La rehabilitación y las reformas tendrán su papel protagonista en el mercado de la vivienda

Renovar el parque. El sucesivo envejecimiento del parque de viviendas en España está animando la actividad de reformas y rehabilitación de edificios, contribuyendo de esta manera a poner en el mercado, bien para alquiler o para venta, un importante número de inmuebles residenciales, que sirvan para mitigar la presión de la demanda sobre la reducida oferta tanto de alquiler como de venta.

La obra nueva es muy limitada: tan solo se realizaron algo más de 65.000 operaciones en todo 2024, frente a las 650.000 compraventas de segunda mano, según cifras del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Ante la incapacidad del mercado de generar vivienda nueva, esta actividad íntimamente ligada a la construcción va a ir ganando terreno en los próximos años.

Segúnlos expertos consultados por EjePrime, esta actividad contribuirá a poner en el mercado de venta (o en menor medida de alquiler) nuevas unidades que hasta ahora permanecían cerradas por las malas condiciones en que se encuentran, o en una situación incompatible para su explotación.

Entre el 60% y el 70% de los edificios en el interior de la M-30 de Madrid tiene una ITE desfavorable

Para Gonzalo Roca, Senior Associate Acquisitions de UrbanFlip, empresa dedicada al house flipping de viviendas y edificios en las zonas prime de Madrid, “entre el 60% y el 70% de los edificios en el interior de la M-30 cuentan con una Inspección Técnica de Edificios (ITE) desfavorable, especialmente en lo que se podría denominar las zonas más castizas”. Este dato da una idea del potencial de este negocio.

Desde su experiencia, señala que, si bien el coste de una reforma de una vivienda depende en gran medida tanto de la zona en la que se sitúa el inmueble, como de las calidades que se quieran utilizar, el precio medio oscila entre los 1.200 y los 1.300 euros por metro cuadrado. No obstante, si se trata de una vivienda situada en una zona prime, el presupuesto oscilará entre los 2.000 y los 3.000 euros el metro cuadrado.

Una reforma, aparte del coste que tiene para el propietario, es una oportunidad para revalorizar el precio, bien si se quiere vender el activo o bien ser un atractivo para el alquiler. Esta revalorización en el precio de venta oscila entre un 20% y un 25%, una vez descontado el coste de la reforma realizada.

La vivienda cuenta con la ‘espada de Damocles’ de la eficiencia energética, otra de las asignaturas pendientes de un notable número de casas. Si hasta ahora únicamente era necesario contar con el certificado energético para vender o alquilar una residencia, la directiva europea endurecerá esta medida.

El 83% del parque edificado de vivienda cuenta un certificado de eficiencia energética insuficiente

A partir de 2030, se exigirá que las viviendas cuenten con una certificación mínima de E (en una escala de la A a la G, siendo la primera la más eficiente), lo que favorecerá la realización de reformas que estén orientadas al aislamiento y a la instalación de sistemas más eficientes y sostenibles para conseguir esa calificación, según señala la asociación que representa a la distribución de materiales para la edificación y rehabilitación (Andimac).

La problemática en este sentido es grave, ya que, según Sebastián Molinero, secretario general de Andimac, el 83% del parque edificado de vivienda cuenta un certificado de eficiencia energética insuficiente para cumplir con la directiva. Desde esta asociación se pone de manifiesto que este año, cerca de 535.000 viviendas pasarán a tener más de 18 años, por lo que ya serán candidatas a la renovación.

La exigencia comunitaria no quedará ahí, ya que con el objetivo de que el parque de viviendas se consolide como eficiente energéticamente, la directiva europea fija que para 2033 la etiqueta se reduzca al menos al nivel D para poder operar en el mercado inmobiliario. Reducir esta calificación a C, B o A es más difícil de realizar por su elevado coste económico, aparte de los problemas estructurales que hay que resolver, según otros expertos del sector.

Andimac contempla para este año un aumento del 7,5% en los visados para la rehabilitación de edificios, una actividad que se encuentra bajo el paraguas de los Fondos Europeos y que, sin embargo, no han servido para impulsar este mercado, por lo que se corre el riesgo de que estas ayudas puedan desaparecer en 2026.

Para la rehabilitación de edificios, deberían darse subvenciones a las comunidades de propietarios

Para el profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos, detrás de las reformas y la rehabilitación de edificios está la ausencia de los Fondos Europeos Next Generation. “Con la excusa de reducir el consumo de energía, se podría aprovechar y posibilitar que viviendas que están en mal estado, o incluso cerradas, puedan volver al mercado en buen estado”, señala.

Considera que sería deseable que, para la rehabilitación de edificios, se dieran subvenciones a las comunidades de propietarios. En el caso de la rehabilitación de viviendas, “la administración debería pagar la renovación para que se pudiera poner la vivienda en el mercado”, añade.

Este modelo, que explicó a EjePrime, está basado en que “el coste que ha tenido para la administración lo va recuperando a través de los alquileres que cobra; para cuando se haya recuperado todo el coste de la reforma, será el propietario quien comience a cobrar las rentas, con la obligación de destinar quince años esa vivienda al alquiler”. Sería a partir de este plazo cuando el propietario podría optar bien por seguir con el régimen de alquiler o poner el activo en venta.

La falta de mano de obra cualificada es otro de los problemas con los que se encuentra este sector. Al igual que sucede con la construcción (donde la explosión de la burbuja inmobiliaria expulsó a una ingente cantidad de trabajadores hacia otras actividades), sucede algo parecido con los profesionales necesarios para la realización de reformas y rehabilitaciones.

La rehabilitación integral de edificios y barrios son también un compromiso social 

La búsqueda de carpinteros, electricistas y fontaneros se complica, y resulta difícil encontrar en el mercado los profesionales que se necesitan y los que hay ofrecen sus servicios a precios muy elevados.

Desde el Grupo Eureka, empresa de rehabilitación integral de edificios y barrios, señalan que la regeneración urbana y la rehabilitación no son solo cuestiones técnicas, sino un compromiso social que define el futuro de las ciudades: “los edificios envejecen sin un mantenimiento adecuado, generando problemas de accesibilidad, deficiencias energéticas y un deterioro progresivo del entorno”.

Desde su punto de vista, la solución a estos problemas está en la creación de planes de rehabilitación coordinados, alineándose tanto los propietarios, administraciones públicas, entidades privadas y empresas especializadas. Por ello, reclaman que “las administraciones deben facilitar el acceso a subvenciones y financiación, al tiempo que el sector privado debe asumir su papel como motor de cambio”.