2022, el año que el ‘build-to-rent’ ha sido el activo de moda en el inmobiliario español

El living está de moda y, dentro del living, el build-to-rent destaca sobre el resto de activos. El auge de la vivienda en alquiler no es nuevo, aunque se ha potenciado en los últimos años y, sobre todo, se ha disparado y tras el estallido de la ya superada crisis sanitaria del Covid-19. 

El encarecimiento y endurecimiento de la financiación, el alza de los precios de compra residenciales y, también, la tendencia cada vez más extendida del pago por uso ha colocado la vivienda en alquiler como uno de los activos más dinámicos del real estate durante 2022.

También lo ha hecho las grandes necesidades de vivienda que existen en las grandes capitales españolas, como consecuencia de la mayor concentración de población en las principales ciudades Según datos de Savills, el mercado española necesita 1,2 millones de viviendas nuevas en alquiler hasta 2030. 

Esta cifra responde, según explica la consultora, a factores demográficos, socieconómicos, al desequilibrio de la oferta y demanda en el mercado de alquiler en las grandes ciudades y, finalmente, a la gran liquidez en manos de los grupos de inversión.

Savills calcula que en España hay 4,2 millones de viviendas en alquiler, aunque un 95% está en manos de particulares. Por esta razón, considera que esta actividad tiene un largo recorrido por delante para alcanzar una mayor profesionalización. 

Fuertes inversiones 

Promotoras y grupos de inversión están invirtiendo con fuerza en el mercado, aunque todavía de forma insuficiente teniendo en cuenta las altas necesidades y demandas que arrastra la vivienda en alquiler. Desde productos destinados al alquiler asequible hasta promociones con más o menos servicios, muchos de los cuales más propios del segmento hotelero. 

Con respecto a la inversión, de los 2.300 millones de euros que absorbió esta actividad en el ejercicio de 2021, Madrid capturó el 51% y Barcelona, el 13%. Los últimos datos de JLL de los tres primeros trimestres de 2022 recogen que las diversas tipologías de la vivienda en alquiler (desde built-to-rent a senior living) absorbieron inversiones de más de dos mil millones de euros, un 17% más que en los nueve primeros meses de 2021.

JLL añade que esta cantidad representa el 55% de la inversión en living (incluye otros activos como residencia de estudiantes o coliving), que sumó un total de 3.700 millones de euros, registrando un crecimiento del 41% respecto al mismo periodo del año anterior. 

Rentabilidades muy ajustadas 

Volviendo exclusivamente a la vivienda en alquiler, las rentabilidades que ofrece este activo son muy ajustadas, debido a la fuerte demanda inversora, mucha de ella de tipo institucional. Las yields tocaron suelo en la primera mitad del año pasado, con rentabilidades de alrededor del 3% en Madrid y algo superiores en Barcelona, con una financiación ajena de entre el 50% al 60% para los nuevos proyectos. 

En ciudades secundarias, las yields podían escalar hasta el 5%. No obstante, estas cifras se reajustaron al alza en las segunda parte del ejercicio como consecuencia del encarecimiento de la inflación por el aumento de los tipos de interés. En todo caso, la producción de viviendas en alquiler por parte de promotoras parece todavía insuficiente y se sitúa lejos de las 1,2 millones de nuevas unidades necesarias hasta el año 2030 que apunta el informe de Savills. 

Y todo ello, a pesar de que la construcción de residencial en alquiler ha aumentado de forma significativa en los últimos meses. Según las estimaciones realizadas por la consultora Atlas Real Estate Analytics, el pipeline de proyectos ha pasado de las 90.180 viviendas de principios de 2021 a las 102.560 unidades contabilizadas doce meses después. 

Proyectos públicos y privados 

Los cálculos Atlas hacen referencia a promociones que se entregarán este año y hasta 2026. De las 102.560 viviendas, el 51,7% serán realizadas por inversores privados y el restante 48,3% contarán con algún tipo de iniciativa pública.

De los proyectos impulsados por las administraciones públicas destacan el Plan Vive Madrid (con una meta total de 25.000 viviendas de alquiler asequible), el proyecto Habitatge Metròpolis Barcelona (4.500 unidades) y el Plan Nacional de Vivienda Asequible (100.000 viviendas a largo plazo).

Entre las iniciativas privadas, se encuentran las de Avalon (3.800 unidades), Greystar (2.500), Patrizia (1.750) o DWS (1.170).Madrid y Barcelona son los dos grandes mercados en España y concentran el 47% y el 11,5%, respectivamente, de los activos en alquiler operados profesionalmente.

