El mercado de oficinas muestra los primeros signos de recuperación tras el parón por el Covid

Cinco años después, llega la vuelta a la oficina. Contrariamente a lo que sucedió con el mercado de vivienda, en el que la pandemia por Covid abrió nuevas necesidades para los compradores que comenzaron a demandar espacios abiertos, fruto de la experiencia de los sucesivos confinamientos, el mercado de oficinas fue el más afectado al vivir su peor momento en años.

La paralización total de la actividad económica y la aprobación de Ertes como consecuencia del cierre temporal de muchas empresas provocaron el resurgir del teletrabajo. Esta nueva manera de trabajar desde casa es la que en los años iniciales de la pandemia y una vez superada, provocó que muchas compañías se replanteasen la posibilidad de tener o alquilar oficinas, que en el día a día permanecían vacías. Ahora todo apunta en sentido contrario y el mercado vive un menor impulso del trabajo en casa, lo que va a suponer un respiro para las oficinas.

Así lo pone de relieve Laura Caballero, directora de research & strategy y responsable de la oficina de Barcelona de JLL, al señalar la necesidad “de diseñar espacios más versátiles y saludables en todos los sectores, en oficinas, hoteles y espacios comerciales”. El segmento de oficinas se tuvo que adecuar a marchas forzadas, abriéndose una nueva vía mediante “una mayor demanda de oficinas flexibles y espacios de coworking”.

El riesgo de obsolescencia del stock de oficinas en España es un hecho, según JLL 

La directiva reconoce que la solución radica en la adaptación de los edificios hacia una mayor sostenibilidad y menores emisiones, ya que “el riesgo de obsolescencia del stock de oficinas en España es un hecho y hay necesidad de una gran inversión para mantenerlo en los niveles de calidad que requieren los inquilinos”. Otra tendencia que se viene apreciando en el sector es “la reconversión de edificios de oficinas en otros usos como residencial o mixto”, añade.

Precisamente hace unos días se conoció un informe elaborado por la consultora inmobiliaria Cbre sobre el cambio de uso de los edificios. El pasado año se identificaron un total de 70 cambios de uso en España, lo que se traduce en más de 390.000 metros cuadrados que modificaron su uso originario. Solo en el último trimestre del pasado año se registraron 20 operaciones de este tipo. 

El 80% de las reconversiones de edificios acabaron para un uso final de living y hoteles, partiendo en un 60% de un uso originario de oficinas. Según recoge, en 2024 se invirtieron cerca de 900 millones de euros en la compra de activos que se transformarán con un cambio de uso, frente a los 330 millones registrados en 2023. 

Alberto Díaz, managing director de capital markets de Colliers, el mercado de oficinas es el que más ha sufrido, “especialmente en las zonas periféricas”. No obstante, añade que “en la zona centro de las ciudades, la destrucción de stock por la reconversión de oficinas a otros usos ha reducido la oferta, incrementado la ocupación y elevado las rentas de alquiler, viéndose superadas las rentas máximas alcanzadas antes de la crisis financiera en las principales ciudades”.

2024 ha sido el año de la reactivación de la contratación de oficinas

Este letargo que han vivido las oficinas desde la pandemia parece que toca a su fin, tras unos años complicados. Según fuentes de la consultora Cbre, el pasado año 2024 “ha sido el año de la reactivación de la contratación de oficinas, una vez el impacto del trabajo híbrido se ha estabilizado y las empresas ven en las oficinas un aliado para la retención y atracción de talento”.

La contratación anual en Madrid y Barcelona superó ampliamente los 800.000 metros cuadrados en 2024, una cifra superior en un 30% al total contratado en ambas ciudades en 2023. Desde Cbre se señala que “esta cifra se sitúa en máximos desde el récord de 2019 y supera en más de un 10% la media contratada en los cinco años anteriores”.

Así considera que la oficina ha tenido y debe seguir teniendo “la capacidad de sacar el máximo provecho del trabajo colaborativo, de la cultura de empresa, de la cocreación, de la formación de los empleados más juniors y de muchos aspectos del día a día que difícilmente podrían existir sin los espacios de trabajo adecuados”.

Lo peor ha pasado. Tras unos ejercicios de atonía en el mercado, los datos avalan que en 2024 se inicia el resurgir del mercado de oficinas, con importantes crecimientos frente a 2023. Según se desprende el informe de mercado inmobiliario de Mvgm, publicado este lunes, Madrid lideró en 2024 la recuperación de este mercado, si bien el ritmo de Barcelona fue inferior, su tendencia también resulta coherente con un panorama optimista para 2025.

La disminución de los tipos y el renovado interés de los inversores están impulsando la recuperación

El precio medio del metro cuadrado en los alquileres de oficinas alcanzó los 25,68 euros en Madrid, frente a los 19,2 euros de Barcelona. José María Amores, director de oficinas en Mvgm es tajante al explicar que “el incremento en la contratación en Madrid y Barcelona durante el último trimestre de 2024 demuestra la recuperación del mercado de oficinas. La disminución de los tipos de interés y el renovado interés por parte de los inversores están impulsando la recuperación”.

En el caso concreto de Madrid, esta reactivación es especialmente notoria, “lo que indica una tendencia hacia la estabilización en los niveles de contratación previos a la pandemia; en Barcelona, aunque el crecimiento ha sido más moderado, también se aprecia un panorama positivo para ser optimistas durante 2025”, añade el directivo de Mvgm.

La tasa de disponibilidad en Madrid se ajusta a la baja trimestralmente, siendo el Distrito Central de Negocios (CBD) el que presenta la tasa inferior, mientras que en Barcelona aumenta de forma ligera con motivo de las últimas entregas de edificios en las zonas CBD y del 22@.