Ley de Vivienda: el sector anticipa un efecto ‘boomerang’ en los alquileres

Ley electoralista y populista. Así definen dos de los principales teóricos del inmobiliario en España la Ley de la Vivienda que el Gobierno tiene previsto aprobar mañana, jueves, en un Consejo de Ministros extraordinario. Otros expertos anticipan un efecto boomerang, con una reducción del parque y más dificultad de acceso a una residencia.

La medida clave de la futura norma es la intervención de los precios de alquiler que, de acuerdo a un índice de precios de adhesión municipal, obligará a los grandes tenedores (más de diez pisos) a adecuarse a él y a los pequeños inversores congelar las rentas.

“Son medidas populistas para captar voto”, sostiene Gonzalo Bernardos, profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona. Más allá de este apunte, Bernardos reflexiona: “La vivienda en alquiler estaba absorbiendo inversiones importantes que hubiese dado lugar a un crecimiento importante del parque; ahora esto no pasará y el número de viviendas en renta en el mercado irá disminuyendo, lenta pero paulatinamente”.

Desde el estallido de la pandemia, el mercado español está recibiendo una avalancha de inversiones en proyectos residenciales para el alquiler, build-to-rent en la jerga del sector. Esta ley podría dificultar el desarrollo de esta actividad, que ya presenta rentabilidades muy ajustadas en su objetivo de promover viviendas en alquiler a un precio competitivo en los grandes núcleos urbanos.

Bernardos: “El parque de vivienda en alquiler disminuirá, lenta pero de forma paulatina”

De la misma opinión es José García-Montalvo, catedrático de la Universidad Pompeu Fabra: “Pedro Sánchez sabe perfectamente que el control de los alquileres no funciona, pero toda la ley es con vistas a mantenerse en el poder y ganar las próximas elecciones”. García-Montalvo critica con uno de los puntos principales de la futura norma: “Un gran tenedor es aquel que tiene miles de viviendas, no diez como dice esta ley absurda”.

También tildan de populista el ya bautizado como bono joven: 250 euros de ayudas al mes para pagar el alquiler para personas entre 18 y 35 años con rentas de trabajo e ingresos anuales inferiores a 23.725 euros. “Un bono similar, aunque de 210 euros en ese caso, ya lo aprobó en el pasado Rodríguez Zapatero y el resultado es que los alquileres aumentaron directamente cien euros”, señala Bernardos.

La ministra Carme Chacón (Psoe) aprobó en 2007 un plan de ayudas para el acceso a una vivienda de los jóvenes con ingresos inferiores a los 1.000 euros al mes que ya recogía un bono mensual de 210 euros. La medida no se alargó mucho  en el tiempo como consecuencia de la crisis financiera del momento.

García-Montalvo: “Sánchez sabe que el control de alquileres no funciona, pero quiere mantenerse en el poder”

Otros profesionales del sector se han sumado a la ola de críticas. “La rentabilidad neta de las inversiones en vivienda en alquiler se sitúa, con una correcta gestión, entre el 3% y el 4%; incrementar los costes fiscales y rebajar las rentas directamente provocará la paralización de nuevas inversiones”, afirma Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers.

Otro de los puntos que inquieta al sector es la obligación de destinar el 30% de una promoción a vivienda protegida y, de ese 30%, la mitad a alquiler social. “En líneas generales, el riesgo de bajadas de rentas en zonas declaradas tensionadas por ayuntamientos abre un reino de Taifas en el mercado inmobiliario español que anulará la inversión en localizaciones consideradas de riesgo por los inversores”, apunta Echavarren.

Echavarren: “Rebajar las rentas provocará la paralización de nuevas inversiones”

Carmen Panadero, presidenta de la entidad Wires, que agrupa a mujeres profesionales del real estate, señala que “tristemente, como ya ha pasado en otros lugares, la ley no va a conseguir el objetivo que pretende, sino que veremos caer las nuevas licencias de obra nueva y, como consecuencia, una reducción de la oferta”. Panadero hace un duro retrato del futuro mercado residencial en España. “Topar los precios de los alquileres tiene consecuencias que se van a reflejar de forma más o menos inmediata: encarecimiento de la vivienda e impulso de la economía sumergida; discriminación del inquilino; inseguridad jurídica; poco mantenimiento e incluso abandono del parque en alquiler y, desde luego, espantada de la inversión”.