Después del ‘boom’: la logística encara una nueva fase tras batir todos los récords

Las grandes inmologísticas pujan por el dominio del tablero logístico español

El sector logístico encara una nueva fase después del empujón que supuso el ecommerce en la pandemia. Con una demanda fuerte y diversificada, el segmento sigue elevando la oferta en un entorno macroeconómico más hostil y poco margen en las rentas. La intermodalidad y la tecnología prometen ser los drivers necesarios para seguir escalando los números récord.

El tren de la logística española sigue atravesando el momentum inmobiliario a gran velocidad. Si la pandemia, con el repunte de cuota del ecommerce que llevó asociada, supuso un acelerón estratosférico en las cifras de inversión y absorción, el cambio de ciclo que determinó la decisión del Banco Central Europeo (BCE) de virar su política macroeconómica, aunque ha supuesto un bache para la inversión, parece no haber afectado la contratación, que sigue anotando récord trimestre a trimestre.

Además, la apuesta que hicieron las grandes inmologísticas nacionales e internacionales por las principales plazas del mercado nacional, Zona Centro y Cataluña, ya está permeabilizando a otros puntos de la geografía española, como Valencia, Zaragoza, Bilbao, Sevilla o Málaga. De hecho, en los tres primeros meses del ejercicio, han sido estas cada vez menos plazas secundarias las que han impulsado el récord de contratación, ya que Madrid y Barcelona han empezado a dar síntomas de mercados maduros.

La apuesta de las grandes inmologísticas internacionales ya está permeabilizando a las zonas periféricas

Con una apuesta clara por la sostenibilidad ya desde los primeros compases del boom logístico, por lo que el giro verde del sector inmobiliario le pilla en una posición delantera, uno de los grandes retos del mercado logístico español es poder impulsar las infraestructuras relacionadas con la operativa logística, con el foco en la intermodalidad, para seguir impulsando la contratación en la periferia, mientras en Zona Centro y Cataluña se llevan adelante grandes desarrollos, como Barajas o Nissan.

Además, la compresión de yields y el relativo poco margen para subir rentas también pueden afectar el gran dinamismo mostrado por el segmento durante los últimos ejercicios, pero los buenos fundamentales desplegados durante el boom y el hecho que la demanda se mantenga fuerte y diversificada, con los operadores logísticos (3PL) y las empresas de la alimentación recogiendo el testigo de los retailers más enfocados en ecommerce, invitan al optimismo y hacen prever que el tren logístico español tiene una larga vía por delante.

La contratación sigue su buena marcha

Los datos de contratación en Madrid en el cómputo general de 2022 se situaron en 1,3 millones de metros cuadrados, mientras que en Barcelona los datos de absorción se elevaron hasta 841.000 metros cuadrados, según los datos de la consultora inmobiliaria Cushman&Wakefield.

Estas cifras determinaron que las dos principales plazas del país cerraran otro año con récord de absorción y, teniendo en cuenta sólo la contratación del último trimestre, de 442.000 metros cuadrados, erigieron el mercado nacional como el único de Europa capaz de superar la cifra de absorción en comparativa anual, según Savills.

Además, los más de 440.000 metros cuadrados de absorción de octubre a diciembre supusieron el trimestre con mayor volumen de contratación en la serie histórica y anotaron un repunte de alrededor del 50% respecto el mismo periodo de 2021, acorde con los datos de la consultora británica.

Esta desaceleración del take up europeo en los últimos compases del pasado año (Reino Unido registró una caída de contratación del 47% anual en el cuarto trimestre) sí que terminó por trasladarse a Zona Centro y Cataluña en los tres primeros meses de 2023, aunque entonces fue el turno de las plazas periféricas, con Valencia a la cabeza, que marcaron récord histórico de contratación y contribuyeron a una absorción total de 690.000 metros cuadrados, lo que supuso un ascenso anual del 1,5%, acorde con los datos de Cbre.

