España necesita más de 3,5 millones de viviendas asequibles, según Atlas Analytics

En España hacen falta al menos 3,5 millones de viviendas asequibles para cumplir con los requisitos de la Ley de Vivienda de 2023; es decir, para que ninguna familia se vea obligada a superar el umbral del 30% de esfuerzo económico a la hora de alquilar o comprar una vivienda. Es una de las principales conclusiones del informe Affordable Living 2024 que Atlas Real Estate Analytics presenta este miércoles.

Alejandro Bermúdez, consejero delegado de Atlas Real Estate Analytics, señala que “el acceso a la vivienda es uno de los mayores desafíos estructurales del país”. “No se trata solo de construir más, sino también de hacerlo mejor y con estrategias que atiendan tanto la demanda como las limitaciones de los actores involucrados”, agrega.

El informe señala diversos motivos que se encuentran en el origen de la falta de vivienda. Uno de ellos es el déficit en la producción, que en los últimos doce años ha alcanzado las 299.314 unidades, a causa del rápido crecimiento demográfico. En tan solo dos años, la población ha aumentado en un millón de personas y ha alcanzado los 48,9 millones de habitantes en julio de 2024. “Si seguimos las proyecciones del Instituto Nacional de Estadística de incremento poblacional y mantenemos la construcción de vivienda estable, con 80.000 viviendas al año, el déficit ya acumulado de 299.154 viviendas asequibles se convertirá en 2,6 millones para 2039”, indica el informe.

Otra de las razones es la oferta sostenida a la baja. Desde Atlas, manifiestan que las viviendas para la compra “han pasado de casi 850.000 unidades disponibles en marzo de 2020 a solo 675.000 en la actualidad, una reducción superior al 20% de oferta”, mientras que, en el mercado del alquiler “desde el pico de 150.000 viviendas en 2020, la oferta estabilizada se ha reducido a unas 90.000 en toda España”, advierten.

El déficit ya acumulado de 299.154 viviendas asequibles se convertirá en 2,6 millones para 2039

Los costes de construcción, asimismo, se encuentran en ascenso. La consultora apunta que desde 2006 han acumulado un aumento del 58,5%, “con especial intensidad en los últimos años, con un incremento del 27,34% derivado de los efectos del Covid-19”. Y explica que este encarecimiento “se ve agravado por el alza de partidas clave, como el suelo, la financiación, la comercialización, el diseño y la operación, que repercuten directamente en el precio final de la vivienda”. La firma indica que la subida de costes ha superado en un 30% el ritmo de crecimiento de los salarios y los alquileres en los últimos años.

Otro factor que contribuye a esta situación es la concentración de población en grandes ciudades, apuntan desde Atlas. “Madrid, Barcelona, Valencia, Baleares y Málaga son provincias con saldos migratorios muy positivos, lo que coincide con áreas donde los precios de la vivienda han experimentado mayores incrementos y donde abundan las denominadas zonas tensionadas; por su parte, provincias como Jaén, Ciudad Real, Córdoba y Badajoz presentan saldos migratorios negativos”, desarrolla la compañía.

En paralelo, los precios unitarios de la vivienda, en alquiler y en venta, han registrado desde 2022 un crecimiento mayor al de la renta neta por hogar. Bermúdez detalla que “la renta neta por hogar en España (en términos nominales) muestra una tendencia al alza, aunque no ocurre lo mismo con la renta real, en la que el país aún no ha recuperado los niveles de 2007”. Además, la tasa impositiva unitaria por cada euro del Valor Añadido Bruto generado en el sector de la construcción ha experimentado, según la firma, un incremento del 31,9% desde 2017.

De esta manera, el esfuerzo medio necesario para cubrir los gastos de alquiler alcanza el 35% de la renta neta de los hogares, un aumento del 25% respecto a niveles previos, según la consultora. “En el caso de la compraventa, esta tasa de esfuerzo equivale a aproximadamente seis años de renta acumulada, lo que dificulta especialmente el acceso en zonas urbanas con mayor presión habitacional”, asegura Bermúdez. Así, la edad media de emancipación se sitúa en 30,4 años, mientras que la compra de la primera vivienda se retrasa hasta los 41 años. Este retraso limita la formación de nuevos hogares y también afecta negativamente la natalidad, según Atlas.

El esfuerzo medio para cubrir el alquiler es un 35% de la renta neta de los hogares

El estudio apunta también que el precio de la vivienda se ha consolidado como una de las mayores preocupaciones sociales. “Desde 2016, el interés por esta problemática ha crecido de forma constante y el precio del alquiler ha ganado especial relevancia en el debate público; las búsquedas en línea relacionadas con alquiler asequible se han disparado desde inicios de 2022, lo que refleja una demanda cada vez más urgente de soluciones habitacionales accesibles”, explica el informe.

Atlas sugiere una serie de soluciones para paliar esta crisis, como por ejemplo, el incremento de disponibilidad de suelo finalista para proyectos residenciales a través de medidas normativas y urbanísticas; modelos como el Plan Vive en Madrid o el Plan 2400 en la Comunidad Valenciana, que demuestran que pueden acelerar la creación de vivienda asequible; la aplicación de inteligencia artificial en el diseño arquitectónico, que permite reducir plazos y costes; y una reducción de la tasa impositiva sobre la vivienda, tanto durante su construcción como para la adquisición por parte del comprador final. Además, argumentan que se deberían rehabilitar (y reconvertir) edificios para incorporar viviendas asequibles e implementar avales públicos y líneas de crédito preferenciales para promotores y compradores.