Cinco años del Covid-19, la pandemia que consolidó y fortaleció al ‘real estate’

Cuando en marzo de 2020 el Gobierno declaró el estado de alarma en todo el país por un periodo de quince días, la sociedad apenas fue consciente de lo que eso iba a suponer. Tuvieron que pasar días y semanas para tener una idea del frenazo que supuso para la actividad económica y empresarial, situación en la que el real estate no se quedó al margen. La continuidad de este estado de alarma y los consiguientes confinamientos fueron un freno para todo tipo de actividad del sector inmobiliario. Ahora, cuando se cumplen cinco años de aquella dura situación, algunas dinámicas que se iniciaron con la pandemia prácticamente se han acabado incorporando a la actividad cotidiana.

Los expertos consultados por EjePrime coinciden en que ese momento fue duro y generó cambios muy notables, aunque destacan el carácter positivo de la mayoría de ellos, que han servido para consolidar y fortalecer al sector inmobiliario, así como hacer cotidianas medidas o actuaciones que se pusieron en práctica en momentos excepcionales.

Laura Caballero, directora de research & strategy y responsable de la oficina de Barcelona de JLL señala que “fue un momento de gran incertidumbre que puso a prueba la resiliencia de muchos sectores y, entre ellos, el inmobiliario, que demostró una capacidad de adaptación y evolución sorprendente”.

“Fue un momento de gran incertidumbre que puso a prueba a muchos sectores”, según JLL

“Con el Covid, los hábitos de los consumidores y las empresas cambiaron, hoy vemos con normalidad el trabajo híbrido, el impulso en la digitalización, el desplazamiento hacia áreas suburbanas o periféricas, la necesidad de viviendas con terrazas, un mayor énfasis en la salud y el bienestar de empleados”, explica Caballero.

Pese a que la pandemia ha pasado, aún tiene una fuerte presencia en el sector inmobiliario. Según Alberto Díaz, managing director de capital markets de Colliers, “destaca el auge del teletrabajo, la necesidad de contar con espacios abiertos y el creciente interés por vivir experiencias en buena parte de la población”.

Desde la consultora Cbre, el impacto de la pandemia en “sectores como las oficinas o el retail ha sido temporal y las cifras registradas recientemente contradicen las voces catastróficas que se escuchaban”. Ni el retail físico desapareció, ni las oficinas han perdido protagonismo en las estrategias de las compañías, ya que, según la firma, estos “son segmentos que han salido reforzados y se han transformado para adaptarse a los nuevos hábitos de compra o trabajo de la sociedad”.

Cambios permanentes

Caballero asegura que la pandemia y el estado de alarma dejaron algunos cambios duraderos en la economía y el sector inmobiliario. En cuanto a la vivienda, la directiva hace alusión a que se produjo una aceleración de la digitalización de procesos de compraventa y alquiler, además de que los espacios amplios y exteriores pasaron de ser un ‘plus’ a un aspecto muy valorado. La pandemia también supuso “la reconfiguración de espacios comerciales y de oficinas, donde la experiencia del usuario importa más que nunca”.

Díaz, por su parte, señala que el Covid ha introducido varios cambios estructurales con un impacto significativo. En primer lugar, ha tenido efectos sobre el turismo. “El deseo de viajar y vivir nuevas experiencias han impulsado el turismo a nivel global, beneficiando especialmente a España y al sur de Europa, que han batido récords históricos en la llegada de turistas”, afirma.

“Destaca el auge del teletrabajo y la necesidad de espacios abiertos”, dicen desde Colliers

Segundo, “ha aumentado la demanda de cambio de residencia y se ha registrado un crecimiento en el mercado de segunda vivienda, tanto en la población local como en inversores extranjeros, contribuyendo a la subida de los precios de estos activos inmobiliarios”.  Díaz también destaca que “se ha incrementado la demanda de casas con más espacios abiertos y terrazas, además de residencias para personas mayores diseñadas para situaciones de emergencia”. 

Por su lado, Pelayo Barroso, director nacional de Savills Research, afirma que se han producido cambios duraderos en el mercado inmobiliario. Así, por ejemplo, el directivo apunta a que se ha generado un mayor interés por el flex space, “una tendencia que ya estaba en marcha y se ha consolidado”, mientras que, en el mercado logístico, se ha visto cómo operadores y retailers han incrementado el stock de seguridad ante potenciales rupturas en las cadenas de suministro. Subraya que, en hoteles, la recuperación de la demanda turística y de ocio tras el Covid fue “más rápida de lo esperado y ha seguido batiendo récords en España y, por tanto, el comportamiento hotelero ha registrado una mejora”. 

En cuanto a retail, Barroso indica que se ha potenciado la omnicanalidad y se han reconfigurado los espacios comerciales para adaptarlos a nuevos hábitos de consumo online. Y remata diciendo que “por supuesto, se tomó consciencia de la necesidad de mejorar las instalaciones, medios y recursos en todo el segmento healthcare”.

Experiencias adquiridas

El tiempo de pandemia también sirvió para que el inmobiliario aprendiese nuevas enseñanzas. “El sector adquirió flexibilidad y capacidad de adaptación rápida para hacer frente a los problemas”, añade Laura Caballero. Se puso de manifiesto el valor diferencial de la tecnología en los procesos de compraventa y gestión de propiedades, así como la necesidad de diseñar espacios más versátiles y saludables tanto en oficinas, hoteles y espacios comerciales.

“La recuperación de la demanda turística y de ocio tras el Covid fue más rápida de lo esperado”, según Savills 

Añade que se evidenció “el papel fundamental del sector en nuestra sociedad, con especial foco en la redefinición de las ciudades y de las oficinas como elemento de atracción de talento, al tiempo que se aceleró la importancia de la sostenibilidad y la eficiencia energética en las construcciones”.

