Recuperar espacios y hacer crecer la ciudad: los retos urbanísticos de Valencia

El sector inmobiliario depende en gran medida de los planes urbanísticos realizados por los ayuntamientos de las ciudades, que deciden qué, dónde, cómo, cuánto y cuándo se puede construir en los límites de su población. Con la voluntad de poner luz sobre la futura evolución urbanística de las principales urbes españoles, EjePrime lanza una serie de artículos para explicar los principales proyectos que están llevando a cabo y que tienen previstos estas ciudades para cambiar su estructura.

Valencia, entre la recuperación de espacios públicos y el crecimiento de la ciudad. Con 994.288 habitantes, la capital levantina es la tercera ciudad más poblada de España y cuenta con una densidad de población de 5.851 personas por kilómetro cuadrado, mayor que la de Madrid. Para dar más espacio a sus ciudadanos y, a la vez, acoger a los nuevos habitantes, la ciudad tiene en marcha varios planes urbanísticos que permitirán ampliar los metros cuadrados de espacios públicos y el número de viviendas disponibles.

Actualmente, la ciudad cuenta con dos grandes proyectos que permitirán recuperar espacio público. Por un lado, la realización del conocido como Parc Central, un espacio de 244.000 metros cuadrados de superficie ubicado en el centro de la ciudad y que actualmente está ocupados por las vías del tren y las estaciones del Nord y de Joaquín Sorolla.

El proyecto contempla el soterramiento de las vías de tren y la eliminación de la actual estación del AVE para convertir el espacio en un gran parque urbano con equipamientos para la ciudadanía.

Este proyecto se inició en 2003, con el convenio firmado entre el Ministerio de Fomento, la Generalitat Valenciana, el Ayuntamiento de Valencia, Renfe y el Gestor de Infraestructuras Ferroviarias (GIF). En diciembre de 2018 se inauguró la primera fase del plan, con una superficie de 110.826 metros cuadrados que ya está plenamente urbanizada.

Proyecto de peatonalización de la Plaza del Ayuntamiento de Valencia (izquierda) y estado actual de la plaza (derecha)

La segunda fase, que incluye el soterramiento de las vías, la construcción de una nueva estación ferroviaria intermodal y la eliminación de la estación Joaquín Sorolla, aún no ha comenzado. La vicealcaldesa y concejala de urbanismo de la ciudad, Sandra Gómez asegura que “por fin el Ministerio de Fomento se ha comprometido con el Ayuntamiento” con la firma de un convenio con el que dotará de tres millones de euros durante los próximos tres años para iniciar las obras. “Empezamos a ver la luz al final del túnel”, asegura la responsable de urbanismo de la ciudad.

Paralelamente, el consistorio tiene en marcha el proyecto Valencia, ciudad de plazas, cuya principal actuación es la peatonalización de las plazas del Ayuntamiento, la Reina y el Mercado. El objetivo es reacondicionar estos ejes para convertirlos en espacios peatonales. En este sentido, Gómez subraya que “no tiene ningún sentido que la principal plaza de la ciudad, la del Ayuntamiento, sea una rotonda”.

Este plan no afecta sólo a los principales espacios del centro de la ciudad ya que también irradia hacia los barrios, donde ya se han recuperado más de 110.000 metros cuadrados con la reurbanización de siete plazas, como la de Roger de Flor o la del Rosari, en el barrio del Cabanyal. Además, está previsto que se rehabiliten otros nueve espacios en toda la urbe.

Más de 6.100 nuevas viviendas en tres grandes desarollos

El responsable en Valencia de la consultora Savills Aguirre Newman, Ignacio Olivas, asegura que el precio de los alquileres ha aumentado en los últimos años a causa “del crecimiento de la demanda en zonas muy concretas y un parque de viviendas de alquiler bastante limitado”. Por otro lado, el precio de compraventa ha seguido el contexto general de estabilización de precios, a pesar de que “zonas como Ruzafa o el Ensanche están ligeramente tensionadas”.

Para dar cabida a las necesidades de vivienda de la población en la ciudad, y una vez completado el crecimiento en las zonas de Malilla, Quatre Carreres y Poblados Marítimos, Valencia se está expandiendo hasta los límites aprobados por el Plan General de Ordenación Urbana aprobado en 1988. Así, la ciudad cuenta actualmente con tres grandes proyectos en marcha que deberán ampliar el parque de viviendas en 6.130 nuevas unidades.

