Nuevos vientos en el mercado residencial

Como cada año, EjePrime realiza en las últimas semanas de diciembre un repaso a los últimos doce meses en el negocio del real estate, marcados por el impacto de la pandemia del Covid-19. Análisis macroeconómico de España y el mundo, recorrido por los fenómenos sociales que ha provocado el coronavirus y un recorrido por el impacto en las principales empresas del sector forman el Especial 2020: el negocio del real estate en el año del Covid-19.

Especial 2020: El negocio del real estate en el año del Covid-19

El residencial se mantuvo como uno de los activos más resilientes durante la pandemia y siguió atrayendo el apetito inversor. Aun así, la incertidumbre económica y un posible aumento del paro con el fin de los expedientes de regulación temporal de empleo (Erte) amenazaron al sector con una bajada de precios y una caída en el número de compraventas.

El segmento fue uno de los más activos en inversión dentro del sector inmobiliario en 2020. El build-to-rent consiguió captar capital y se prevé en los próximos años el alquiler aumentará su peso en el residencial español. La pandemia también puede haber acelerado esta tendencia, ya que los compradores contarán con más dificultades para acceder a la financiación bancaria necesarios para adquirir una vivienda y menos poder adquisitivo. 

En la vivienda nueva el impacto fue menor y los precios se mantuvieron estables o incluso reigstraron subidas. En cuanto al ritmo de ventas, con la desescalada se inició la recuperación.

Por el contrario, la viviendas usadas se mantuvieron al ralentí y no consiguieron despegar en ventas tras el levantamiento del primer estado de alarma. El número de hipotecas contratadas también se recuperó, aunque sin alcanzar los niveles pre Covid-19. La pandemia provocó un cambio en las preferencias de los compradores. El confinamiento estricto decretado en marzo provocó que propietarios e inquilinos buscaran mayor calidad en sus casas.

Así lo demuestran los datos de compraventa del tercer trimestre, el primero con total actividad. Las compraventas de casas entre julio y septiembre fueron en un 79,6% vivienda colectiva y en un 20,4% de vivienda unifamiliar, lo que supone un aumento de vivienda unifamiliar de 1,94 puntos porcentuales. Con ello, el peso de la vivienda unifamiliar registró su máximo de la serie histórica, según datos del Colegio de Registradores.

La evolución de resultados muestra una intensificación de la preferencia por la modalidad de vivienda unifamiliar, normalmente con mayor superficie media y espacios abiertos como terrazas y jardines.

En consecuencia, la superficie media de la vivienda se incrementó un 0,8% trimestral, hasta 101,7 metros cuadrados. En vivienda libre, la cifra aumentó hasta 110,2 metros cuadrados, próximo al máximo histórico que se registró en el segundo trimestre de 2020, de 110,4 metros cuadrados. En el tercer trimestre, los pisos de más de ochenta metros cuadrados fue la mayor categoría que más creció, con un aumento interanual del 51,7%.

La pandemia adelanta el cambio de ciclo en la promoción

Stock de vivienda

A finales de 2019, el último periodo del que hay datos del ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, el parque de viviendas sumaba 25,8 millones de unidades residenciales, un 0,3% más que en el mismo periodo del año anterior. El stock de vivienda nueva a finales de 2019 era de 457.109 unidades, lo que representa un 1,8% del total del parque de vivienda, y representó una caída del 0,4% frente al número de viviendas nuevas de 2018.

En el primer semestre del año, el más impactado por la pandemia, el número de transacciones inmobiliarias cayó un 32%. De enero a junio de 2020 se realizaron 195.001 operaciones, frente a las 287.974 realizadas en el mismo periodo de 2019. Las transacciones de vivienda libre cayeron también un 32%.

En la vivienda protegida, el número de transacciones menguó un 31,7%, pasando de 11.882 en el primer semestre de 2019 a 8.117 en los seis primeros meses de 2020.  En los seis primeros meses del año se realizaron 186.884 operaciones, frente a las 276.092 realizadas en el mismo periodo de 2019.

