Gustavo Rodríguez (RPE CM): “Las rentas logísticas van a tener que subir, hay margen”

Gustavo Rodríguez es director del área de logística de RPE Capital Markets desde mayo de 2022. El directivo se incorporó a la gestora después de dieciocho años liderando la división logística en JLL. Su trayectoria en el segmento le permite anticipar un escenario en el que la inversión volverá a poner le foco en España, que proyecta para mediados de 2024, cuando el Banco Central Europeo (BCE) atempere su política macroeconómica.

Mientras, el directivo avanza que las rentas logísticas deben subir, en paralelo a la cada vez más alta automatización de la operativa en los activos, y apuesta por mercados como Murcia o Alicante como posibles underdogs logísticos para los próximos ejercicios.

Pregunta: ¿Como está afectando el cambio de política macroeconómica a la inversión logística?

Respuesta: Los inversores estén demandando mayor rentabilidad por el alza de tipos y el endurecimiento de la financiación. Los fondos core, que acostumbran a moverse en rentabilidades más bajas siguen en stand by; continúa habiendo un gran apetito en el logístico español, pero en un entorno en que los tipos de interés van al alza nadie quiere comprar a rentabilidad ajustada. Las estrategias de los fondos ahora se enfocan más hacia el value add o las compras oportunistas, pero los precios no se han ajustado, por lo que es difícil que se crucen operaciones. En mercados más maduros, como Reino Unido y Alemania, las yields han subido bastante más rápido, se observan más transacciones, lo que es señal que el mercado se recoloca. España aún no está en esta fase.

P.: Entonces, ¿quién invierte en logística actualmente?

R.: Los inversores tradicionales están menos activos, pero no han perdido interés en el segmento. En los últimos dos años, encontramos a distintas SCPI francesas que han sido protagonistas en muchas operaciones, como Login o Alderan. Estas empresas han decidido diversificar su negocio invirtiendo en nuestro país: compran activos protegiéndose con rentabilidades por encima de 150 puntos básicos respecto la yield prime, lo que las sitúa entre el 6% y el 6,25%. Además de las compañías francesas, también vemos activos a los fondos con estrategias los value add y la promoción.

P.: ¿Cómo prevé que evolucione el mercado de inversión logístico en los próximos trimestres?  

R.: En primer lugar, fijar la rentabilidad prime es complicado, aunque no creemos que haya nadie que compre por debajo del 5,25% y 5%. Ahora bien, creemos que en función de un análisis que hacemos en base a proyecciones de bono norteamericano y cómo funciona el mercado en base a incrementos de la Reserva Federal (FED), que normalmente anticipan lo que ocurre en Europa, las rentabilidades van a seguir subiendo. A principios del próximo prevemos la estabilización de la subida de tipos, y para mediados del ejercicio podemos ver algo de descenso. Lo que está claro es que cuando haya signos de reversión en la política macroeconómica, la inversión va a volver de forma activa. En lo que va de año, el volumen de inversión logística se sitúa alrededor de 450 millones de euros, y de estos una gran parte de las operaciones venían de ejercicios anteriores. En el segundo trimestre contabilizamos 150 millones de euros, que son cifras muy menores comparadas con los ejercicios anteriores. Nuestra previsión es que el mercado logístico captará este año unos mil millones de euros.

“Nuestra previsión es que el mercado logístico captará este año unos mil millones de euros” 

P.: ¿Este contexto también está impactando en la promoción riesgo?

R.: Sí, va claramente va a la baja. Por ejemplo, los proyectos a riesgo que salen en Barcelona fueron gestado el año pasado o hace dos años. Excepto casos puntales como el de Montepino, que no necesita financiación, el resto de los promotores están teniendo dificultades para acceder a líneas de financiación. Incluso Montepino ha anunciado que en el desarrollo en Illescas y Guadalajara va a ir llave en mano. No se trata tanto de que falle la demanda, que está activa, sino que en muchos proyectos no dan los números. El precio del suelo en España es rígido y no baja acorde con las expectativas que querría el mercado, y los costes de construcción, aunque se han moderado siguen muy altos. Esto provoca un menor retorno y contribuye a un parón importante en la promoción a riesgo. En un futuro, este contexto provocará una falta de oferta en el mercado.

