Xavier Güell (Cbre): “Barcelona tiene que aprovechar lo que ya tiene: su enfoque tecnológico”

Barcelona encara el nuevo ciclo inmobiliario blandiendo sus fortalezas. La tecnológica, la salud y un urbanismo atrevido son las cartas de partida de la ciudad a un nuevo periodo que deja atrás la recuperación de 2014, los récords de 2019 y la crisis del Covid. Xavier Güell, director de la oficinas de Barcelona de Cbre, asegura tras los análisis realizados por la compañía que la ciudad cuenta con retos como repensar el 22@ o las limitación del 30% de Vivienda Publica en las promociones. Además, reflexiona sobre el impacto del lujo en la ciudad, que atraviesa sectores como el hotelero y el retial y la posición del real estate ante la coyuntura macroeconómica actual.

Pregunta: Revisando los datos que difundieron el lunes pasado, ya hablaban de este nuevo ciclo inmobiliario. ¿Cómo se enfrenta la ciudad al nuevo ciclo inmobiliario?

Respuesta: Se ha cerrado una etapa que empezó entre el 2014 y el 2015. Ha sido un ciclo a escala global; realmente, ha ido muy bien, en términos inmobiliarios, en la inmensa mayoría de las ciudades. Barcelona ha sido una de las más beneficiadas, y los datos así lo confirman. En 2014, Barcelona era una ciudad totalmente irrelevante en inversión europea, pero durante este ciclo se ha metido en el ránking de las diez principales ciudades para invertir por parte de los fondos institucionales en Europa. Además, Barcelona también ha sido una de las ciudades europeas (en concreto, la tercera), en la que más ha crecido la renta de oficinas; por ejemplo, en áreas como el 22@. Por último, durante varios años ha sido la capital que ha tenido más capacidad de absorción de metros cuadrados respecto a su stock relativo: esto también demuestra la capacidad de atracción sobre empresas importantes que ha tenido durante estos años. En definitiva, hay muchos datos que nos dicen que, efectivamente, ha sabido jugar muy bien sus cartas y está en una muy buena posición.

P.: ¿Qué tiene que hacer Barcelona para mantenerse arriba en este nuevo ciclo que empieza?

R.: Todas las ciudades empiezan de cero. Hay unas nuevas reglas de juego y cada ciudad tiene que saber adaptarse lo antes posible para sacar el máximo partido de aquello que le viene por delante. En el caso de Barcelona, la ciudad tiene que aprovechar lo que ya tiene; es decir, su enfoque tecnológico. La ciudad no puede perder el tren de la inteligencia artificial. Sin ir más lejos, varías empresas dedicadas a la IA han aterrizado en Barcelona durante los últimos seis meses. Además, Barcelona también debe jugar la partida en life science. Lo bueno o lo malo que tiene este campo es que las infraestructuras que necesitas no se construyen de un día para otro: Barcelona las tiene desde hace muchos años. Y, además, de altísima calidad, como es el caso de las universidades o de los doce hospitales de altísimo nivel que atesora, con casi un cuarto de millón de personas dedicándose a este sector. En el último año han aterrizado en el tejido empresarial catalán muchas farmacéuticas de primer nombre, con lo cual se da un caldo de cultivo potentísimo para poder erigirse como uno de los grandes hubs europeos en life science. De hecho, es uno de los pocos campos donde hemos visto, realmente, una colaboración público-privada importante para poder remar todos juntos. Debemos potenciar este espíritu de colaboración.

P.: ¿Cómo se traducen estas dos tendencias en el sector inmobiliario?

R.: En el terreno puramente inmobiliario, Barcelona debe entender que el mundo va hacia ciudades que pongan el talento en el centro. Durante los últimos cincuenta años, las ciudades se han centrado en el coche, pero las capitales que van a liderar el futuro serán aquellas que sitúen al talento en el centro de su actividad. Las ciudades deben repensarse en esos términos, y Barcelona parte con ventaja. Primero, por su tamaño, pero también por su estructura y configuración. El consistorio anterior, bajo mi punto de vista, tuvo decisiones muy controvertidas que no han ayudado a la ciudad, pero sí que es verdad que impulsar las superillas va en dirección de las ciudades del futuro: se podría haber ejecutado mejor, pero la realidad es que ahora mismo tenemos ejes verdes en el corazón de Barcelona. Genera incomodidades, pero romper las reglas y mirar hacia el futuro siempre genera algún tipo de  incomodidad. Al final, el objetivo es hacer ciudades con altísimos niveles de calidad de vida porque eso es, precisamente, lo que está buscando el talento. Es un círculo virtuoso: las empresas van donde está la riqueza, esta riqueza nace cuando se puede reinvertir en la ciudad, y si hay dinero en las ciudades se puede invertir para potenciar la calidad de vida de sus habitantes. Si esta situación se materializa, los propietarios podrán invertir más en los edificios y hacerlos más tecnológicos, que de nuevo serán más cómodos para los empleados.

P.: ¿Para este nuevo ciclo también espera un crecimiento tan pronunciado en Barcelona que permita a la ciudad mantener su posición?

