El sector inmobiliario necesitará 72.000 millones de euros de financiación en tres años

La banca nacional y los financiadores alternativos se posicionan con fuerza para proveer deuda por un importe de 72.000 millones de euros en los próximos tres años para el sector inmobiliario. De esta cantidad, 56.000 millones serán destinados a proyectos “en rentabilidad” y 16.000 millones a la promoción de unidades residenciales para venta minorista. Estas son las principales conclusiones del informe The Lending Property Telescope, que EY ha dado a conocer este miércoles.

Excluyendo del análisis la promoción de viviendas para la venta, 2024 se ha caracterizado por la ausencia de capital core, en un contexto de tipos de interés altos que obligaba a los gestores a obtener retornos elevados para competir con otros productos de inversión como la renta fija. Este entorno ha sido aprovechado por los fondos de deuda, que han seguido ganando presencia en el mercado inmobiliario español, alcanzando ya una cuota del 21%, equivalente a unos 2.300 millones de euros en 2024, según estimaciones de esta firma. La mayoría de estos proyectos inmobiliarios presentan un perfil de riesgo que limita o impide el acceso a la financiación bancaria, ya sea por el estado del proyecto, el apalancamiento requerido o la necesidad de flexibilidad que ofrecen los fondos de deuda.

La banca española también ha tenido un papel destacado en 2024, con más de 6.800 millones de euros en préstamos (excluyendo hipotecas a particulares y promotores) y una cuota del 63% en lo que va de año, incrementando su exposición total a 35.000 millones de euros en deuda, un 2,2% por encima de los registros de 2023. Este incremento se explica por el buen momento macroeconómico y las mejores perspectivas para el sector ante el nuevo contexto de bajada de tipos en los próximos trimestres.

Por su parte, la banca internacional ha ralentizado significativamente su actividad debido a la falta de grandes transacciones core. Sin embargo, mantiene un balance de deuda similar al del año anterior, gracias a los menores importes de amortización en sus estructuras de financiación.

Los fondos de deuda han ganado presencia en el ‘real estate’ español

Según el informe de EY, mientras que la vida media de los préstamos de la banca nacional e internacional ronda los seis años, los préstamos concedidos por los fondos de deuda tienen una duración inferior a los tres años. Esto se debe a su naturaleza value added, acompañando a los inversores en las fases iniciales de sus planes de negocio hasta su estabilización, con un componente de riesgo más alto, ya sea por tratarse de un nuevo desarrollo, un reposicionamiento o una solución a una estructura de capital compleja donde la banca no participa. Este contexto regulatorio, mucho más restrictivo para las entidades bancarias que para los fondos, también contribuye a esta diferenciación.

La menor duración media de las financiaciones alternativas fomenta una actividad más dinámica para mantener el nivel de préstamos concedidos, lo que ha intensificado la competencia y mejorado las condiciones para los inversores en los últimos años. Lejos de ser competencia para los bancos, los fondos de deuda han actuado como catalizadores de la inversión, impulsando la creación de productos innovadores que, en muchos casos, serán financiados posteriormente por la banca tradicional una vez que el mercado acepte su tesis de inversión. En este sentido, comienzan a observarse colaboraciones entre financiadores tradicionales y alternativos para generar negocio y facilitar salidas exitosas.

EY concluye en su informe que la financiación alternativa será clave en los próximos tres años, ya que la deuda necesaria para el desarrollo o renovación de proyectos alcanza los 20.700 millones de euros (un 37% del total estimado de 56.000 millones de euros). Especialmente en proyectos de living y logística, se espera que 2026 sea un año de mayor actividad tras el retorno del capital core.

Además de estos 56.000 millones de euros, se proyecta un volumen adicional de financiación de 16.000 millones de euros para el desarrollo de activos residenciales destinados a la venta (Build To Sale). La mayor parte de esta financiación provendrá del negocio promotor de la banca nacional (13.000 millones de euros), mientras que los fondos de deuda y los hedge funds aportarán aproximadamente 23% del volumen total necesario, consolidándose como actores clave en el mercado español. En este contexto, la necesidad de deuda externa ha aumentado un 11% respecto a 2023.

Los fondos de deuda han actuado como catalizadores de la inversión

Javier García Mateo, socio responsable de Real Estate de EY, afirma que “una de las claves para el futuro del sector es la capacidad de innovar en los modelos de financiación. Para ello, es fundamental que la colaboración entre banca tradicional y fondos de deuda no solo cubra la demanda de financiación, sino que también permita crear soluciones adaptadas al mercado. En particular, debemos estar atentos a las tendencias en el segmento de living, dada la situación del mercado de vivienda en España y la creciente demanda de soluciones habitacionales flexibles como el co-living y las residencias para estudiantes y mayores”.

Se espera que la banca tradicional aproveche la bajada de tipos que ya está presionando a la baja el Euribor, facilitando procesos de refinanciación estimados en 18.600 millones de euros entre 2025 y 2027. La mayoría de estos préstamos se otorgaron a proyectos consolidados estructurados entre 2017 y 2020, y fueron extendidos provisionalmente tras el Covid-19. Al contar con niveles de apalancamiento moderados, deberían permitir procesos de refinanciación cómodos para los inversores y competitivos para los bancos.

Los segmentos hotelero y living (incluyendo residencial para alquiler y soluciones de alojamiento como residencias de estudiantes y senior living) lideraron la financiación en 2024, representando el 64% del total, cerca de 7.000 millones de euros. Se espera que esta tendencia continúe en los próximos años, con un 53% del volumen estimado, equivalente a 30.000 millones de euros en los próximos tres años, de los cuales cerca de 10.000 millones se destinarán al desarrollo de nuevos productos de living.

A la espera de cómo evolucionen los acontecimientos a nivel geopolítico y macroeconómico global, todo apunta a unos años de intensa actividad de financiación y una oportunidad para financiadores e inversores de capitalizar el impulso del sector inmobiliario.