Por su parte, Díaz hace hincapié en “la necesidad de ser más selectivos a la hora de invertir”, ya que, según él, “se ha reforzado la importancia de diversificar las carteras inmobiliarias y de analizar con mayor rigor las inversiones, considerando posibles crisis inesperadas”. También considera que las entidades financieras y las empresas inmobiliarias han fortalecido su criterio de prudencia, lo que “consolida la idea de que evitar financiación de proyectos especulativos permite afrontar mejor cualquier crisis”.

Desde la consultora Cbre, tras el punto de inflexión que supuso la pandemia en el e-commerce, “se ha visto cómo los españoles mantenemos la preferencia de compra en tienda física, lo que ha tenido su reflejo en el salto al offline de multitud de marcas nativas digitales que surgieron a raíz del Covid”.

Según un informe de Cbre, casi un 90% de marcas encuestadas coinciden en que la experiencia de los consumidores en la tienda es el factor más relevante en el que invertir, por lo que el foco se dirige hacia renovaciones de establecimientos y mejoras para el acceso a probar productos, así como en la optimización del proceso de pago, entre otras.

Percepción mejorada

Alberto Díaz, de Colliers, asevera que la percepción del sector inmobiliario tras la pandemia ha mejorado considerablemente. El responsable afirma que “el hotelero, la restauración, la vivienda y el comercio ligado al consumo (incluido el lujo) han salido reforzados; en contraste, las oficinas han sido cuestionadas, aunque la situación ya ha mejorado”. Y ha añadido que los inversores vuelven a ser optimistas con respecto al inmobiliario, “salvo en el caso de los activos más periféricos, que aún atraviesan dificultades”.

Cbre señala que la experiencia del consumidor en tienda es el factor más relevante para invertir

Por su lado, Laura Caballero (JLL), se muestra convencida que el inmobiliario “se ha visto como un sector resiliente y capaz de adaptarse a situaciones cambiantes”. Y remata diciendo que “en tiempos de incertidumbre, siempre ha sido un valor refugio”.

Desde el fin de la crisis, el comprador ahora valora más una serie de características que antes pasaban desapercibidas en cierta forma. Caballero enumera algunas: “Espacios exteriores privados como terrazas y jardines, habitaciones adicionales que puedan servir como oficina en casa, ubicaciones en las afueras de las ciudades (con más espacio y naturaleza), zonas comunitarias abiertas y amplias en los edificios, conectividad y adaptabilidad para el teletrabajo”.

Desde Colliers se insiste en estas nuevas demandas, si bien Díaz señala que “el incremento de los precios impide que todos los compradores puedan acceder a la vivienda deseada, incluso en las afueras de las ciudades”.

Acelerar la producción de vivienda

Barroso indica que, ante el crecimiento de la demanda y el hipotético riesgo de una nueva burbuja inmobiliaria, el principal problema es la escasa oferta de suelo finalista disponible para desarrollos. Señala que “la solución principal al problema pasa por acelerar significativamente la capacidad de producción, especialmente mediante la generación de suelo finalista para crear oferta de vivienda accesible en las ciudades con mayor demanda”.

El responsable de Savills considera que actualmente el proceso sigue siendo lento, costoso e ineficiente. “Sin abordar las limitaciones actuales de fondo, será imposible aliviar la presión sobre los precios de manera sostenida en las ciudades más demandadas”, por lo que considera urgente la necesidad de crear un marco regulatorio seguro, estable y predecible. Asimismo, resalta que habría que “invertir en medidas que aumenten la capacidad productiva del sector de la construcción, asegurando así que podamos satisfacer la creciente demanda de manera eficiente y sostenible”.

Algunas dinámicas iniciadas en la pandemia se han incorporado a la actividad cotidiana

Díaz cifra el déficit de viviendas en unas 500.000 unidades, “un dato que seguirá aumentando y tensionará aún más el mercado de compra y alquiler”, y aboga por un pacto de Estado en esta materia, “que permita agilizar los trámites urbanísticos y garantizar la movilización de fondos europeos y estatales”. De este modo, según Díaz, se podría transformar suelo disponible en suelo finalista apto para la construcción de viviendas. “Si bien para poder construir dichas casas, se debe planificar igualmente de forma paralela la formación de mano de obra especializada en el sector de la construcción, para que se pueda duplicar la producción a lo largo de la próxima década”, remata.

Caballero indica que, aunque existen presiones alcistas en los precios (especialmente en ciertas zonas urbanas y turísticas), “es menos probable que se forme una burbuja de la magnitud de la anterior, debido a las lecciones aprendidas y las medidas implementadas desde entonces: una regulación más estricta en el sector financiero y en la concesión de hipotecas, así como una menor dependencia económica del sector de la construcción y una economía más diversificada”. Sin embargo, destaca que se deben seguir monitorizando indicadores “clave, como la relación precio-ingresos, los niveles de endeudamiento de los hogares y también la evolución de la oferta de vivienda nueva y usada”.

La portavoz de JLL añade que el sector residencial tiene varios desafíos y oportunidades para equilibrar el mercado. Entre ellos, cree que se debería aumentar la oferta de vivienda nueva (especialmente, asequible), agilizar las licencias y promover políticas efectivas. Y agrega que, de manera similar, sería conveniente “impulsar la rehabilitación de propiedades existentes para aumentar la oferta, mantener prácticas de préstamo responsables para evitar sobreendeudamiento, y diversificar y promover otras opciones” como soluciones parciales que contribuirían a paliar el desequilibrio entre oferta y demanda, en palabras suyas.