La inversión en ‘high street’ repuntará en 2022 al calor del encarecimiento de las rentas

El ‘high street’ español se calienta. En 2021, los locales de las zonas prime en España concentraron 270 millones de euros de inversión, erigiéndose como el segundo subsector del retail con una cifra más alta, sólo por detrás del vertical de supermercados, según el informe Retail: Experiencia, tecnología y sostenibilidad como palancas del crecimiento, elaborado por JLL.

El informe también subraya que, durante este año, las rentas en el high street subirán un 7% en Madrid y un 6% en Barcelona, los mayores incrementos de entre las principales ciudades europeas. La consultora estima que las rentas el high street en ambas ciudades recuperen los niveles prepandemia “hacia el medio plazo”.

La consultora apunta que, para este año, el mercado de inversión en high street seguirá experimentando una buena demanda, aunque más centrada en activos de calidad en las calles principales con alquileres estables o con rentas ajustadas.

Los inversores nacionales destacaron por encima del capital internacional en el mercado del ‘high street’ en 2021, protagonizando el 70% de las transacciones

Respecto al origen de la inversión en high street en 2021, los inversores nacionales destacaron por encima del capital internacional, protagonizando el 70% de las transacciones y orientándose hacia el producto core.

JLL destaca que, debido a la lenta recuperación de la demanda de los retailers, el ajuste de los alquileres será clave para recuperar la liquidez en el mercado de inversión en los principales ejes comerciales. Como consecuencia, los mejores activos en el centro de las principales ciudades podrían sufrir una modesta compresión de sus rentabilidades.

Además, el informe apunta que las rentabilidades prime en high street, estables desde el cuarto trimestre de 2020 en el 3,45%, podrían empezar a comprimirse en el año 2022, a medida que el aumento de la actividad de arrendamiento proporcione una mejor visión de los ingresos de alquiler y los riesgos potenciales.

Las rentas, al alza

Además, según JLL, de cara a 2022, abrir en zona prime será más caro. Las ventas en las principales zonas comerciales de Madrid y Barcelona crecerán anualmente un 3,4% y un 2,8% hasta 2025, respectivamente, según el último informe de retail elaborado por JLL.

Para 2022, la consultora prevé que las rentas en el high street crezcan un 7% en Madrid y un 6% en Barcelona, los mayores incrementos de entre las principales ciudades europeas. La consultora estima que las rentas el high street en ambas ciudades recuperen los niveles prepandemia “hacia el medio plazo”.

Pese al incremento de las rentas, ambas ciudades españolas no son las que experimentarán una mayor subida de las rentas en los próximos tres años. En Varsovia, los alquileres se incrementarán anualmente un 4,5% hasta 2025, mientras que en Roma las rentas en los principales ejes comerciales crecerán un 4% al año.

En el segmento de centros comerciales, por su parte, España es el segundo mercado europeo donde más subirán las rentas, un 2,8% anual hasta 2025 y recuperará los niveles de 2019 “hacia el medio plazo”, mientras que en los parques comerciales se calcula que las rentas se eleven un 10% anual y recuperen niveles prepandemia en 2023.

En 2021, las rentas se han mantenido estables en Madrid y Barcelona, tanto en el high street, como en centros comerciales y parques comerciales. En la capital española, la renta de los locales de más de cien metros cuadrados en las principales ubicaciones del centro de la ciudad se situó a cierre de año en 245 euros por metro cuadrado al mes. En Barcelona, las rentas alcanzaron los 241 euros por metro cuadrado al mes.

Para 2022, JLL prevé que las rentas en el high street crezcan un 7% en Madrid y un 6% en Barcelona

“Como consecuencia de la crisis sanitaria de Covid-19, en 2020 las rentas de los activos retail en España descendieron de forma progresiva; en 2021, las rentas prime se mantuvieron estables”, explica el informe.

Uno de los motivos que esgrime JLL sobre la recuperación de las rentas es el aumento de la tasa de vacunación, que ha favorecido que un mayor número de personas retomen su actividad habitual para comprar, viajar y volver a la oficina.

“También han ayudado a relanzar la demanda reprimida e incrementar el gasto y la afluencia a las tiendas físicas, lo que ha impulsado la actividad de arrendamiento en los principales mercados urbanos”, explica JLL.

La consultora también defiende que la presión a la baja de los alquileres en el high street también está disminuyendo, “aunque hay una mayor adopción de condiciones de arrendamiento flexibles y mayores incentivos”. Los centros comerciales, sin embargo, están registrando una menor demanda.

España es el segundo mercado europeo donde más subirán las rentas, un 2,8% anual hasta 2025

Para este año, JLL señala que la amenaza entre Rusia y Ucrania, junto a los efectos de la pandemia, las interrupciones en la cadena de suministro y el menor empuje del turismo “ensombrezcan las perspectivas y retrasen la recuperación” de las ventas minoristas. Por ello, la consultora prevé que la actividad siga contenida.

Con todo, la consultora señala que los retailers con buenos resultados seguirán adquiriendo, de forma selectiva, espacios comerciales de alta calidad “en condiciones favorables”. Por el contrario, “los operadores más débiles tendrán que aumentar los esfuerzos para proteger los beneficios, lo que afectará al capex para el crecimiento y la expansión de las carteras de tiendas físicas”.

JLL también destaca en el informe que en 2022 “algunos operadores continuarán demandando condiciones de arrendamiento más atractivas y flexibles, mientras que los que se encuentran en rápida expansión seguirán estando dispuestos a negociar alquileres fijos y contratos de arrendamiento más largos con el fin de asegurar el espacio comercial”.

Además, la consultora destaca que, en mercados muy dependientes del turismo como Barcelona, “la actividad de arrendamiento tardará más en recuperarse y se espera que gane ritmo con el regreso de los visitantes internacionales, que podría producirse ya en 2022”