Según los cálculos de la consultora, en el mercado español son necesarias 1,74 millones de viviendas en alquiler para alcanzar los niveles de las principales economías europeas. De esta cifra, el 25% se ha de desarrollar en Andalucía. Estas estimaciones se sitúan por encima a las apuntadas por Savills.

Entre los principales hándicaps con los que cuenta la actividad se encuentra la regulación y, más concretamente, el impacto que pueda tener en el segmento la Ley de la Vivienda. La limitación de los alquileres hasta finales de 2023 ya está suponiendo un importante desafío para muchos grupos inversores, que temen que un exceso de regulación comprometa la viabilidad de la actividad. Algo paradójico cuando lo que necesita la vivienda residencial es un marco legal claro que facilita la llegada de inversiones que hagan realidad el parque en alquiler creciente que necesita el mercado español. 

Regulación de los alquileres 

En todo caso, el Gobierno español anunció a finales de noviembre pasado una ampliación del límite del 2% en la actualización del alquiler residencial hasta final de 2023. La medida establece que, en ausencia de pacto, la renta del contrato no podrá actualizarse por encima de la variación experimentada por el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), un índice situado en el 2% y que no puede superar ese porcentaje de acuerdo a su definición.

De acuerdo con la regulación aprobada a final de marzo, la cuantía del incremento a aplicar en la renta del contrato será la establecida en un nuevo pacto entre arrendador y arrendatario, estableciéndose que, en caso de no alcanzarse dicho nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder en ningún caso de la referida variación anual del IGC, a fecha de dicha actualización.

Además, dictamina que, en el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, el pacto a alcanzar entre propietario e inquilino no podrá suponer un incremento superior a la variación anual del IGC, a fecha de dicha actualización, entendiéndose como gran tenedor aquella persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

Gran interés inversor

A pesar de la incertidumbre que arrastra el sector, grandes inversores internacionales apostaron el año pasado por la vivienda en alquiler en España. También hubo grandes desinversiones, como la que está realizando el fondo estadounidense Blackstone, que poco a poco va vendiendo sus activos en el mercado español. 

El año pasado, protagonizó, a través de su filial Testa, dos grandes operaciones. Por un lado, traspasó a la socimi Elix Vintage Residencial, controlada por la aseguradora alemana Allianz, una cartera de 245 viviendas en Madrid por 185 millones de euros. También a otra aseguradora, aunque en este caso a la francesa Axa, vendió un paquete de 700 viviendas por 285 millones de euros en los barrios madrileños de Méndez Álvaro y Sanchinarro, y los municipios San Sebastián de los Reyes, Boadilla del Monte y Majadahonda. 

El grupo inversor que con más fuerza está apostando por el build-to-rent es Azora. La gestora de Concha Osácar y Fernando Gumuzio se ha aliado con promotoras e inversores como Aedas Homes o GIC, el fondo soberano de Singapur, para impulsar proyectos por más de 700 millones de euros durante el último año y medio. Los proyectos en los que está presente el grupo suman más de 4.000 viviendas repartidas por el conjunto de la geografía española.

Otros grandes inversores que el año pasado apostaron por este segmento son Cbre IM, Avalon Properties (de la gestora estadounidense Ares AM), Franklin Templeton, AEW o Vivenio, entre otros. Este último, gestionado por Renta Corporación y propiedad de los fondos APG y Aware Super, adquirió llave en mano un proyecto de 350 viviendas en Málaga. 

Harrison Street y DeA Capital

Entre las grandes novedades, también encontramos la entrada en este mercado de la gestora holandesa Primevest, que busca hacerse un hueco en el segmento medio del mercado, así como Magno Living, la plataforma conjunta de la estadounidense Harrison Street y DeA Capital.

Magno Capital nació con el objetivo de impulsar el residencial en alquiler en España, mediante el desarrollo de una cartera de 5.000 viviendas en cinco años. Magno Living, que ya ha puesto en marcha los primeros desarrollos en Sevilla y Valencia (1.200 viviendas en promoción en los primeros seis meses de vida de la compañía), busca así dar respuesta a la creciente demanda del mercado español por viviendas en alquiler modernas, ampliamente equipadas y asequibles, gestionadas por equipos profesionales. La plataforma sigue buscan proyectos y solares para avanzar en sus planes en España.