R.: Estar donde estamos ya es, de por sí, muy difícil. Es imposible estar por encima de ciudades como Londres o París. Sin embargo, aspiramos a seguir en ese ránking. Va a haber muchos movimientos: cuando el ciclo empieza de nuevo, siempre hay ciudades que ganan y otras que pierden. En resumen, ha habido una caída del 50% de los volúmenes de inversión; en España, aunque Barcelona ha anotado unos niveles muy parecidos a Europa, el volumen se ha situado sobre el 35% en el mercado español.

“Barcelona tiene un buen balance: un gran predominio del sector internacional y un tejido privado y de family office también muy potente”

P.: En 2023, la inversión en Barcelona se ha visto afectada por su dependencia a los actores internacionales. ¿La ciudad debe buscar otro mix de inversores para ser más resiliente?

R.: Barcelona es una ciudad que tiene mucha exposición internacional en cuanto a los inversores: cuando Europa sufre, Barcelona también padece las consecuencias, pero no creo que esté mal. El 77% de las operaciones que han tenido lugar en Barcelona han estado por debajo de los veinte millones de euros, y este es el nivel máximo de los últimos diez años: ha sido el ejercicio con más operaciones por debajo de este valor. En 2020, con la pandemia, pasó lo mismo: en momentos de ciclo recesivo, el inversor local pasa a tener más protagonismo. Barcelona tiene un buen balance: un gran predominio del sector internacional y un tejido privado y de family office también muy potente.  

P.: De agudizarse la crisis en el Mar Rojo y volver a la inflación más elevada, ¿el inmobiliario se resentiría también en 2024?

R.: Sí, la afectación es directa. Pronosticamos que va a haber un año mejor que el anterior porque los tipos se están manteniendo y asumimos que van incluso empezar a decrecer, probablemente a partir del segundo semestre y los fondos institucionales volverán a invertir. Por eso pronosticamos que el año será mejor que el anterior porque, cuando eso suceda sabemos que todos los fondos institucionales volverán a invertir. Con lo cual, probablemente la actividad más fuerte del año estará en el último trimestre.

P.: El logístico se ha situado como uno de los ganadores del ciclo junto al residencial. ¿Se mantendrá la tendencia en este nuevo ciclo?

R.: Durante este ciclo que ha terminado ha habido dos usos que han ganado y dos usos que han perdido. La oficina ha perdido un poco su hegemonía y esto pasa a nivel Europa, a nivel español y a nivel de Barcelona. Actualmente, las oficinas pesan menos en volumen de inversión de lo que pesaban en 2013-2014, junto con el retail. Pero hay dos ganadores: el logístico, que pesa más de lo que pesaba en 2014, y el living, que también pesa más de lo que pesaba en 2014. Esas son tendencias clarísimas que están pasando a nivel global y que también están muy avanzadas en Barcelona. Además, la tendencia del logístico en Barcelona se ha producido de manera un poco más acusada. En 2013, el segmento pesaba, un 4%, pues hemos cerrado este año pesando un 30%. Es un crecimiento absolutamente exponencial. Un crecimiento que, sobre todo, se ha dado a partir de 2021. Lógicamente, el logístico va muy de la mano del crecimiento del ecommerce y Barcelona tiene una posición geostratégica potentísima para Europa.

P.: El hotelero es uno de los grandes ganadores del ejercicio, ¿Se extenderá en 2024 o ha sido una excepción?

R.: El hotelero ha representado un 32% del total del volumen invertido en Barcelona, unos 580 millones de euros, ha duplicado la inversión del año pasado. Mientras, en el conjunto de España, la inversión hotelera ha crecido un 31%. Es una tendencia que puede sostenerse, de hecho, el año ha arrancado muy fuerte también en Barcelona a nivel hotelero con el cierre de la compra del hotel Miramar y la Florida. Además, Barcelona ha mostrado una gran resiliencia en los hoteles de cinco estrellas y cinco estrellas gran lujo. Ha sido claramente la ciudad que ha liderado el cierre de hoteles de estas categorías con más de 400 millones de euros de los mil millones que ha habido en España. También ha habido la operación de KKH, del edificio del Mandarin Residence, que ha rozado los 70.000 euros por metro cuadrado. Alcanzamos a unas cifras que jamás se habían visto en España, ya no es el lujo, sino es el ultralujo.  El 83% de toda la inversión hotelera en Barcelona ha sido hoteles cinco estrellas y cinco estrellas gran lujo.

“El lujo se ha ensanchado en Barcelona”

P.: ¿El romance entre Barcelona y el lujo tiene techo?

R.: El problema es que tampoco hay tantos activos que encajen con el gran lujo, pero es una tendencia está pasando en Barcelona y en España en general: el país ya está preparado para el lujo. Los grandes operadores de lujo quieren entrar en España. Y el problema en Barcelona es que existen más limitaciones, con lo cual a veces todavía lo hace más atractivo y exclusivo. También es verdad que quien tiene un hotel de lujo en Barcelona sabe que es un bien muy preciado y es muy difícil que lo venda, porque además son hoteles que funcionan excepcionalmente bien, hay que recordar que Cataluña ha sido la comunidad que más turistas ha recibido de España, y hemos batido de nuevo el récord, con lo cual eso es algo que empuja mucho también al sector hotelero, en el sector del retail.

