Juan-Galo Macià (Engel&Völkers): “La digitalización es la gran asignatura pendiente del mercado”

Guerra comercial entre China y Estados Unidos, Brexit, recesión económica en Europa y tensión política en España. El mercado inmobiliario atraviesa un periodo de moderación tras años de crecimiento pronunciado, a la expectativa de una posible crisis y con la falta de oferta como uno de sus principales retos. A fin de ofrecer un espacio de reflexión ante la vorágine de la actualidad, EjePrime pone en marcha una serie de entrevistas para conocer la visión de los principales directivos del sector.

“La digitalización es la gran asignatura pendiente del mercado”. La incorporación de la tecnología al mercado inmobiliario es, para Juan-Galo Macià, consejero delegado de Engel&Völkers en España, Portugal y Andorra, el principal reto del sector inmobiliario. El primer ejecutivo de la compañía no está preocupado por el estallido de una hipotética burbuja inmobiliaria, si bien reconoce que el sector no experimenta la “alegría” de los últimos años.

Pregunta: ¿En qué momento del ciclo estamos?

Respuesta: Si se cogen como referencia los datos del Centro de Información Estadística del Notariado, el mercado está bajando bastante, un 21% en julio. Si se cogen los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), es más o menos lo mismo, pero si se toman los datos de firmas de hipotecas de julio, es más llamativo todavía, con un descenso del 29%. El mercado se encuentra en una fase de estabilización, avanza de manera positiva, de forma sana, pero no tenemos la alegría de años atrás. Uno de los motivos es la nueva ley hipotecaria. El 16 de junio entra en vigor esta ley y los sistemas se bloquean. De ahí que se cierren un 29% menos de hipotecas. Hay un dato significativo. Las casas unifamiliares generalmente no se firman con hipoteca, y también bajaron. Además, estamos sin gobierno, tras unas cuartas elecciones en cuatro años y esto no ayuda, porque genera mucha inestabilidad. Todo esto son una serie de variables, ninguna con una ponderación enorme, que afectan a la hora de la toma de decisión de la compra de viviendas. Hemos vivido una crisis tan profunda, que la gente no la ha olvidado y es mucho más precavida que hace unos años. El mercado lo veo de forma optimista, con menos alegría, con un julio significativo. Nos lo tenemos que tomar como un aviso. Si se valors, creo que las razones son más administrativas, pero hay una parte real de inestabilidad política que genera ciertas dudas.

“Tenemos que tomar el mes de julio como un aviso”

P.: Guerra comercial, Brexit, recesión económica. ¿Van a impactar en el mercado español?

R.: El Brexit afecta, pero de forma muy relativa. Tiene un impacto muy claro en la Costa Blanca, que tiene un importante número de clientes británicos, que en muchos casos eran su cliente principal. En Barcelona, en Madrid o Valencia, el Brexit no tiene un impacto tan grande. En Mallorca, por ejemplo, los clientes que visitan con nosotros propiedades de veinte o 25 millones de euros, ven un valor refugio en la compra de estos activos en España.

P.: ¿Madrid y Barcelona son mercados saturados?

R.: Estamos viendo que el precio no se está incrementando al ritmo de los años pasados, estamos frente a un periodo de ralentización. Si bien vemos como el precio está subiendo, pero de forma muy ligera, hemos visto caídas fuertes del mercado transaccional y del precio en zonas muy demandadas por extranjeros, por ejemplo, en Ciutat Vella y Eixample en Barcelona. Por el contrario, vemos un traslado de subida de precios en el extrarradio de Barcelona y los municipios colindantes, como Sant Cugat o Sant Just. Es el denominado efecto mancha de aceite. Vemos que el mercado está algo más saturado y tiene como efecto que el vecino de Barcelona, con poder adquisitivo algo más castigado frente a los precios de la ciudad, tiene que salir fuera de la ciudad. Es el extranjero, con poder adquisitivo mayor, el que invierte en estas ciudades, donde los precios todavía son muy competitivos frente a Roma, París o Londres.  

P.: ¿Es un buen momento para comprar?

R.: Dependerá. Si me dice de comprar en el barrio de Salamanca le voy a decir que no, que deberemos esperar unos años a que el precio se estabilice de nuevo, porque los venezolanos y mexicanos han incrementado mucho el precio del barrio en los últimos años. En Barcelona, en la zona alta, el precio está complicado. Sin embargo, invertiría en Valencia, porque el mercado todavía tiene recorrido. En Zaragoza también es un buen momento, los precios están todavía a niveles de la crisis.

