‘Mindset’ europeo, poca hipoteca y misma oferta: el cóctel del ‘boom’ del alquiler

Una subida de más del 16% y el 23% en los últimos dos años. Esta es la evolución que han experimentado los alquileres residenciales desde el primer trimestre de 2016 en las dos principales ciudades españolas, Barcelona y Madrid. Los precios en ambas ciudades están ya por encima de los alcanzados en el pico del ciclo antes del estallido de la crisis. La misma oferta, un nuevo mindset más europeo y compradores expulsados de los bancos son el cóctel perfecto de esta nueva burbuja.

El Ejecutivo de Pedro Sánchez lleva sólo una semana en el poder pero ya ha situado al aumento desbocado de los alquileres como uno de sus caballos de batalla. El Gobierno tiene como objetivo desplegar un paquete de medidas para fomentar el acceso al alquiler, descartando cualquier medida que incentive la compra.

El Gobierno quiere luchar, así, contra el desbocado aumento de los precios del alquiler, un incremento que está siendo especialmente acusado en Madrid y Barcelona. En el primer trimestre de 2018, el precio del metro cuadrado de alquiler en ambas urbes se situaba muy por encima del resto de ciudades españolas, con la excepción de San Sebastián.

A cierre de los tres primeros meses de 2018, en Madrid el metro cuadrado de alquiler ascendía a 15,9 euros, la cifra más alta de los últimos diez años

Según Gonzalo Bernardos, director del Máster Inmobiliario de la Universitat de Barcelona (UB), “la diferencia es que en 2007 había 2,2 millones de personas que vivían de alquiler y ahora hay un 35% más”. Según el experto, si antes de la crisis la vivienda de alquiler era demandada por la inmigración, ahora se suman nuevos elementos.

Tal y como explica Anna Gener, presidenta y consejera delegada en Barcelona de Savills Aguirre Newman, la sociedad española ha experimentado “un cambio de mindset hacia una cultura más europea”, a lo que hay que sumar que muchos potenciales compradores son expulsados del sistema bancario por los requisitos hipotecarios.

Según los últimos datos del Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento, a cierre de 2016 un 16,3% de los hogares españoles vivían de alquiler, un porcentaje muy superior al que se registraba en 2005, con un 9,5%. El número de hogares que vivían en propiedad ha evolucionado al revés: si a cierre de 2016 era el 77,1%, en 2005 este dato se situaba en el 80,5%.

Evolución

A cierre de los tres primeros meses de 2018, en Madrid el metro cuadrado de alquiler ascendía a 15,9 euros, la cifra más alta de los últimos diez años. Antes del estallido de la crisis, el pico se alcanzó en el segundo trimestre de 2008, con 13,8 euros el metro cuadrado, según datos de Idealista.

A partir de ese momento, los alquileres comenzaron una progresiva reducción: en 2009 el metro cuadrado cerró a 13,2 euros; en 2010, a 12,4 euros; en 2011, a 12,2 euros, y en 2012, a 11,5 euros, para alcanzar el mínimo de la década en 2013, con 11,2 euros el metro cuadrado en el segundo trimestre.

En Barcelona el precio del alquiler tocó fondo también en 2013, con 11,4 euros en el primer trimestre. Antes de la crisis, el pico más alto se alcanzó en el cuarto trimestre de 2007, cuando el metro cuadrado alcanzó 15,1 euros. A partir de ahí, la caída: 14,5 euros a cierre de 2008; 12,8 euros en 2009; 12,6 euros en 2010 y 12,2 euros en 2012.

El alquiler turístico es otro de los elementos que se ponen sobre la mesa a la hora de analizar el aumento de los precios del alquiler. Sin embargo, según Gener, “si se analizan los datos el turismo sólo ha afectado por un periodo de tiempo muy corto y en el Casco Antiguo de Barcelona”.

En la misma línea opina Bernardos, que pone sobre la mesa un dato: “hay 2.000 viviendas turísticas menos que hace cuatro años y el alquiler ha pasado de 11,7 euros por metro cuadrado a 17,7 euros por metro cuadrado”. “Hay que encontrar siempre un malo de la película… y lo han encontrado en Airbnb, pero no es así”, sostiene.

Los expertos coinciden en señalar que la causa del aumento de los precios del alquiler no es el turismo

A falta de datos oficiales, un total de 802.267 viviendas en alquiler se anunciaron en el portal Idealista durante 2017, lo que supone un incremento del 6,3% frente a las que aparecieron en la plataforma inmobiliaria un año antes. Esta cifra representa sólo el 3,1% del total de viviendas que existen en España.

“Cada vez son más los propietarios de las grandes ciudades que apuestan por el alquiler, a pesar de lo cual la oferta no resulta suficiente para una demanda que aún crece con más fuerza, lo que tensiona los precios al alza”, según Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista.

La ciudad de Madrid fue el mercado más grande para el alquiler de viviendas en 2017. En total, pasaron por la base de datos de Idealista un total de 149.210 viviendas, lo que supone un incremento del 9% frente a las que se registraron en 2016. La segunda ciudad con mayor mercado fue Barcelona, donde se anunciaron un total de 97.969 viviendas (un 35% más que hace un año).

Medidas

A la espera de que el Ejecutivo de Pedro Sánchez desvele qué medidas concretas tomará, los expertos coinciden en destacar la importancia de aumentar el tamaño del parque de alquiler. Anna Gener apuesta por la colaboración público-privada: “los gobiernos deberían poner suelo público a disposición del sector privado para hacer promociones de alquiler”.

Bernardos plantea lo siguiente. “Tienes que aumentar la oferta de alquiler y disminuir la demanda de alquiler –explica el experto-; municipalmente, tienes competencias pero no todas: para aumentar la oferta, necesitas que los propietarios pongan más vivienda de alquiler… y para ello más rentabilidad y para ello, incentivos fiscales”.