P.: Otra opción es subir las rentas. ¿Hay margen?

R.: Las rentas van a tener que subir, no estamos en el ciclo más alto de rentas, por lo que hay margen. Hay que ser conscientes que habrá operadores que no podrán pagar rentas altas, pero hay otros que, para estar cerca de sus clientes, las tendrán que pagar sí o sí. Es lo que estamos viendo en el segmento del frío, en el que las rentas se sitúan entre nueve euros y diez euros al mes por metro cuadrado debido al repunte exponencial de los costes de construcción. Los operadores que necesitan una nave moderna tienen que satisfacer estas rentas, la calidad tiene su precio. También es cierto que en los grandes hubs siempre serán más complicado subir rentas, pero no olvidemos que los activos cada vez están más automatizados y la inversión es muy intensa. La automatización provocará rentas más altas, de eso no hay duda.

P.: Antes comentaba la rigidez del mercado del suelo. ¿El suelo logístico ha entrado en el foco inversor debido a su escasa oferta?

R.: No hay transacciones de suelo por parte de los inversores, pero si hemos observado clientes especialistas, grandes promotoras internacionales, que están optando por conformar una gran cartera de suelo a desarrollar a medio y largo plazo. Esto les da una previsión de desarrollo cuando las rentabilidades suban y les protege en zonas, como en Cataluña, donde la propiedad del suelo está muy atomizada y no reacciona a los cambios del mercado al mismo ritmo que lo hace un institucional.

“Los operadores que necesitan una nave moderna tienen que satisfacer estas rentas, la calidad tiene su precio”

P.: ¿Cuándo el coste de financiación baje y el mercado de la inversión recupere velocidad volveremos a ver grandes transacciones de carteras o se optará por compras más selectivas?

R.: Es complicado de saber, pero me decantaría por pensar que va a pasar un tiempo hasta que veamos grandes operaciones de macrocarteras. La comunidad inversora acostumbra a ser más selectiva en los cambios de ciclo. En el pasado, hemos visto grandes transacciones donde se ha primado el volumen a la calidad, pero ahora vamos hacia compras de lotes de cuatro o cinco activos, pero con una calidad y proyección muy analizada.  

P.: Sí que se ve como los mercados secundarios van impulsando su actividad. ¿Ya forman parte del foco del inversor internacional?

R.: Vemos mucho interés en las zonas Tier 2, con especial énfasis en Málaga y Bilbao, donde hay menos oferta. Valencia, Sevilla y Zaragoza también son plazas de referencia. Pero incluso las zonas Tier 3 están entrando en el foco inversor: hemos observado transacciones en Pamplona, Murcia, Alicante, etc. La llegada de estos inversores franceses ha espoleado mercados que ya estaban creciendo como consecuencia del avance del ecommerce y el reparto de última milla. Los Tier 3 son buenos mercados, con rentabilidades más altas, por lo que la inversión en estas zonas va a seguir siendo importante.

P.: Pero, ¿les ve posibilidades de convertirse en hubs logísticos o su crecimiento está circunscrito al ecommerce?

R.: Obviamente, las superficies requeridas en estas zonas acostumbran a ser menores, pero el Tier 3 no sólo es ecommerce y last mile, hay polos en crecimiento, como el eje A7, de Murcia a Alicante, que concentran grandes proyectos y se han revelado como zonas logísticas importantes. Esto va más allá del ecommerce, hay unos fundamentales y una trascendencia en este tipo de mercados.

P.: ¿Por último, qué papel está jugando la sostenibilidad en la inversión logística?

R.: La sostenibilidad ya no es una opción, es imprescindible. Hay que tener en cuenta la concienciación de los inversores internacionales en materia de sostenibilidad; se están haciendo grandes esfuerzos en reducir la huella de carbono y por construir edificios que sean sostenibles medioambientalmente. Es cierto que, muy puntualmente, estamos viendo como algún inversor, por oportunidad, compra naves con menos componentes en sostenibilidad. Pero lo circunscribimos a un momento puntual, por la reconfiguración del mercado, y es innegable que a medio y largo plazo este stock obsoleto tendrá que reconvertirse e incorporar las exigencias de sostenibilidad que ya se están desarrollando hoy en día.