El mercado de oficinas europeo se contrae por la incerteza de la recesión

Las oficinas desaceleran ante el fantasma de la recesión. El mercado transaccional de oficinas europeo ha frenado la buena marcha de los últimos años y, aunque la yield en Central Business District (BCD) y las rentas aumentan por los mayores costes de financiación y una inflación disparada, el valor teórico de los activos anota caídas notables.

Estas son las principales conclusiones del informe EME Office Value Analysis, publicado recientemente por Savills, que señala un incremento medio de cuarenta puntos básicos de la yield en el parque de oficinas prime europeo en el tercer trimestre, como consecuencia de los mayores costes de financiación. Entre los principales mercados del continente, destacan los incrementos en el CBD de Ámsterdam, donde la yield ha crecido del 3% al 3,5%; Milán (2,9% a 3,25%) y Paris (2,6% a 3%). Savills prevé que las yields seguirán registrando alzas a cierre de año.

El repunte en las expectativas de rentabilidad no se ha traducido en mayores transacciones. La inversión en el tercer trimestre, que ha alcanzado 19.000 millones de euros, se ha situado un 28% por debajo de la media del trimestre en los últimos cinco años. Los mercados más resistentes, donde las operaciones han aumentado respecto el año anterior, han sido Bélgica (167%), Irlanda (157%), Italia (68%) y España (25%), mientras que Suecia (78%), Finlandia (68%) y Noruega (61%) observaron las mayores caídas en las transacciones.

Savills apunta que el menor ritmo transaccional en oficinas se debe a un desplome del 53% interanual en la recaudación de fondos para activos inmobiliarios, situándose en 33.800 millones de dólares en el tercer trimestre de 2022, de que el 23% del capital se dirige a Europa, según la consultora y gestora de datos inmobiliarios Realfin.

Savills señala que la inversión en el tercer trimestre, de 19.000 millones de euros, se ha situado un 28% por debajo de la media del trimestre en los últimos cinco años

Respecto la valoración del parque, el informe de Savills indica que los 24 mercados de oficinas europeos analizados han alcanzado ya su precio máximo, en gran parte debido al aumento de las tasas libres de riesgo en los últimos tres meses. Suponiendo que las tasas libres de riesgo se mantuvieran estables en niveles actuales, el modelo de Savills indica que los valores de capital de las oficinas prime en Europa para 2022 requerirán una disminución media del 30% para contextualizar el aumento de riesgo del nuevo escenario macroeconómico.

Sin embargo, Savills destaca que los precios actuales de los activos no reflejan esta caída de valor, ya que los inversores acostumbran a comprar antes que el ciclo llegue a su valle.  La consultora destaca que las ciudades que requieren menores correcciones son Londres, con un ajuste del 18%, Praga (25%) y Estocolmo (25%). En el otro lado de la balanza se sitúan Helsinki, donde la consultora prevé una corrección de precios del 42%, Milán (39%) y Madrid (39%), como consecuencia que las expectativas de riesgo del parque pueden ser negativas respecto a los bonos gubernamentales.

Los datos de Savills indican que, en noviembre de 2011, cuando los bonos alemanes a diez años cotizaban al 2,1%, en las seis principales ciudades alemanas la rentabilidad de la oficina prime media se situaba, de media, en el 4,9%. En septiembre de 2022, la rentabilidad media de las mismas ciudades se situaba en el 3,1%, 180 puntos básicos por debajo de la cotización del bono teutón.

Savills destaca que los precios actuales de los activos no reflejan una gran caída de valor, ya que los inversores acostumbran a comprar antes que el ciclo llegue a su valle

Aunque la incerteza del contexto remite a una caída de valoración de los activos, Savills apunta a diferentes fundamentales que deben permitir que una caída teórica del 30% en el valor de las oficinas no termine repercutiendo en un desplome de los precios de las transacciones.

Por un lado, la consultora destaca que los grandes inversores norteamericanos, de Singapur u Oriente Próximo pueden animar el mercado aprovechando que el euro se mantendrá relativamente débil. Además, Savills asegura que está observando como los propietarios con posición vendedora están retirando existencias del mercado en medio de renegociaciones de precios, ya que mantienen ciertas expectativas que el mercado permanezca polarizado.

La consultora apunta que otro factor que ayudará a que el precio no se desplome es que la relación entre la deuda y el valor de los activos (Loan to Value) se mantiene mucho más estable que en otras crisis económicas, como en la Gran Recesión. El informe Encuesta de sentimiento de los inversores de Savills indica que el porcentaje de deuda respecto el valor bruto de los activos (GAV) ha caído del 32% en 2007 al 20% en 2022.

Otra esperanza recae en que en el mercado aún se concentra parte del equity levantado por los fondos en los últimos años, con lo que los inversores pueden seguir ejecutando operaciones, aunque lo más probable sea que esperen a que el mercado ofrezca mayores descuentos, señala Savills.  

Por último, otro factor atractivo para que las oficinas mantengan cierta actividad durante este contexto económico desfavorable, es la indexación de los alquileres a la inflación. Savills cifra en un 5,5% de media el incremento de las rentas principales de CBD en los últimos doce meses. Este repunte ha estado liderado por Ámsterdam (16%), Múnich (14%) y Berlín (13%) debido a que el mercado de oficinas en las tres ciudades adolece de un pipeline limitado y una baja disponibilidad.