Logística, el ‘rey’ del terciario: rebasará los 1.200 millones de inversión en 2018

El logístico reina en el terciario español. El sector industrial ha acumulado 872 millones de euros en volumen de inversión en lo que va de año, un 53% más que en los primeros nueve meses de 2017. De seguir por este buen camino, está previsto que el negocio de los solares y las naves industriales alcance, a cierre de 2018, los 1.200 millones de euros fruto de la actividad inversora, según estimaciones de JLL.

Las socimis y los fondos internacionales son los principales protagonistas del mercado logístico español. En 2017, estas firmas acapararon el 93% de las inversiones en el segmento industrial, según los últimos datos publicados por el banco alemán especializado en inversión inmobiliaria Deutsche Hypo. Asimismo, pese a la creciente demanda de espacio logístico en España, los precios del alquiler de superficies industriales en Madrid y Barcelona siguen claramente por debajo de los niveles precrisis.

Madrid, el mejor enclave industrial

Durante los próximos años, se prevé una subida moderada de las rentas de los espacios logísticos en España, especialmente en Madrid. En el segundo trimestre de 2018, el alquiler medio en la capital española ascendió a 5,25 euros por metro cuadrado al mes en el primer anillo (alrededores del centro de la ciudad) y de 3,30 euros por metro cuadrado al mes en el tercer anillo (zona ubicada a una distancia de entre treinta y setenta quilómetros del centro).

Madrid es una de las capitales europeas donde se prevé un mayor encarecimiento de la superficie logística

Tras Manchester, Londres y Dublín, la capital española está considerada como una de las ciudades europeas en las que se espera un mayor encarecimiento de los alquileres de superficies industriales entre 2018 y 2020.

Las actividades logísticas en Madrid se extienden principalmente por la autovía del nordeste, más conocida como A-2. En esta ciudad, las superficies contratadas en 2017 ascendieron a 886.405 metros cuadrados, cifra que multiplica por dos la alcanzada en 2016. Actualmente, el mayor reto al que se enfrenta el sector en la capital es la falta de stock, que va claramente a la baja: mientras que en 2017 la tasa de disponibilidad de terreno logístico era del 4,2%, en el primer semestre de 2018 cayó al 3,7%.

Barcelona vuelve a batir récords en 2018

Madrid es un enclave estratégico en el logístico español, pero Barcelona le sigue de cerca gracias a que cuenta con el tercer puerto más grande del país. A pesar de que la oferta de superficies industriales en el centro de la capital catalana es limitada, las empresas recurren a las zonas de la periferia, principalmente a los alrededores de las autovías A2 (en dirección a Zaragoza) y A7 (al suroeste en dirección a Tarragona y al norte en dirección a Gerona).

La contratación de suelo industrial cayó en Cataluña en 2017 debido, sobre todo, a la escasez de producto

La contratación de superficies logísticas en la capital catalana cayó en 2017 debido, principalmente, a “la escasez de producto y al menor número de operaciones en grandes espacios”, según apunta Deutsche Hypo. En el ejercicio pasado, se contrataron 450.060 metros cuadrados, un 31% menos que en 2016. En el primer trimestre de 2018, la contratación logística en Barcelona superó los 185.890 metros cuadrados, volviendo a batir récords.  

Durante los últimos años, la tasa de disponibilidad de superficie industrial en la capital catalana ha experimentado, como en Madrid, una clara tendencia a la baja. Entre enero y junio de 2018, el stock libre estaba por debajo del 2,8%. Además, en ese mismo periodo, el 79% de las superficies en construcción ya se habían alquilado previamente.

Por otro lado, en el primer semestre del año, el alquiler medio de superficies logísticas en Barcelona ascendió a un precio medio por metro cuadrado de entre 6,75 euros y 3,80 euros al mes. De hecho, las rentas no han bajado desde 2013, año en el que este indicador llegó a su punto más bajo.

El auge del ‘ecommerce’ fomenta el interés de los inversores por el logístico español

El ecommerce tira de la logística en España

La recuperación económica de los últimos años, junto con un aumento de la confianza de los consumidores y de las exportaciones, ha provocado que la demanda de inmuebles destinados al sector logístico vaya cada vez a más y cobren importancia ciudades como Valencia, Zaragoza y Bilbao.

Otro de los principales factores del crecimiento de este sector es el tirón del ecommerce, que fomenta el interés de los inversores por los almacenes y los centros de distribución ubicados en grandes superficies. Lydia Brissy, directora de research en Savills Europa, apoya esta tesis y añade que “la logística se está convirtiendo en el componente integral de una estrategia retail omnicanal”.

Para el próximo curso, se espera que la tasa de disponibilidad vuelva a descender y que los alquileres experimenten una subida moderada de precios. Asimismo, los expertos apuntan que la rentabilidad en el logístico prime podría caer tanto en Madrid como en Barcelona. No obstante, según señalan desde Deutsche Hypo “si lo comparamos con otros centros logísticos europeos importantes como los de París, Londres o Berlín, con una rentabilidad prime inferior al 5%, el mercado español sigue ofreciendo oportunidades de inversión atractivas”.