Gobierno SA: el inquilino más deseado copa uno de cada cuatro metros de oficinas en España

tesoro. Ante una incipiente crisis económica que generará riesgos de impagos y cancelaciones de contratos en las oficinas, las administraciones se imponen como un agente clave para este segmento del real estate. En el conjunto de España, los gobiernos central, autonómicos y locales suman cerca de 10 millones de metros cuadrados de oficinas que aportan estabilidad en un momento que se promete convulso.

Además del impacto de la crisis la creación de empresas y en el empleo y, por lo tanto, en la demanda de espacios de oficinas por parte de las empresas, el auge del teletrabajo apunta a una menor necesidad de metros cuadrados. Todo lleva a augurar un descenso de la demanda que presionará las rentas a la baja.

De todos modos, cualquier movimiento en las rentas del mercado de oficinas deberá tener en cuenta el efecto estabilizador del mayor inquilino de oficinas de España: las administraciones públicas. El conjunto de los órganos que forman parte del Estado, las comunidades autónomas y los diferentes entes municipales y supramunicipales ocupan diez millones de metros cuadrados sólo entre los territorios de Madrid, Cataluña y Andalucía.

A este hecho se le suma que las administraciones públicas cuentan con una densidad muy inferior a la de la empresa privada. Aunque no hay datos oficiales, fuentes del mercado sitúan entre quince metros cuadrados y veinte metros cuadrados por trabajador el espacio que tienen, mientras que la media en la empresa privada se sitúa en torno a ocho metros cuadrados por trabajador.

Los órganos públicos ocupan diez millones de metros cuadrados de oficinas entre Madrid, Cataluña y Andalucía

“La administración es el mayor tenedor de activos de oficinas de España”, explica el responsable del área oficinas de la consultora JLL, Ignacio Sobrino, a EjePrime. Sólo en la ciudad de Madrid ocupa más de 3,5 millones de metros cuadrados, la gran mayoría de ellos, dentro de la M-30.

Es decir, los tres estamentos de la administración que tienen competencias en la capital, Estado, Comunidad y Ayuntamiento, ocupan el 25% de los 13,8 millones de metros cuadrados de oficinas que, de manera oficial, hay en la ciudad. “El 70% de lo que ocupa la administración es de propiedad y el resto, de alquiler”, señala Sobrino.

El hecho de que los ministerios y la gran mayoría de órganos administrativos que dependen del Estado se ubican en Madrid, dispara el parque de oficinas que ocupan. De todos modos, las administraciones suman 3,6 millones de metros cuadrados en Andalucía y más de 2,2 millones de metros cuadrados en Cataluña.

Al igual que pasa con la administración estatal en Madrid, la mayor parte de las oficinas de la administración autonómica catalana se encuentran en Barcelona, por lo que los órganos públicos también se convierten en el mayor inquilino del parque de oficinas de la capital catalana, que suma 5,5 millones de metros cuadrados.

Contratos más largos y rentas limitadas por ley

La densidad de metros cuadrados por trabajador no es la única peculiaridad con la que cuenta la administración pública como inquilino. En un momento en el que los propietarios temen sufrir impagos y cancelaciones de contratos a causa de la crisis económica generada por el coronavirus, contar con la administración como ocupador de las oficinas permite asegurar los ingresos a largo plazo, aunque las rentas estén ligeramente por debajo del mercado.

“Es un inquilino muy interesante porque sabes que va a pagar y que va a tener una permanencia a largo plazo”, apunta Raúl Vicente, director de Agencia Oficinas de Knight Frank. De todos modos, el directivo matiza que “en un buen momento del mercado, la administración no puede pagar unas rentas tan altas como puede hacerlo la empresa privada”.

Por otro lado, los contratos que firman los órganos oficiales son a muy largo plazo. Vicente explica que, en las grandes sedes, “los contratos son de hasta diez años, con prórrogas de otros diez años”.

Los contratos de arrendamiento suelen ser de diez años con otra década de prórroga

“Esto gusta mucho al capital”, apunta Sobrino, que también destaca “la confianza que ofrece un inquilino como la administración pública” a los inversores en activos de oficinas “sean patrimonialistas o sean de value add”. Por todo ello, “la administración es muy buscada entre el capital por la estabilidad y la seguridad de los contratos”.

La combinación de estos dos factores facilita que las administraciones públicas ejerzan una función de estabilización del mercado, ya que no alcanzan las rentas más elevadas de los periodos de crecimiento, pero son un contrapeso importante ante la caída de rentas cuando la economía se contrae.

Edificios céntricos, pero necesitan ‘capex’

A la hora de elegir las ubicaciones, las administraciones públicas han visto como la voluntad de estar ubicadas en el centro de las ciudades chocaba de frente con las limitaciones presupuestarias, lo que les ha obligado a ocupar espacios que, por lo general, necesitan actualizaciones a capex.

Ocupar inmuebles con rentas más bajas comporta que la mayoría no sigan las recomendaciones en materia de sostenibilidad, ya que la inversión necesaria para garantizarla es elevada.

Este hecho ha provocado que algunas administraciones hayan optado por abandonar el centro de las ciudades para ir a ubicaciones con rentas más reducidas que les permitan ocupar espacios sostenibles. Es el caso, por ejemplo, de la Generalitat catalana, que prevé relocalizar a 2.600 funcionarios desde el centro de Barcelona a dos edificios, que suman 46.000 metros cuadrados y que han sido arrendados para los próximos veinte años, situados en la Marina del Prat Vermell, en la frontera sur de la ciudad.