Joaquín López-Chicheri (Vitruvio): “Hay gente que cree que una socimi es un tinglado para especular, y es justo lo contrario”

Una medida populista. Así define el consejero delegado de la socimi Vitruvio, Joaquín López-Chicheri, la propuesta de gravar con un 15% el beneficio no distribuido de las socimis. El directivo denuncia que “hay gente que cree que una socimi es asimilable a un tinglado financiero para especular y no pagar impuestos, y es justo lo contrario”. Además, apunta que la crisis del coronavirus ha provocado un frenazo en el mercado de inversión inmobiliaria, algo que “siempre pasa en las recisiones.

Pregunta: Estamos viendo que muchas socimis entran en pérdidas o ahondan en sus números rojos a causa del deterioro del valor de los activos. ¿Cómo puede afectar al mercado de estas empresas?

Respuesta: Hay dos riesgos potenciales. El primero es que salte alguna de las condiciones que ponen los bancos para la financiación. Si el valor de la cartera cae un determinado porcentaje puede ser que las empresas tengan que devolver créditos. Este problema se puede resolver ampliando capital o aumentando las garantías hipotecarias. En general, el real estate aprendió la lección del anterior ciclo y no tiene tanta deuda acumulada. El segundo riesgo es una caída del volumen bruto de los activos que haga que el precio de la acción se corrija aún más. El mercado suele adelantarse y creo que ahora está sobre reaccionando. Este riesgo es casi descartable porque la corrección de la acción de las socimis líquidas es mucho mayor que el de los activos, incluyendo también el apalancamiento. No se deberían tomar decisiones en la gestión de los activos en base al precio de la acción.

P.: ¿Afectará más a las empresas en pleno proceso de inversión y expansión?

R.: Afectará más a los que quieren seguir captando dinero para crecer, porque los inversores han perdido el apetito de inversión en el sector inmobiliario como siempre pasa en las recisiones. La euforia que había hace un año se ha convertido en pánico.

“El mercado suele adelantarse y creo que ahora está sobre reaccionando”

P.: ¿Habrá un rebote cuando se supere la crisis sanitaria?

R.: Debería ser así. Hay que tener en cuenta dos cosas vinculadas al sector inmobiliario. La primera es que la gente no está viajando y esto tiene un fuerte impacto en el sector hotelero; y la segunda es que la gente no va a trabajar y esto afecta al retail y a las oficinas. El rebote dependerá de qué pasará después. No parece razonable que todo vuelva a ser como antes de la pandemia. Probablemente veremos un punto intermedio con un incremento del teletrabajo y el comercio electrónico, además de cambios en los viajes de negocios. El real estate hace las valoraciones despacio y probablemente aún no refleja el impacto completo de las caídas. Veremos contracciones de valores más grandes durante 2021. Como el inmobiliario es ilíquido, la negociación siempre desaparece en momentos de crisis. Esto dificulta saber el descuento que habrá en el futuro. Las valoraciones continuarán a la baja en 2021 porque el Covid-19 aún seguirá aquí.

P.: ¿Es sano que el resultado de las socimis dependa tanto del valor de los activos?

R.:  La contabilidad es un lenguaje que tiene sus limitaciones y, además, está vivo. Todo el mundo debe saber que puedes tener pérdidas contables y, a la vez, una caja muy sana. En general, las socimis van a tener una caja positiva a pesar de registrar pérdidas. Vitruvio va a tener caja positiva incluso después de pagar los dividendos, a pesar del apunte contable negativo del primer semestre del año. La segunda oleada vendrá cuando haya revalorizaciones de los activos y se dé un apunte contable positivo a pesar de que esa cantidad de dinero no entre en caja. Al final, son cuestiones contables, que son importantes, pero que hay que conjugar con la salud de la caja. Porque por la caja vive o muere el pez, es decir, en el negocio patrimonialista lo prioritario es que entre en la cuenta corriente más de lo que sale, sin endeudamientos

P.: ¿Puede provocar la desaparición de alguna socimi?

R.: Puede provocar que los accionistas de algunos proyectos en formato socimi vean que el proyecto no ha crecido lo suficiente y crean que es necesario la venta o la unión con otros proyectos para ser viable a largo plazo.

“Por la caja vive o muere el pez, es decir, en el negocio patrimonialista lo prioritario es que entre en la cuenta corriente más de lo que sale”

P.: ¿Y una concentración del sector?

R.: Es razonable que pueda pasar. Hay proyectos que necesitan un tamaño ideal y si no puedes llegar, es posible que debas buscar uniones para tener un mayor tamaño.

P.: El número de socimis cotizadas se acerca al centenar, ¿hasta qué punto puede continuar creciendo?

R.: No tengo una bola de cristal, pero las tasas de crecimiento del mercado van a ser menores en los próximos años. El régimen de socimi ha dado transparencia a un mercado que tradicionalmente lo era poco. Cada vez que compras, todo el mundo sabe el precio de la operación y cómo se ha financiado. Además, las socimis han dado negociación al sector. Han generado un mercado que está en proceso de crecimiento y hay que esperar a que se desarrolle. No puedes pedir a las socimis que en siete años hagan lo mismo que los reits de Estados Unidos, que tiene cincuenta años; igual que no le puedes pedir a tu hijo de siete años que te haga la cena. Vamos a darnos tiempo y para eso se inventó el BME Growth, para compañías en crecimiento con un capital aventurero.

P.: Los expertos coinciden en que el tributo del 15% sobre el beneficio no repartido es más efectista que efectivo. ¿Qué efecto real puede tener en el mercado?

R.: El impacto que tiene es sobre la parroquia que quiere escuchar este mensaje, que no entiende que es el régimen de socimi, pero que le han dicho que es malo. El régimen socimi es muy positivo para el real estate español. La medida no tendrá un impacto real, pero no es beneficioso para que los inversores extranjeros apuesten por España. Es una iniciativa populista, sin más.

El impacto que tiene es sobre la parroquia que quiere escuchar este mensaje, que no entiende que es el régimen de socimi, pero que le han dicho que es malo

P.: ¿Puede ahuyentar a la inversión?

R.: No favorece. Si la ahuyenta, lo sabremos en el futuro, pero seguro que no favorece a la creación de riqueza. Hay gente que cree que una socimi es asimilable a un tinglado financiero para especular y no pagar impuestos, y es justo lo contrario.

P.: ¿Es un buen momento para invertir en real estate?

R.: No soy imparcial, pero el descuento de las inmobiliarias cotizadas es mayor al descuento que puedes conseguir en la compra de inmuebles, incluso teniendo en cuenta la deuda. Es una oportunidad histórica en la inversión inmobiliaria para adquirir crear o incrementar la cartera. En la anterior crisis, las empresas del sector estaban muy orientadas a la promoción y las orientadas al alquiler tuvieron caídas menos profundas que las actuales. Cuando algo car tanto, se convierte en una oportunidad única.