Los más de 440.000 metros cuadrados de absorción de octubre a diciembre supusieron el trimestre con mayor volumen de contratación en la serie histórica

La inversión se reduce, pero aguanta

Tras un fuerte inicio de año en 2022 con cifras de inversión récord históricas (895 millones de euros), en el primer trimestre de 2023 se invirtieron un total de 293 millones de euros, lo que refleja un descenso del 67% respecto al año anterior, según Cbre.

Esto significa que el logístico, al igual que los otros segmentos inmobiliarios, está sufriendo el cambio en la política macroeconómica del Banco Central Europeo (BCE), que en su última reunión del pasado mayo ejecutó un aumento de los tipos de interés oficiales en 25 puntos básicos, hasta el 3,75%, para colocarlos al mayor nivel desde 2008.

Sin embargo, los casi 300 millones de euros captados de enero a marzo supusieron un alza del 6% respecto el último trimestre de 2022, por lo que el interés inversor por el sector sigue estando activo, aunque la actual situación de incertidumbre mantiene a los inversores en una posición de espera.

Los casi 300 millones de euros captados de enero a marzo supusieron un alza del 6% respecto el último trimestre de 2022

Además, la inversión por parte de capital internacional sigue siendo muy significativa, siendo los agentes de Estados Unidos los que concentran mayor interés, copando el 40% de la inversión logística en España, seguidos de Reino Unido y Francia, con un 20% y 18%, respectivamente.La inversión nacional concentró apenas un 4% sobre el total.

Aunque la Zona Centro y Cataluña supusieron más de la mitad de la inversión, la atracción del resto de focos logísticos españoles siguió ganando peso en el primer trimestre del ejercicio, con un 48% del total de la inversión, alrededor de 140 millones de euros, destinados a nuevos desarrollos en la periferia.

Respecto a las prime vields, por el momento se mantienen estables en el 4,75%, tras el ajuste llevado a cabo a finales de año. Sin embargo, las previsiones de Cbre apuntan a que a lo largo de este año se alcance el máximo en torno al 5.1%.

Respecto a las ‘prime yields’, se mantienen estables en el 4,75%, tras el ajuste llevado a cabo a finales de año

La nueva oferta empuja la disponibilidad

Esta desaceleración en la inversión afectará al pipeline, pero ni mucho menos se percibe un freno en la incorporación de nueva oferta. Según el informe The Logistics Property Telescope, elaborado por EY, el parque logístico total en España alcanza 29 millones de metros cuadrados.

Los cálculos de EY recogen que este 2023 los proyectos en construcción llegarán hasta los 1,5 millones de metros cuadrados, bastante de ellos a riesgo, sobre un total proyectado de tres millones de metros cuadrados.

Teniendo en cuenta que el año pasado los tres grandes mercados (Madrid-Zona Centro, Barcelona-Cataluña y Valencia) absorbieron 2,4 millones de metros cuadrados y que hay otros 1,5 millones de metros cuadrados vacíos, no parece que se vaya a producir una falta de oferta.

Es más, el informe señala que en España hay proyectos logísticos que suman más de 15 millones de metros cuadrados para su desarrollo en los próximos cuatro años, aunque muchos de ellos se retrasarán por el contexto macroeconómico.

EY señala que en 2023 los proyectos en construcción llegarán hasta los 1,5 millones de metros cuadrados

Dejando de lado los nuevos desarrollos, EY también destacaba que más de la mitad del parque logístico del mercado español necesita adaptarse para dar respuesta de forma eficiente a las nuevas necesidades de una actividad muy enfocada en el comercio electrónico.

De los 29 millones de metros cuadrados de stock, la consultora cifraba en 12,4 millones de metros cuadrados, el 43% del total, los que están en manos de los nuevos grupos inmologísticos institucionales, que en los últimos años han apostado fuerte por este subsector con nuevos desarrollos o la adaptación de los ya existentes.

Es, por lo tanto, en el otro 57% del parque, que suma 16,6 millones de metros cuadrados y que está en manos de grupos locales, donde las actualizaciones se hacen más necesarias. Desde EY, no obstante, se subrayaba las dificultades de reconversión, una actividad que requiere numerosos permisos y que en ningún caso es ágil.