David Vila (Renta Corporación): “Debemos tratar la necesidad de vivienda como un asunto de infraestructura”

Guerra comercial entre China y Estados Unidos, Brexit, recesión económica en Europa y tensión política en España. El mercado inmobiliario atraviesa un periodo de moderación tras años de crecimiento pronunciado, a la expectativa de una posible crisis y con la falta de oferta como uno de sus principales retos. A fin de ofrecer un espacio de reflexión ante la vorágine de la actualidad, EjePrime pone en marcha una serie de entrevistas para conocer la visión de los principales directivos del sector.

La falta de oferta impacta especialmente en el sector residencial. La escasez de viviendas, básicamente concentrada en las grandes ciudades, obliga al sector inmobiliario a plantear nuevas soluciones. En este contexto, David Vila, consejero delegado de Renta Corporación, pone en valor la disponibilidad de solares y plantea el debate sobre el futuro de los locales vacíos ubicados en la segunda línea comercial.

A su juicio, el sector privado necesita el apoyo del público. “No puede ser que los tiempos necesarios para la construcción de vivienda no sean los calendarios políticos”, afirma el primer ejecutivo de Renta Corporación.

Pregunta: ¿En qué momento del ciclo estamos?

Respuesta: Estamos en una fase de expansión, con algo de desaceleración respecto a los ritmos de los últimos años. El mercado inmobiliario sigue creciendo por encima de la media de muchos otros sectores. En cualquier caso, tampoco preveo una corrección del mercado. Depende de la evolución del Brexit, sumado a unas elecciones generales y al no crecimiento de Alemania, podríamos quedarnos en stand by, pero no preveo una corrección sobre el mercado. Por el contrario, si razonablemente se despejan algunas de estas variables, de una forma ordenada, retomaremos el punto donde estamos o seguiremos con esta expansión desacelerada.  

“El mercado de inversión residencial es un mercado de oportunidad, por su crecimiento y su fuerte demanda”

P.: Hablando del Brexit, la recesión económica o la guerra comercial entre China y Estados Unidos. ¿Cómo afectarán estos factores al contexto político y económico al mercado residencial?

R.: Impactarán en la economía y, por lo tanto, no dejarán de tener un efecto en el ritmo de actividad del mercado inmobiliario. Por otro lado, en el sector tenemos una palanca muy fuerte actualmente, que es la situación de los tipos de interés. Con unos tipos de interés tan bajos y con tanto capital como hay en el mercado disponible, el inmobiliario puede ser un buen refugio.

P.: ¿Es un buen momento para comprar vivienda? ¿Y para invertir en residencial?

R.: Nosotros lo estamos haciendo. Entendemos que es un buen momento, tanto para el usuario como en el mercado de inversión. Es verdad que el comportamiento de los mercados está siendo heterogéneo, por ciudades. Posiblemente se están desacelerando un poco más las grandes ciudades y otras localizaciones no tan grandes, que hasta ahora no habían tenido ese crecimiento, ahora lo están notando. En cuanto a los precios, es verdad que han crecido en los últimos años, pero no hemos superado el pico de los años antes de la crisis. Además, el mercado de inversión residencial es un mercado de oportunidad por su crecimiento y la fuerte demanda del mercado del alquiler. No sólo es un mercado con demanda por la dificultad de acceder a la compra de la vivienda, que existe, sino que es un tema de cambio cultural y de dinámicas de las nuevas generaciones. El pago por uso, más que el sentimiento de propiedad, está ganando terreno.

P.: ¿Son Madrid y Barcelona mercados saturados y poco atractivos para los inversores?

R.: Barcelona y Madrid son buenísimos mercados para invertir. Es verdad que son las dos ciudades con la mayor demanda y, por lo tanto, a veces hay falta de oferta. Es donde más han crecido los precios y ahora se están estabilizando. En cualquier caso, hay un movimiento hacia las grandes ciudades y eso crea un efecto demanda. Además, en los últimos estudios demográficos, hay una previsión de repunte de inmigración importante, que puede crear cierta demanda. Madrid y Barcelona son ciudades atractivas para la gente de fuera. En concreto, la capital catalana tiene mucho atractivo, y comparada con grandes ciudades de Europa, tiene precios mucho más modestos que Londres o París. Para ciertos públicos, esto también es un aliciente.

P.: ¿Cómo se va a poder solucionar el problema de la falta de oferta si, además, va a haber más demanda en estas grandes ciudades?

R.: Se puede eficienciar mucho el parque de viviendas, adaptándolo a las necesidades. Hay mucha disponibilidad de suelo y solares que podrían crear oferta. Los locales comerciales en planta baja posiblemente tienen menos sentido, en base al volumen que hoy en día tiene la ciudad, y, en cambio, pueden dar un servicio a vivienda. Debemos tratar la necesidad de vivienda como un tema de infraestructura. No puede ser que la necesidad de vivienda sea una y que los tiempos necesarios no sean los calendarios políticos. A cada calendario político queremos hacer una política distinta y eso no casa con la necesidad de vivienda. En momentos de necesidad de oferta, como ahora, no creo que las partes responsables estén satisfechas con las cifras de creación de nueva oferta. Hay mucho recorrido de mejora.

P.: ¿El mercado residencial español es un mercado moderno? ¿Cómo se podría modernizar?

