De los ‘coworkings’ a los espacios híbridos: las oficinas flexibles seducen al ‘real estate’

El espacio flexible ha venido para quedarse en todas sus vertientes. Sólo en 2017 el volumen total de este tipo de espacios de trabajo se elevó un 29% en Europa, máximo histórico que equivale a la incorporación de 625.000 metros cuadrados de superficie. Muchos de los operadores que inicialmente se presentaron como empresas de coworking, además, han evolucionado hacia un modelo híbrido, que combina las oficinas privadas con las zonas de uso compartido.

El real estate cuenta actualmente con más de 700 proveedores de espacio flexible, entre los que se cuentan grandes players como Regus, WeWork y Lexington. Desde 2014 estas marcas han extendido su negocio y duplicado con creces el tamaño de su cartera, dando paso a la consolidación de los espacios flexibles en ciudades punteras como Londres o Ámsterdam.

Tras el boom de oferta y demanda vivido en 2017, se prevé que en el próximo lustro el parque europeo de espacio flexible crezca a ritmos anuales de entre el 25% y el 30% en Europa, según el informe Disrupción o distracción presentado ayer por JLL. Madrid y Barcelona son dos de las ciudades que registrarán un mayor incremento de espacios flexibles a corto plazo, llegando a alcanzar una cuota de mercado del 5% respecto al total de stock de oficinas entre 2021 y 2023.

En los próximos cinco años, el parque europeo de espacio flexible crecerá a ritmos de más del 25%

Los espacios flexibles de trabajo vieron la luz en la década de los ochenta de la mano de start ups y emprendedores en busca de entornos laborales que fomentasen la innovación y la colaboración. Por aquél entonces, proveedores locales e internacionales ofrecían estructuras de oficinas tradicionales con contratos de alquiler flexibles.

Las marcas de coworking, sin embargo, llegaron un poco más tarde y experimentaron su apogeo justo después del estallido de la crisis. Ciudades como Londres, Ámsterdam, Dublín, Berlín y Copenhague fueron las primeras en acoger estos espacios fruto del incremento de los negocios de trabajadores autónomos.

Actualmente, según se recoge en el estudio, la gran mayoría de las firmas que apuestan por los espacios de trabajo flexibles se encuentran en fase experimental: están probando de forma activa cómo y en qué medida pueden incorporar este modelo a la empresa sin dañar su cultura corporativa ni salir perdiendo en materia de seguridad y confidencialidad.

Londres, Ámsterdam o Dublín fueron algunas de las primeras ciudades que albergaron espacios flexibles de trabajo

De hecho, hasta las empresas tecnológicas se enfrentan a los inconvenientes de compartir oficina. “Aunque trabajar en entornos colaborativos es muy recomendable, ciertas organizaciones no quieren compartir espacio con otras compañías por cuestiones de propiedad intelectual, pues fácilmente se puede filtrar un código o un algoritmo”, explica César Tello, subdirector de la Asociación Española de la Economía Digital (Adigital) y usuario de WeWork.

La irrupción de los espacios denominados híbridos surge, de hecho, para dar respuesta a las necesidades de aquellos inquilinos que quieren disfrutar de la cultura abierta pero que a su vez quieren proteger su privacidad. Este modelo, que combina salas comunes con oficinas propias, ha entrado con fuerza en el mercado, ganándole terreno al coworking puro y casi triplicando su presencia en Madrid y Barcelona en 2017 respecto al año anterior.

Ubicaciones prime para empresas de todo tipo

“En los últimos dos años hemos experimentado un incremento notable en la demanda de espacios flexibles y de gran tamaño por parte de empresas de los sectores de la tecnología y la comunicación, pero también de compañías especializadas en innovación y desarrollo (I+D), como farmacéuticas”, apunta David Vega, consejero delegado de Lexington.

El ejecutivo, asimismo, añade que la mayoría de sus clientes corporativos comparten un “marcado carácter internacional”, “una filosofía muy enfocada al incremento de la productividad” y el deseo de estar en las “ubicaciones más prime de Madrid (eje Castellana y barrio de Salamanca, especialmente) y Barcelona”.

En este sentido, la entrada de las oficinas flexibles en el real estate español ha hecho posible que start ups y pequeñas y medianas empresas puedan permitirse el lujo de instalarse en algunos de los inmuebles más cotizados del país. “En la nueva generación de espacio flexible, los usuarios nos comentan que, en algunos casos, resulta más barato entrar como inquilinos en espacios de oficinas flexibles que comprometerse con un alquiler tradicional, con todos los gastos operativos y de capital que puede conllevar”, explica Vega.

Las oficinas flexibles permiten que ‘start ups’ y pymes puedan instalarse en los ejes ‘prime’

Según apuntó ayer en la presentación del estudio José Miguel Setién, director de oficinas en JLL España, está previsto que la moda de los espacios flexibles llegue muy pronto al resto de capitales de provincia. “La creciente demanda de estos espacios sumado a la aparición de nuevos operadores internacionales y locales provocará que esta revolución desembarque en ciudades secundarias con gran presencia de trabajadores freelance”, afirma el ejecutivo.  

El entorno laboral del  futuro

“Estos espacios son una forma de trabajar que cualquier empresa de cualquier sector tiene que probar alguna vez, o al menos intentarlo”, recomienda Tello. Este año parece ser un buen momento para empezar: la oferta de espacio flexible crecerá entre un 20% y un 40% en la mayoría de ciudades europeas, motivado por las ganas de los operadores de aumentar su superficie, según apunta el estudio de JLL.

Para 2022, además, está previsto que el mercado inmobiliario a escala mundial acoja más de 30.000 ubicaciones destinadas a espacios flexibles de trabajo y que más de cinco millones de usuarios trabajen en estas oficinas. No obstante, el futuro de este sector se presenta diferente, con mayores exigencias por parte de los clientes.

El futuro de los espacios flexibles se presenta marcado por las exigencias al alza de los usuarios

“Contamos con que se prestará mayor atención a la optimización de los espacios de trabajo (eficiencia energética, luz natural, zonas de descanso y bienestar, áreas multidisciplinares, recursos tecnológicos, etc.) y con que tendremos que ofrecer mayor flexibilidad tanto en los plazos de contratación de los espacios, como en la capacidad de los mismos para absorber las demandas de crecimiento”, explica el consejero delegado de Lexington.

Asimismo, desde el estudio de arquitectura Batlle i Roig hacen especial hincapié en que “el nuevo paradigma que regirá los entornos laborales del futuro debe no solamente resolver las nuevas necesidades cambiantes del sector, sino también ofrecer unas nuevas dinámicas de trabajo que sean motor de desarrollo y cambio”. 

Más allá del activo, el negocio inmobiliario se fija ahora en el usuario que lo ocupará. El corporate real estate se ha instalado como un actor más en el sector para dar respuesta a los deseos y necesidades de los inquilinos de los edificios que inundan el mercado español. EjePrime pone en marcha una serie de artículos y reportajes, patrocinada por JLL, en los que analizará el negocio del real estate desde el punto de vista del cliente de esta industria. ¿Qué necesita el usuario de un edificio? ¿Qué factores hacen de un espacio el óptimo para una empresa de un sector determinado? ¿Qué otros elementos, más allá de los tradicionales, deben tenerse en cuenta a la hora de elegir un inmueble, un espacio de oficinas o un local para una tienda? ¿Cuáles son, en definitiva, las nuevas reglas del corporate real estate que marcan las necesidades de los usuarios?