China pone los cimientos para devolver a la vida a su sector inmobiliario

“Puede decirse que el mercado inmobiliario ha comenzado a tocar fondo”, según el ministro de Vivienda de China. Para asegurarse de que sea así la administración del país asiático impulsará una batería de medidas, muchas de ellas anunciadas en la última semana. Entre las políticas previstas, destaca la eliminación de restricciones a la compraventa de viviendas, reducción de los depósitos pedidos para adquirir inmuebles, y una campaña de cuatro trillones de yuanes (516.500 millones de euros) para usar hasta final de año y que financiará proyectos inacabados de construcción de viviendas.

Las reducciones en las tasas hipotecarias y la flexibilización de los depósitos iniciales para la compra de viviendas se suman a estas medidas. El recorte de las tasas hipotecarias, por ejemplo, proporcionará un ahorro considerable para los hogares, con estimaciones de hasta 150.000 millones de yuanes (19.480 millones de euros) anuales. Además, se han unificado las reglas hipotecarias y se ha trabajado en la disminución del stock de préstamos, lo que aliviará la presión sobre los compradores y promoverá un mayor dinamismo en el mercado.

El gobierno también ha lanzado un millón de proyectos de renovación en aldeas urbanas y viviendas, centrándose en áreas con riesgos de seguridad y alta demanda pública. Asimismo, entre enero y septiembre, se construyeron o asignaron 1,48 millones de unidades de vivienda asequible, con la expectativa de que 4,5 millones de personas se muden a sus nuevos hogares para fin de año.

El inventario residencial de China ha caído hasta los 5.196 millones de metros cuadrados actuales, su nivel más bajo desde 2013

En paralelo, el Banco Popular de China (BPoC) ha reducido el ratio de requerimientos de reservas mínimas para los bancos en 50 puntos básicos, además de recortar las tasas de interés aplicadas a los préstamos con vencimiento a siete días y a la facilidad de préstamo a medio plazo, así como los tipos preferenciales de crédito, con reducciones de entre 20 y 25 puntos básicos. Desde el BPoC prevén otra reducción del coeficiente de reserva para fin de año (de 25 a 50 puntos).

El banco central también anunció en septiembre que está considerando la creación de un fondo de estabilización bursátil que inyectaría inicialmente hasta 800.000 millones de yuanes (102.112 millones de euros) en los mercados financieros, lo que también apoyará a las empresas del sector que cotizan en el parqué chino.

Baja el metro cuadrado

Los estímulos fiscales y monetarios llegan en un momento en el que solamente dos de las 70 principales ciudades de China (Shanghái y Xi'an) han registrado aumentos interanuales en el precio de las viviendas nuevas en septiembre. En el caso de la vivienda de segunda mano, ninguna de las principales urbes ha visto una subida en los precios durante el mismo periodo, lo que refleja la dificultad de revitalizar el mercado secundario.

Aunque la bajada de precios sucede antes de la larga lista de estímulos anunciados en las últimas semanas, el gobierno chino ya destinó en mayo 300.000 millones de yuanes (38.000 millones de euros) para invertir en la compra de vivienda vacías.

Solamente dos de las 70 principales ciudades de China han registrado aumentos interanuales en el precio de las viviendas nuevas

El stock residencial también sigue en niveles muy elevados, aunque ha habido una clara mejora desde los picos de 2021 (cuando había 7.131 millones de metros cuadrados disponibles). Desde los máximos de 2021 hasta abril de este año, el inventario residencial ha caído hasta los 5.196 millones de metros cuadrados actuales, su nivel más bajo desde 2013, según datos del banco J.P Morgan. Sin embargo, el stock triplica el del año 2006, cuando el inventario residencial era de 1.515 millones de metros cuadrados.

Rally bursátil

La batería de medidas desplegadas y anunciadas por el gobierno chino ya ha tenido un impacto al alza en las acciones del sector del real estate en china. El índice CSI300 real estate index que agrupa compañías del sector inmobiliario en el país asiático subió un 50% entre el 9 de septiembre y el 8 de octubre (de 2.567 puntos a 3.847 puntos). Un brutal rally en un sector que se encontraba en caída libre en los parqués de Shanghái y Hong Kong desde enero de 2018, cuando el CSI300 superaba los 11.000 puntos.

Evergrande, antaño la mayor promotora inmobiliaria de China, no ha podido sumarse a este auge bursátil ya que la compañía tiene suspendida la cotización de sus acciones en Hong Kong desde septiembre de 2023.  La compañía adeuda 328.000 millones de dólares y se declaró en quiebra en Nueva York el año pasado. En septiembre el Ministerio de Hacienda de China impuso una multa de 56 millones de euros a la consultora PriceWaterhouseCoopers por “fallos graves” en la auditoría de Evergrande.

Por contra, la acciones ADR de la promotora Country Garden (también suspendida de cotización en Hong Kong y con una deuda de 190.000 millones de dólares) suben un 124% en bolsa en Estados Unidos. La empresa lucha por su supervivencia y por volver a cotizar en Hong Kong.

La compañía vendió en septiembre propiedades por valor de 3.620 millones de yuanes (469,3 millones), un 41% menos que los 6.170 millones de yuanes del año pasado (800 millones de euros). Sin embargo, la empresa va mejorando mes tras mes ya que en agosto las ventas cayeron interanualmente un 57%, en julio 72%, en junio un 73%, en mayo un 76%, en abril un 83% y en febrero un 85%.