R.: El mercado español es totalmente distinto al de otros paíse europeos. Tradicionalmente, en España el ahorro se ha canalizado a través de la compra de vivienda, ya sea para uso propio o como inversión. Por el contrario, no ha habido mercado de inversión residencial. Esto ha generado un parque de viviendas en alquiler bajo, donde entorno el 95%, de las viviendas están en manos de particulares, en un mercado absolutamente atomizado. Esta es la oportunidad que creemos que hay dentro del mercado residencial. El mercado de inversión residencial se ha empezado a crear en los últimos años, pero ha sido el último en existir. Si a esto le sumas las dinámicas de cambio cultural en cuanto a acceso al alquiler, hay que crear esa oferta. Es importante que reforcemos el mercado de inversión residencial a través de los nuevos actores que son, indiscutiblemente, más profesionalizados y que trabajan bajo otros estándares de servicio y de mantenimiento, lo deseable en una política más a medio y largo plazo. No debemos ver a los nuevos actores como unos invasores, sino como unos catalizadores de actividades que pueden tender puentes a alianzas público-privadas, a las cuales el sector no está para nada cerrado. En resumen, el sector se está profesionalizando, sobre todo a través de esta vía institucional del mercado de inversión. Todos los nuevos parámetros, como la digitalización o los de criterios de sostenibilidad, ya se están teniendo en cuenta.

P.: ¿Le asusta que pueda haber una nueva burbuja?

R.: Si realmente la hubiera, sí. De todas formas, yo no la veo. Tras la crisis, se corrigió tanto el mercado, que lo único que podía hacer era subir. En estos años ha tenido un crecimiento importante, ordenado y esperable. La recuperación ha sido de libro, primero con la entrada de un capital un poco más oportunista, que ha conseguido que se generaran transacciones en un mercado donde ya no se daban, para después dar paso a otros capitales menos oportunistas y terminar en oportunidades de capital a largo plazo, como puede ser el mercado de inversor residencial. El mercado de antes de la crisis también estaba muy apoyado en deuda. Ahora, el sector es mucho más desapalancado y ese crecimiento es mucho más robusto y mucho más sólido.

“El sector es menos desapalancado que antes de la crisis y el crecimiento es mucho más robusto y sólido”

P.: ¿Cuáles son las primeras señales de una burbuja?

R.: A diferencia de la última vez, ahora se regulará por velocidad o número de transacciones, pero no será un mercado binario. Se irá regulando poco a poco. Será por ritmos de velocidad. En tema de deuda, no preveo demasiado problema. Los bancos están actuando de una forma bastante prudente, no vemos operaciones financiadas con laterales donde no esté el valor detrás.

P.: ¿Cuáles son los tres errores de la anterior crisis que no se deberían repetir?

R.: Una de las cosas que no debemos hacer es crear oferta donde no hay demanda. Estábamos en un mercado donde se vendía todo y había pocos oídos a la demanda. Esto ahora no está pasando, es uno de los aprendizajes. Ahora se escucha, se entiende, se diseña de acuerdo con el cliente, se diferencia entre un producto finalista y uno de alquiler, etc. Estos parámetros que hoy en día están ganando más prioridad, se están incorporando en el sector. El segundo aprendizaje es el tema de la deuda, el equilibrio en el nivel empresarial entre fondos propios y deuda, con porcentajes por encima del valor de la compra como del esfuerzo de las familias para devolver la deuda. Hemos de ir a un sector más profesionalizado. La profesionalización protege de los altos y bajos y ayuda a una mayor sostenibilidad y estabilidad del mercado.

P.: ¿Y tres cosas que se están haciendo bien?

R.: España tiene mucho atractivo de cara hacia fuera y esto ha atraído a un puller, que lleva la una actividad económica. Tenemos un sector hotelero que ha sabido reinventarse y aprovechar las oportunidades. Más que estar criticando el turismo tendríamos que estar dándole las gracias. Esto no quiere decir que no lo tengamos que gestionar y que haya una buena convivencia entre los que vienen de fuera y los residentes, pero muchos países se darían de bruces por tener una palanca como es el turismo que tenemos aquí.  

P.: Las grandes promotoras han anunciado retrasos en la entrega de viviendas ¿Es un problema de la oferta, o de demanda?

R.: Es un problema de velocidad de ejecución. La tramitación de licencias sigue gestionada bajo la arbitrariedad, tanto en criterios técnicos como en paradigmas temporales, que le hace un daño terrible al sector. Creo que las promotoras tienen buenas carteras, suelos bien comprados, donde hay demanda, pero no puedes empezar una vivienda hasta que no tienes una licencia. Hay una masa temporal que parece que dilata los términos.

P.: En el último curso Vitruvio lanzó una OPA sobre Única y Cerberus sobre Optimum Real Estate. ¿Veremos una consolidación de las empresas del MAB?

R.: Muchas de las socimis del MAB obedecen más a vehículos que a una actividad empresarial de largo plazo. Son vehículos de inversión buscando una eficiencia en el régimen socimi, más que una aventura empresarial. Creo que va a haber factor de concentración ya que son vehículos, en una dinámica empresarial, muy sensibles a la escala. El factor escala es importante y todas buscamos crecer, sea de forma orgánica o inorgánica.

P.: Los operadores de oficinas y retail ofrecen servicios para diferenciarse de su competencia. ¿Veremos esta apuesta por la experiencia en las socimis o promotoras? 

R.: Indiscutiblemente. Ya está trasladado al residencial. Nosotros, en Vivenio, trabajamos en algunas promociones con servicios de coworking para los propios usuarios, estamos incorporando gimnasios, zonas recreativas de juegos, clases de yoga incluidas dentro de la actividad ordinaria, temas de personas para dar actividad a los niños de las promociones, etc. Ese es el camino donde hemos de ir. En el el contrato de alquiler hoy hay muchas obligaciones por ambas partes y cada vez más irán ganando terreno las especificaciones de servicios que se ofrecen. La apuesta que hacemos es de valor añadido, no es la de ir a recortar costes. Siempre hay que intentar optimizarlos, pero generando valor añadido.