El capital internacional vuelve a las oficinas después de años de incertidumbre

El mercado de oficinas en España muestra señales de un sólido repunte, con una previsión de inversión cercana a los 2.000 millones de euros para el cierre de este año. Esta recuperación, tras varios años de incertidumbre, está impulsada por el renovado interés por España de capital internacional, una mejora en las perspectivas económicas y las bajas tasas de interés, que, según anticipan los analistas, seguirán descendiendo.

Expertos de Savills, Cushman&Wakefield y Forcadell explican el interés inversor por este segmento del real estate, dan sus proyecciones para 2025 y analizan las razones de la pujanza de las zonas prime y por el cambio de uso de oficinas a residencial.

¿Vuelve el interés por las oficinas?

Según las tres consultoras, se observa un interés por el mercado de oficinas que va cogiendo fuerza y que es claramente más fuerte que en los últimos doce meses. Se espera, según Hipólito Sánchez, director ejecutivo de oficinas de Savills, que la inversión roce 2.000 millones de euros este año a nivel nacional.

“Hemos detectado que el capital institucional internacional está volviendo a las oficinas en España por la mejora del mercado de alquiler, las buenas perspectivas macroeconómicas y las bajadas de tipos de interés que se han producido y que se seguirán produciendo hasta el verano de 2025”.

Manel de Bes, director del departamento de oficinas de Forcadell, también señala que las posibles bajadas de tipos harán que muchos inversores abandonen su actitud de wait and see. Se espera que la reducción de los tipos de interés haga que “2025 sea un año con más movimiento que 2024”, tanto para grandes inversores como para los individuales, explica el directivo.

Se espera que la reducción de los tipos de interés haga que “2025 sea un año con más movimiento que 2024”, según De Bes

Por su parte, Eusebi Carles, socio de capital markets de Cushman&Wakefield España espera que la recuperación en el sector se retrase un poco en el tiempo; “aunque el interés es evidente, se espera que la recuperación del volumen de inversión en oficinas se consolide a partir del verano de 2025, lo cual indica que el mercado de inversión aún está en proceso de recuperación”.

Las zonas prime siguen siendo el activo estrella

Sánchez, de Savills, explica que la location es importante “cuando el mercado tiene incertidumbres”. Añadiendo que rehabilitar oficina en el centro de Madrid o Barcelona (para cumplir requisitos de sostenibilidad, por ejemplo) es una estrategia ganadora, dando rentas entre un 15% y un 20% superiores a la situación previa a la reforma. Adicionalmente concreta que la periferia es más interesante para compradores como socimis francesas que necesitan “unos mínimos de rentabilidad y contratos con duraciones no menores a cinco años”.

De Bes y Carles también son de la opinión que el centro es la niña bonita para los inversores; aunque remarcan que en la periferia también se están cerrando operaciones por los precios competitivos o por la búsqueda de plantas de mayor tamaño.

Carles opina que las zonas fuera de la M-30 en Madrid o el 22@ de Barcelona ofrecen “opciones de calidad para las empresas”. De Bes es más cauteloso, y expresa que el 22@ está “en una pausa natural mientras se absorbe la oferta disponible”.  Aunque añade: “a medida que la ocupación continúe aumentando, todo apunta a que el apetito inversor volverá con fuerza, impulsando una nueva ola de oportunidades en esta área clave”.

Proyecciones de 2025: Madrid capital europea de la vuelta a la oficina

Carles, de Cushman&Wakefield, anticipa un aumento de la ocupación y de la demanda en zonas prime y céntricas, junto con una presión en las rentas, debido a la escasez de espacio de alta calidad. “También prevemos que los capital values de oficinas en Madrid y Barcelona aumenten un 15% entre 2024 y 2027, impulsados por la combinación de la compresión en las prime yields y el incremento en las rentas, añade el directivo.

Eusebi Carles, socio de capital markets de Cushman&Wakefield España espera que la recuperación en el sector se retrase un poco en el tiempo

Sánchez prevé un 2025 intenso tanto a nivel de alquileres como de inversión. “Las compañías ya tienen claro cual es su modelo de trabajo híbrido, siendo Madrid la capital europea que lidera la vuelta a la oficina con casi un 70% de utilización o presencialidad.”

Según el ejecutivo de Savills, se volverá a niveles de 2017 y 2018 con absorciones brutas en torno a 600.000 metros cuadrados en Madrid y 400.000 metros cuadrados en Barcelona. La disponibilidad está estable en Madrid (10%) y en Barcelona (12%) e irá ajustándose ligeramente a la baja a medida que incremente la absorción y se consolide la moderación en la aparición de nuevos proyectos.

En cuanto al stock, se mantendrá estable, pues hay algo de superficie de salida en Madrid debido a los cambios de uso, pero estará compensado con los nuevos proyectos. “Con toda seguridad la inversión en oficinas superará 2.000 millones de euros”, subraya.

De Bes explica que varios inversores institucionales se encuentran en un ciclo de rotación de activos, por lo que, si oferta y demanda logran un punto de equilibrio, “veremos transacciones de gran relevancia”. El directivo espera que para el próximo año la disponibilidad en Barcelona caiga del 14% a alrededor del 12%.

¿Freno burocrático a los cambios de uso hacia residencial?

El ejecutivo de Forcadell explica que el volumen de operaciones de cambio de uso “ha sido más limitado de lo esperado” por la lentitud administrativa y los altos costes asociados al reposicionamiento. “Aunque existe interés en este tipo de proyectos, la necesidad de procesos más ágiles y rentables sigue siendo un factor clave para que estas operaciones ganen tracción,” agrega.

Madrid es la “capital europea que lidera la vuelta a la oficina con casi un 70% de utilización”, afirma Sánchez

En la misma línea Carles afirma que la normativa vigente en Barcelona “imposibilita e impide de facto” los cambios de uso, por lo que estos se centrarán en Madrid. “El mercado de oficinas está sufriendo un cambio estructural debido a la demanda de vivienda y a la falta de suelo disponible, lo que ha llevado a que más de 300.000 metros cuadrados de oficinas en Madrid se hayan transformado en otros usos”, explica el directivo. Carles añade que históricamente Barcelona también había permitido estas operaciones con 950.000 metros cuadrados cambiando de uso en las dos décadas anteriores.

Por su parte, Sánchez destaca que la necesidad de residencial es “importante”. Esto, unido al elevado interés por España por parte de extranjeros, forzará que los cambios de uso se sigan produciendo, especialmente en el centro de las ciudades.

“La disponibilidad de oficinas en Madrid y Barcelona en el centro está por debajo del 5%, lo que significa que para un cambio de uso, en general, es necesario desocupar los inmuebles de oficinas, y esto es una dificultad añadida; a pesar de ello, el incremento de demanda va a convivir con los cambios de uso a residencial”, añade Sánchez.