El número de transacciones inmobiliarias de vivienda nueva cayó menos que la media de operaciones sobre viviendas. En los seis primeros meses del año se realizaron 15,9% menos operaciones alcanzando 22.512 operaciones, frente a las 26.759 registradas en el mismo periodo del año anterior. Por el contrario, las operaciones sobre vivienda usada subieron ligeramente más que la media. Las transacciones sobre viviendas de segunda mano cayeron un 34%, pasando de sumar 261.215 operaciones a 172.489 transacciones.

En lo que se refiere sólo a compraventa, se realizaron 339.986 operaciones hasta octubre, lo que supuso una caída del 21,2% respecto al mismo periodo del año anterior, cuando se registraron 431.713 operaciones, según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Aunque la vivienda nueva amortiguó el golpe y sólo registró una caída del 14,3% en el número de compraventas, con 67.410 viviendas nuevas vendidas, frente a las 78.688 viviendas transaccionadas en 2019. Por otro lado, la vivienda usada anotó una bajada de las ventas del 22,8%, apuntando 272.576 viviendas de segunda mano vendidas, frente a las 353.025 de los nueve primeros meses del ejercicio anterior.

Hasta junio, se terminaron 32.557 viviendas, lo que supone un incremento interanual del 1,4%

El Covid-19 tampoco pero la construcción de vivienda. Hasta septiembre, se otorgaron 17.285 visados para la construcción de viviendas, lo que supuso una caída del 13,9% respecto a los nueve primeros meses de 2019, cuando se otorgaron 20.064 licencias de obra nueva para uso residencial, aunque la caída no fue homogénea en todos los sectores.

En cuanto al número de hipotecas contradas, hasta septiembre se firmaron 250.589 créditos para comprar una vivienda, lo que supuso una caída del 7,6%, ya que en el mismo periodo de 2019 se realizaron 271.138 contratos. Aun con la caída en el número de compraventas, el importe de hipotecas no cayó de forma tan pronunciada, sino que se moderó con un descenso del 0,4% y sumando 33,7 millones de euros, frente a los 33,8 millones de euros registrados en el mismo periodo de 2019.

En las viviendas unifamiliares se otorgaron 14.639 visados de obra nueva hasta septiembre, lo que supone una caída del 11,4% respecto a los 16.524 visados otorgados en el mismo periodo de un año anterior. En la construcción de bloques de viviendas la caída fue más pronunciada. En los nueve primeros meses del año se otorgaron 2.610 viviendas en bloque, un 25,7% menos que en el mismo periodo de 2019 cuando se concedieron 3.511 licencias.

El Covid-19 no consiguió frenar el número de viviendas terminadas. Hasta junio, se terminaron 32.557 viviendas, lo que supone un incremento interanual del 1,4% respecto al mismo periodo de 2019, cuando se finalizaron 32.106 promociones de viviendas.

El precio aguanta el golpe del Covid-19

El valor tasado medio de la vivienda libre en el tercer trimestre del año, el último del que hay datos, fue de 1.619,6 euros por metro cuadrado, lo que supone una caída interanual del 1,1%. Aun así, significa un aumento del 0,6% respecto al segundo trimestre del año, cuando el precio de la vivienda descendió un 1,8% respecto al primer trimestre del año, según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) en el último trimestre el precio de la vivienda aumentó un 1,7% interanual. Esta subida fue más pronunciada en la vivienda nueva, donde los precios subieron un 7,5%.

De enero a octubre, el precio de la vivienda creció un 2,3%, en buena parte gracias al impulso del 2,4% registrado en el tercer trimestre. Entre abril y junio, el incremento fue del 1,2%, en línea con el del primer trimestre, que fue del 1,1%.

El aumento del Índice de Precios de Vivienda fue más pronunciado en vivienda nueva, ya que subió un 7,6%, la mayor alta desde el cuarto trimestre de 2018, cuando el preció escaló un 8%.

Por su parte, el precio de la vivienda usada subió un 1,5% hasta octubre. Se trata del mayor incremento registrado en 2020, aunque queda lejos de las subidas de final de 2019, cuando los pisos de segunda mano aumentaron su precio un 4,1%.