P.: ¿Cuáles son los principales indicadores para detectar una burbuja inmobiliaria?

R.:  De momento no se espera. Ahora estamos en medio millón de transacciones mientras que en 2006 estábamos en 955.000 transacciones. Ahora es un mercado más sano, bastante menos especulativo que hace unos años. La ley hipotecaria, aunque ha actuado como un stopper para el mercado, es mucho más rigurosa a la hora de otorgar el crédito y que los potenciales clientes asuman el riesgo. Hay mucha más información, el proceso es mucho más riguroso. El mercado es bastante más sano. En cualquier caso, si se acercara una burbuja, empezaríamos a ver una caída en el número de transacciones acompañada de una bajada de precios. No obstante, mientras los créditos hipotecarios continúen con unos tipos de interés tan competitivos, no creo que haya problema. Nuestro sector está muy ligado a lo que pase en la economía y el entorno bancario. Actualmente hay un exceso de liquidez y mientras haya este exceso, el mercado va a seguir evolucionando de forma positiva y avanzando de manera sana. Tampoco ayuda estar sin gobierno, porque genera confusión en los mercados, confusión de la mano de líderes de opinión que, egoístamente para hacer sus campañas, hablan mal de la economía y la evolución de los mercados y confunden a los lectores de la prensa económica.

P.: ¿Tenemos que estar preocupados por los tipos de interés?

R.: Todo esto es positivo, pero es importante tener en cuenta que no va a durar toda la vida. Los bancos ya no viven de las fusiones de los años anteriores. Si nos fijamos en la fachada de cualquier entidad bancaria, hay más publicidad de coches, televisiones y móviles que de productos bancarios. La banca ha tenido que reinventarse para conseguir sus objetivos de rentabilidad. En cualquier momento, a la que tengan oportunidad, el Banco Central puede no querer incentivar este tipo de intereses. ¿Nos tenemos que preocupar? No en el corto plazo.

P.: Las grandes promotoras han retrasado la entrega de viviendas. ¿Es un problema de demanda o de oferta?

R.: Es un problema también administrativo, burocrático, de muchos Ayuntamientos, que son muy lentos en la toma de decisiones internas y actúan como el principal stopper de estas grandes promotoras. Sin lugar a dudas, también, las rentabilidades que buscan estas promotoras hacen que tengan que vender tanto que es muy complicado. La realidad es que el precio de la obra nueva es el que más ha caído y esto es un reflejo de la ley de la oferta y la demanda. El precio de la obra nueva ha bajado un 7,9%. Cuando el precio cae suele ser porque la demanda no llega a las expectativas. El precio es un indicador.

“Mientras haya un exceso de liquidez, el mercado va a seguir evolucionando de forma sana”

P.: Un indicador de la recuperación del mercado es la evolución de las compraventas de viviendas de segunda residencia. ¿Cómo están evolucionando ahora?

R.: Se ve bastante alegría en las principales localidades costeras. Baleares es un termómetro muy significativo, pero fue una situación muy insana. Los precios llegaron a subir un 60% y ahora empezamos a notar que el mercado en las Islas Baleares está muy saturado, especialmente en Palma, donde los precios subieron una barbaridad. Hemos vivido sin competencia en los últimos años, pero con una Grecia algo más recuperada, los compradores internacionales empiezan a tener más alternativas. En Costa Blanca y Costa del Sol también está teniendo un buen comportamiento.

P.: ¿El mercado inmobiliario español se ha profesionalizado?

R.: El mercado español se ha profesionalizado mucho, todavía le queda, pero que el cambio es muy significativo. Encontramos en el mercado profesionales mucho más formados, que lo ha provocado el propio cliente, que dispone de mucha más información. Las inmobiliarias también han sido muy exigentes con los agentes con los que colaboran. La digitalización es la gran asignatura pendiente del mercado. Hay mercados como el inglés o el estadounidense que nos llevan mucha ventaja y este es el gran desafío del sector. Esos mercados pueden prácticamente hacer una transacción virtual, sin presencia física. Pueden vender un inmueble en horas mediante plataformas, bien a través de una inmobiliaria o a través de un face time. A nosotros nos falta bastante software en este sentido. Nosotros vamos a invertir mucho en este sentido para combinar el know how de los últimos cuarenta años, con la nueva era digital que va a permitir a los agentes ser más rápidos y eficientes.