P.: ¿El lujo está empujando también el retail?

R.: Una muy buena noticia ha sido la apertura o la confirmación de la apertura de Patek Philippe en Paseo de Gracia. Con una buena noticia adicional para el high street en Barcelona, que se ha abierto en Jardinets de Gràcia, arriba de la Diagonal y por primera vez el lujo cruza la diagonal. Eso lo que va a hacer es un ancla, un efecto llamada para que otras marcas de lujo quieran estar por encima de la Avenida Diagonal. Eso es lo que hace ensanchar el lujo de Barcelona.

P.: Otro de los grandes retos de la ciudad es ampliar el stock residencial. ¿Por qué no se está solucionando el problema?

R.: Hay mucha presión de la demanda y hay poca oferta. Barcelona una vez más, con las restricciones que tiene, los promotores quieren construir porque saben que tienen la venta o el alquiler garantizado. El residencial es un sector de buen presente y de buen futuro, pero lo importante es que la Administración entienda que la solución a corto plazo la tiene el sector privado y les tiene que preguntar qué ha de hacer el sector público para que se generen las viviendas necesarias, porque tenemos una carencia importantísima. Y a partir de lo que responda el sector privado, legislar. Evidentemente, siempre legislando por el bien de la ciudad y sobre todo teniendo muy en mente lo que son las viviendas asequibles.

P.: ¿El sector privado va a empujar a esa construcción de vivienda asequible?

R.: Ha de empujar, para mí ha de ser uno de los grandes motores. Ahora, al final el sector privado busca los retornos. O se le dan esos retornos mínimos o sencillamente no va a construir. La administración tiene que ponerse del lado al sector privado para solucionar el problema de la vivienda. Si eso no se hace, el problema no se va a solucionar.

“Ni fracaso ni crisis. El 22@ es nuestro gran motor”

P.: ¿Cómo afectará el cambio de alcaldía?

R.: Como mínimo, las sensaciones que tenemos desde el sector privado son mejores. Este es el primer paso y no servirá de nada si no vemos que se acaba cristalizando en medidas que realmente ayuden al sector a ayudar a la ciudad. Sabemos que hay el grupo de trabajo para repensar lo del 30% del VPO y ese documento ya se ha entregado al alcalde a finales de diciembre. Nos gustaría ver ese documento, y veremos si ese documento lo acaba arreglando o no. También creemos que es muy importante el poder flexibilizar la concesión de nuevas licencias hoteleras en Barcelona, por lo que decíamos, Barcelona está preparada para acoger el gran lujo, que es lo que aporta más riqueza a la ciudad, y creemos que se deberían conceder de manera muy selectiva alguna licencia para edificios que sabemos que son motores de riqueza para la ciudad. Todo el tema de la ocupación, también creemos que es algo que te ayudaría el poder dar un enfoque distinto. Y, por último, es muy importante también repensar 22@. Ha sido el gran motor económico de la ciudad a nivel inmobiliario, es la envidia de toda Europa, pero sí que es un modelo que debemos actualizar.

P.: Se ha hablado de crisis o fracaso del 22@. ¿Están de acuerdo?

R.: Ni fracaso ni crisis. Es nuestro gran motor. Simplemente ha cambiado la tendencia global y dentro del 22@ existen muchos 22@. Hay zonas que están sufriendo mucho y hay zonas de que casi nada. Pero en el momento en que el mundo ha pasado lo que ha pasado, y las tecnológicas han sufrido un poco más, algo tan pivotado en las tecnológicas como 22@, pues sufren un poco más.

P.: Tras el auge de los usos mixtos y la ciudad de los quince minutos. ¿Hay que repensar la especialización de la zona?

R.: Claro, es uno de los puntos que el 22@ tiene que ejecutar. Al final es uno de los barrios, por llamarlo así, donde hay más desequilibrio entre oficina y residencial. Hay que reequilibrarlo, claramente.

P.: En el conjunto de la ciudad, ¿Qué retos hay a escala urbanística?

R.: Se tendría que ser muy flexible con el urbanismo. Los nuevos tiempos nos exigen nuevos retos, nuevos escenarios y el urbanismo tiene que saber adaptarse a ello, si no nos quedaremos atrás. Los cambios de uso tienen que estar al orden del día de manera inteligente y muy selectiva. Pero donde ya sabemos que la oficina no va a tener más sentido, no podemos permitirnos tener un edificio diez años vacío deteriorándose, porque eso deteriora el entorno. Eso es lo que ha pasado con Telefónica y no puede volver a pasar. No podemos tener edificios de esta magnitud, pero ni grandes ni pequeños, en el tejido urbano, que se estén cayendo a trozos durante diez años. Pues aquí yo creo que el Ayuntamiento juega un papel importante de ser capaz incluso de liderar esa transformación. En el 22@ hay que poder abrir restaurantes y comercio que ayuden a revitalizar y a dar vida a los entornos. Yo creo que la flexibilidad urbanística es un elemento clave que el Ayuntamiento de Barcelona debe considerar.