Según el Colegio de Registradores, el precio de la vivienda registró un descenso trimestral del 0,2% después de un largo periodo de crecimiento. De este modo, la tasa interanual, que a principios de 2020 superaba el 5%, registró un moderado aumento del 0,8% hasta octubre. Respecto al mínimo alcanzado de 2014, el crecimiento acumulado fue del 36%, aunque estaba un 13% por debajo respecto al máximo de 2007.

El precio de los pisos en el mercado residencial español caerá entre un 4% y un 6% durante 2021, la mayor caída de las dieciséis principales economías del mundo, según la agencia de calificación de riesgo Fitch. Este castigo se deberá a dos grandes consecuencias de la crisis provocada por la pandemia. Por un lado, el descenso en picado del turismo sumará presión a los mercados de las zonas costeras.

Por el otro, la caída del 12% del Producto Interior Bruto (PIB) prevista para España en 2020 a causa de la pandemia y el confinamiento también tendrá un impacto directo en el valor de los activos residenciales. La agencia estadounidense se fija especialmente en el mercado de las dos principales ciudades españolas, Madrid y Barcelona, donde los precios duplican la media nacional y las previsiones pasan por que su demanda se reduzca en favor de otros municipios.

El precio de la vivienda caerá en España entre un 5% y un 15% en 2021

En segunda mano, el precio de la vivienda caerá en España entre un 5% y un 15% en 2021 debido a la crisis provocada por el coronavirus, según un informe realizado por Colliers International. Por el contrario, en los pisos de vivienda nueva y los de residencial para alquiler no se esperan ajustes de precio.

 El esfuerzo hipotecario para la compra de una vivienda se mantendrá por debajo del 35%, menos en algunas localidades como Barcelona, donde se sitúa en el 39%, y San Sebastián, con un 41%. En el caso de los más jóvenes, se necesitan diez años de ahorro para adquirir una vivienda, una cifra que aumentará por los efectos de la crisis.

Este año se observa un incremento en el número de viviendas compradas mediante una hipoteca. En 2019, el 67% de las viviendas vendidas fueron hipotecadas, mientras que en 2020 se prevé que la cifra alcance el 91%.

El alquiler toma posiciones

El año ha estado marcado por el auge del alquiler entre los inversores que apuestan más que nunca por el build-to-rent como una opción segura ante una posible crisis. Aunque era una tendencia ya en marcha, el Covid-19 ha impulsado el auge del alquiler en España, que sigue representando una minoría respecto a la propiedad.

En el mercado del alquiler, es la primera vez que se distribuyen datos oficiales de su precio. El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana publicó un índice de precios del alquiler señalando los puntos tensionados de la geografía. En Madrid, el precio al mes por metro cuadrado marcó 11,7 euros, mientras que en Barcelona el precio medio por metro cuadrado marcó los diez euros, según la herramienta del Ejecutivo.

En un contexto general de caída de precios, el Índice de Precios de Consumo (IPC) del alquiler de vivienda continúa su escalada con una subida del 0,9% en noviembre, el último mes del que hay datos. Los alquileres en España sumaron en noviembre 48 meses consecutivos en crecimiento.

En Barcelona, el número de nuevos contratos de alquiler acumuló un ligero descenso del 1,8% hasta septiembre gracias a la aceleración vivida tras el estado de alarma, ya que, hasta mayo, el descenso era del 21%.

Lo más perjudicados

La pandemia ha motivado tanto una caída de la demanda por la incertidumbre económica como un cambio de tendencia, generando que los residentes busquen casas más grandes alejadas de los grandes núcleos urbanos. Entre los territorios más impactados por la pandemia se encuentran capitales y grandes ciudades, donde el precio de la vivienda cayó un 3,4%, según datos del último informe publicado por la tasadora Tinsa.

