La periferia se reivindica: la contratación aúpa a los mercados cada vez menos secundarios

Los mercados emergentes recortan brecha a los grandes de la logística europea

El sector logístico encara una nueva fase después del empujón que supuso el ecommerce en la pandemia. Con una demanda fuerte y diversificada, el segmento sigue elevando la oferta en un entorno macroeconómico más hostil y poco margen en las rentas. La intermodalidad y la tecnología prometen ser los drivers necesarios para seguir escalando los números récord.

¿Mercados secundarios? Ante el retroceso general de la contratación logística en Europa en el primer trimestre, que también afectó a los principales mercados españoles, Madrid y Barcelona, las plazas logísticas alejadas de las dos grandes ciudades del país impulsaron la contratación logística nacional a un nuevo récord, con un total de 690.000 metros cuadrados, un 1,5% más que en el mismo periodo de 2021, según Cbre.

Del total de contratación, un 72% correspondió a alquileres en las zonas de influencia de Madrid y Barcelona, pero la superficie restante fue copada por alquileres en las plazas de la periferia, entre la que destacan Valencia, Sevilla, Zaragoza y Bilbao, todas con un notable ritmo de absorción en el inicio del ejercicio.

Si en zona centro la contratación cayó un 6%, en Cataluña el descenso se situó en el 11%. Por el contrario, los principales mercados periféricos aumentaron su take up un 41%, hasta 191.000 metros cuadrados, lo que permitió que, ante el menor ritmo de absorción de los dos grandes motores, la logística española siguiera empujando sus cifras al inicio del año.

Entre las operaciones firmadas en la periferia en el primer trimestre, destacan la venta de una nave logística de cerca de 24.000 meros cuadrados a Improving en Picassent (Valencia), el alquiler de dos naves que suman 30.000 metros cuadrados a Cash Coria y One Motion en Pineda (Sevilla), así como la operación llave en mano de Lowe Rental en Zaragoza con una superficie aproximada de 5.000 metros cuadrados.

Los principales mercados periféricos aumentaron su ‘take up’ un 41% en el primer trimestre, hasta 191.000 metros cuadrados

Récord che

Entre estos enclaves logísticos emergentes destaca Valencia, el tercer mayor mercado logístico de España, que en los tres primeros meses del año alcanzó una contratación superior a los 108.000 metros cuadrados, su mejor primer trimestre de contratación de los últimos años, según Cbre.

La consultora local Triangle Rem señala que la mayoría de las transacciones en Valencia se cerraron en el eje Central, considerado la zona prime de la logística che y que agrupa a los municipios de Ribarroja, Loriguilla y Cheste. Estos enclaves están ubicados junto al cruce de las vías A3 y A7, lo que cobra importancia por el tránsito entre el Puerto de Valencia y Madrid.

La otra zona con un gran empuje es la zona Norte de la región, en el que se encuentran los activos logísticos vinculados al Puerto de Sagunto, con conexión directa a Zaragoza. Zona Norte se erigió como la segunda zona del mercado valenciano con mayor volumen de contratación en el primer trimestre, seguida de la zona Sur, en el que se ubica el desarrollo logístico específico de la Factoría Ford en Almussafes.

Durante el primer trimestre, Triangle Rem señala que los asking price máximos aumentaron a 5,50 euros por metro cuadrados al mes en la zona prime de Valencia. En el eje sur, la renta media máxima aumentó hasta los 5,25 euros por metro cuadrados al mes en las nuevas promociones y en el eje norte se elevó hasta los 4,85 euros por metro cuadrado al mes.

La mayoría de las transacciones en Valencia en el primer trimestre se cerraron en el eje Central, que agrupa a los municipios de Ribarroja, Loriguilla y Cheste

Más contratación, menos oferta

Además de Valencia, en el primer trimestre del ejercicio también destacaron los mercados logísticos de Sevilla, Zaragoza y Bilbao, con cifras récord de contratación en un primer trimestre, alcanzando los 36.300 metros cuadrados, 26.966 metros cuadrados, y 16.000 metros cuadrados, respectivamente, según Cbre.

Como resultado de este empuje en la absorción, las tasas de disponibilidad en los mercados secundarios tienden a la baja, entre los que destaca la falta de stock en Valencia, que se situó en el 2,5% a cierre del primer trimestre.

Sin embargo, en muchas de las plazas se están llevando a cabo proyectos que están elevando la tasa de disponibilidad en los últimos meses, aunque los ritmos de contratación están haciendo que rápidamente se ocupen, como es el caso de Sevilla, donde la tasa de disponibilidad en los últimos trimestres estaba en mínimos y se han puesto en marcha varios provectos que están solventando la necesidad de la demanda.

Como resultado de este empuje en la absorción, las tasas de disponibilidad en los mercados secundarios tienden a la baja

Atendiendo a los principales destinos de inversión inmobiliaria en los últimos años, destaca la exigua contratación logística en Málaga, que al contrario que en los segmentos residencial o hotelero, no concentra históricamente grandes cifras de absorción logística.

La ciudad malagueña registró en los tres primeros meses del año una absorción logística mínima, una única operación de 3.000 metros cuadrados. Esto es consecuencia de la escasez de oferta de calidad, según apunta Cbre, aunque ya se están llevando a cabo nuevos proyectos para resarcir el problema de falta de stock.

En relación a la nueva oferta, la consultora señala que en los enclaves periféricos hay grandes dificultades a la hora de encontrar suelo disponible para nuevos desarrollos, principalmente de naves XL o XXL. Y, a pesar de la elevada demanda la incertidumbre actual y los elevados costes de construcción mantienen alejados los proyectos especulativos.

Por último, en prácticamente todas las zonas las rentas prime se mantienen estables, sin embargo en Zaragoza se han incrementado hasta los 4 euros por metro cuadrado al mes, un 3,23% más respecto de cierre de año y un 5,26% respecto a las rentas de hace un año. En Bilbao, las últimas operaciones de producto prime han reflejado un ajuste de rentas de más de un 10%, siendo la plaza con las rentas más altas, con 6,5 euros por metro cuadrado al mes.