El mayor proyecto se encuentra en la zona de la Font de Sant Lluís, en el sur de la ciudad, dónde la promotora AQ Acentor está convirtiendo un antiguo parque eléctrico con una superficie de 500.000 metros cuadrados en un nuevo barrio en el que se levantarán 2.328 viviendas, de las cuales mil unidades, el 44%, serán Viviendas de Protección Oficial (VPO). Además, la zona contará con un parque urbano de 40.000 metros cuadrados y 77.000 metros cuadrados destinados a usos terciarios.

Entre el 30% y el 40% de los nuevos inmuebles irán destinados a la vivienda de protección oficial

Por otro lado, el Ayuntamiento ha decidido reaprovechar la zona del Grao, donde antes se situaba el circuito urbano de Fórmula 1, para impulsar un Plan de Actuación Integrada (PAI) y realizar “la mayor transformación urbanística de la ciudad”, explica Gómez.

Se trata de un terreno de 500.000 metros cuadrados de superficie ubicado junto al puerto y la desembocadura del río Turia. Se prevé que se levanten 2.500 viviendas y que “sea un foco de empresas innovadoras, además de un espacio residencial”, apunta la responsable de urbanismo. En este sentido, Gómez asegura que “hay empresas que quieren invertir en la ciudad por falta de espacio y el Grao es la opción más lógica como continuación natural de la Marina”.

Por último, la promotora Metrovacesa es el agente urbanizador del conocido como PAI Benimaclet, un terreno ubicado en el norte de la ciudad, justo en el límite con la huerta valenciana marcado por la Ronda y que está ocupado por varios huertos urbanos. La compañía liderada por Jorge Pérez de Leza prevé levantar 1.300 viviendas, además de urbanizar la zona y dotarla de un gran espacio verde de 80.000 metros cuadrados.

 Vista de la primera fase del Parc Central de Valencia, inaugurada en diciembre de 2019.

Este proyecto tiene en frente una fuerte oposición vecinal, que demanda una menor construcción para beneficiar la transición entre la huerta y la ciudad. En este sentido, la promotora ha aceptado reducir la altura de los inmuebles proyectados hasta un máximo de quince plantas, aunque esto signifique redistribuir los metros cuadrados de techo en el resto de las edificaciones, de las cuales el 30% serán VPO.

Las entidades vecinales reclaman que se desclasifique el suelo como urbanizable, hecho que provocaría que el Ayuntamiento indemnizara a Metrovacesa con veinte millones de euros y perdiera también los costes de urbanización, que ascienden a 16 millones de euros.

“Como Administración debemos llegar a un punto de equilibrio entre los espacios construidos, la superficie verde y la transición entre huerta y ciudad, pero lo que no podemos hacer es desembolsar cantidades millonarias para no hacer nada, eso no es posible”, asegura Gómez.

Protección de los barrios históricos

El Ayuntamiento de Valencia está especialmente concienciado en la protección de los barrios históricos como Ciutat Vella o Cabanyal. En este sentido, la semana pasada aprobó el Plan Especial de Protección (PEP) Ciutat Vella. De este modo, ha unificado las 48 normativas que estaban vigentes hasta el momento en un solo documento.

Gómez explica que durante la anterior legislatura “se detectó una avalancha de solicitudes para convertir edificios residenciales en terciarios y lo quisimos frenar” para evitar que la actividad hotelera invadiera el casco antiguo de Valencia. Además, con la nueva normativa no sólo se protegen inmuebles y monumentos, también a fachadas, edificios residenciales o comercios.

Por otro lado, el consistorio continúa ejecutando la reurbanización del Cabanyal, afectado por un plan que quería hacer llegar la Avenida Blasco Ibáñez hasta el mar y que finalmente fue derogado ante la oposición vecinal y de entidades. La responsable de urbanismo asegura que la intención del ejecutivo del que forma parte siempre ha sido “proteger, proteger y proteger” el Cabanyal.

Sin embargo, existe cierta controversia sobre el espacio comprendido entre la calle Doctor Lluch y la línea litoral, donde se debate la cantidad de suelo que se debe destinar a usos terciarios. Por el momento, el Ayuntamiento sólo ha aprobado la construcción de un hotel.