Otro territorio afectado por la crisis del Covid-19 fueron las islas, con una caída del 5,3% interanual en el precio de la vivienda. Estos territorios son los que se anotan una mayor caída desde el inicio de la pandemia, con un descenso del 8,8% respecto al inicio de la pandemia en España en marzo.

Palma, uno los parques más afectados por la pandemia

En las localidades de la costa mediterránea, desde el inicio de la pandemia hasta noviembre, el precio de la vivienda cayó un 5%, aunque en los últimos meses del año inició un ascenso respecto a los primeros meses de la pandemia.

En las áreas metropolitanas, la bajada de precios desde marzo fue del 2,8%, mientras que, en el resto de los municipios, compuestos por el territorio de interior y atlántico cayó un 0,6% desde el inicio del Covid-19 en España. Los territorios más caros continúan siendo las capitales y grandes ciudades, seguidas de las islas y las localidades de la costa mediterránea. Las áreas metropolitanas son las localidades más baratas.

Por comunidades, Baleares registró la mayor subida de precio con un aumento del 4% en lo que va de año. En segundo lugar, se situó País Vasco, donde el precio de la vivienda subió un 3,9% en el periodo de enero a octubre.

Por el contrario, Extremadura se mantuvo prácticamente plana con una subida del 0,2% en el precio de la vivienda, convirtiéndose en la comunidad donde menos se incrementó el precio. Esta variación se debió en gran medida a la caída de precio de la vivienda nueva en la región, que bajó un 1,5% desde enero, mientras que la vivienda usada se mantuvo un aumento del 0,3%.

Le sigue la comunidad La Rioja, con una subida del precio de la vivienda del 0,6% desde enero. Por su parte, Cantabria elevó el precio un 1%, convirtiéndose en la tercera comunidad autónoma con una menor subida.

Residencial en la capital

En Madrid, los precios de la vivienda subieron ligeramente por encima de la media, con un crecimiento del 2,9%. Este aumento fue impulsado por la subida de precios de la vivienda nueva, que alcanzó el 6,9% en lo que va de año, mientras que la vivienda usada subió un 2,1%.

El mercado residencial de la capital concentró el 21% de transacciones de vivienda nueva del mercado español y el 13% de las operaciones sobre pisos de segunda mano en el primer semestre de 2020, según un estudio realizado por Colliers International.

En el mercado de segunda mano de la capital, el estudio destaca una caída de precio de la vivienda del 5% respecto a niveles pre Covid-19. Los distritos situados al sur y este de la ciudad acumularon las mayores caídas mientras que los barrios centrales y del norte apenas registraron retroceso. El esfuerzo hipotecario de un hogar medio para la compra de una vivienda en la ciudad se situó en un 32,8% de su renta disponible y se necesitan diez años de ahorro para afrontar el pago inicial.

La comunidad madrileña registró una alta inversión en vivienda pública. Hasta diciembre, el Ayuntamiento de Madrid había destinado 129,3 millones de euros a su área de vivienda. La Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid contaba a cierre del ejercicio 2020 con 38 promociones en marcha, que en total suman 3.200 unidades residenciales.

Las islas han registrado una caída en el precio de la vivienda del 8,8% desde el inicio de la pandemia

Por su parte, en Cataluña el precio de la vivienda aumentó un 2,4% hasta octubre. La subida también se impulsó por la vivienda nueva, ya que los precios aumentaron un 9,4%, mientras que en la vivienda de segunda mano lo hicieron un 1,7% en los diez primeros meses del ejercicio.

En Barcelona, entre enero y septiembre se transaccionaron un 30% menos de viviendas que en el mismo periodo de 2019, según datos de Amat Immobiliaris. Hasta mayo, el descenso interanual era del 48%. A pesar de esta caída, los precios se incrementaron un 12% de media desde el estallido de la pandemia en marzo hasta septiembre.

Este aumento se debe a una mayor demanda de los inmuebles con terrazas y estancias luminosas. La compañía también ha identificado un movimiento de salida de Barcelona hacia otras ciudades colindantes de la capital catalana donde opera, como Sant Cugat del Vallès, Sant Just Desvern o Esplugues de Llobregat.