La inversión se desconfina: la demanda vuelve con los precios bajo lupa

La inversión inmobiliaria también se desconfina. Del mismo modo que la flexibilización del estado de alarma permite volver a la rutina habitual progresivamente, la actividad está volviendo al mercado de la inversión inmobiliaria tras el frenazo en seco que significó el coronavirus y que ha mantenido las operaciones bajo mínimos durante dos meses y medio.

La evolución del mercado de oficinas dependerá del nuevo equilibrio entre las necesidades de espacio por trabajador y la destrucción de puestos de trabajo y el incremento del teletrabajo a raíz de la crisis del coronavirus.

La pandemia no ha eliminado la liquidez del mercado. Un estudio de la consultora Cushman&Wakefield cifra en 40.000 millones de euros el músculo que fondos, empresas y family offices invertirán en el real estate español durante los próximos dieciocho meses.

“La sensación es que hace dos semanas que ha habido una reactivación del mercado”, explica Xavier Güell

“La sensación es que hace dos semanas que ha habido una reactivación del mercado”, apunta el director nacional de capital markets Barcelona de Cbre, Xavier Güell, a EjePrime. Según subraya el directivo, durante el confinamiento el análisis de operaciones se mantuvo al ralentí y “ahora los fondos vuelven a analizarlas en profundidad”, lo que permite aventurar que la actividad “vuelva a coger impulso a partir de julio”.

En las últimas semanas se han visto las primeras operaciones de inversión en Barcelona, con la compra de un suelo por parte de Conren Tramway para levantar 108 viviendas y la inversión de 45 millones de euros por parte de Dazia Capital para construir una promoción con 105 inmuebles.

De todos modos, la reactivación no es igual en todos los mercados y, por el momento, se centra en los segmentos de oficinas, especialmente en los activos core, y residencial, con el built-to-rent y las ubicaciones prime al frente.

La directora territorial en Cataluña de Gesvalt, Dolors Jiménez, asegura en estos dos mercados “todo se está moviendo mucho” y lo contrapone al segmento comercial, donde la inversión se mantiene frenada.

Fuentes empresariales señalan que “la reactivación va por barrios y por tipos de activos” y aseguran que, aunque hay “voluntad de hacer operaciones” y actividad, “la mayor parte del mercado está a la espera de ver como se estabilizarán los precios”.

El precio de los activos en zonas secundarias puede contraerse hasta un 20%

En este sentido, las diferentes fuentes coinciden en señalar que los precios sufrirán una leve corrección en las zonas prime de las ciudades y que el descenso puede alcanzar el 20% frente a las valoraciones de antes de la pandemia en las zonas secundarias. “Los descuentos en activos buenos serán bajos”, destaca Güell.

El alcance limitado de las correcciones de precios en el mercado de los activos prime impedirá la llegada al mercado español de fondos oportunistas, que no encontrarán grandes descuentos en el corto plazo. Güell apunta que los actores presentes en el mercado “son los mismos que antes de la pandemia”.

Sin efectos negativos por el teletrabajo

Una de las principales incertidumbres del mercado inmobiliario es el impacto que tendrá el incremento del teletrabajo impuesto por el confinamiento. Fuentes del sector consultadas por este medio aseguran que “el panorama no cambiará en absoluto” en este segmento.

Las mismas fuentes explican que justo antes de la pandemia “la tendencia en los ratios de ocupación era que fuesen bajando e incluso se pedían cinco metros cuadrados por trabajador, lo que ahora es imposible”. Las necesidades de distanciamiento social provocarán un aumento de estos ratios hasta “ocho o diez metros cuadrados por trabajador”.