Juan-Galo Macià (Engel&Völkers): “Estamos lejos de una burbuja, los bancos han aprendido la lección”

Juan-Galo Macià es el director general en España, Portugal y Andorra de la consultora inmobiliaria Engel&Völkers. El ejecutivo defiende que el sector en España es hoy “más sano, menos especulativo y los bancos han aprendido la lección”. En este sentido, Macià considera que todavía queda margen de recorrido para la vivienda en España, especialmente en ciudades donde todavía hay demanda embalsada y en las áreas metropolitanas de las grandes urbes.

Pregunta: ¿Los precios de la vivienda han tocado techo?

Respuesta: No es lo mismo hablar de Barcelona, de Valencia o de Castellón. En general, podríamos decir que el mercado está progresando adecuadamente. Tanto en Barcelona como en Madrid estamos apreciando que el centro de la ciudad se mantiene bastante estable. Las subidas o bajadas son leves, pero se produce el efecto contrario en el extrarradio de las grandes ciudades, donde los precios están subiendo con bastante fuerza. En algunos municipios de alrededor de Barcelona están creciendo hasta un 15%; en Madrid, hasta un 7% o 8%. También hay un importante traspaso de personas que hasta ahora vivían de alquiler, que se han cansado de pagar rentas altas, y prefieren vivir fuera de las grandes ciudades, pero en propiedad.

P.: ¿Cuál es el equilibrio entre la compra y el alquiler en España?

R.: Los culpables del crecimiento del mercado del alquiler somos los jóvenes que tienen menos arraigo a las cosas. Prefieren vivir las experiencias que tener cosas materiales. Ese sentido de la posesión que nos habían inculcado nuestros padres, los jóvenes no lo tienen. Estar anclados quince o veinte años en un mismo sitio te da poca experiencia vital y, cada vez más, se da esta tendencia de vivir en alquiler. Cada vez más vemos como ejecutivos vienen a las grandes ciudades como Barcelona y Madrid y pagan alquileres con los que podrían estar comprado tres o cuatro viviendas. Vivir de alquiler te da mucha flexibilidad.

“En algunos municipios de alrededor de Barcelona, los precios están creciendo hasta un 15%”

P.: ¿Barcelona confluirá con el Área Metropolitana?

R.: Vivir en Barcelona tiene sus ventajas, sobre todo atendiendo a la situación del tráfico que hay por las mañanas. Aunque también es verdad que esto tiene las horas contadas. Esto va a provocar que los precios en el centro no bajen, aunque sí que es verdad que cada vez más hay una tendencia a vivir fuera de las ciudades. En Londres, la gente invierte hora y media o dos horas en ir a trabajar a la ciudad porque es imposible vivir en el centro. Cada vez más existe esta tendencia porque, aunque tu estés pagando mucho de alquiler, esta cuota no te da para comprarte una vivienda en Barcelona. Con lo cual, no te queda otra que irte al extrarradio. Estamos viendo como estas ciudades, como Sant Joan Despí, Sant Cugat o Alella son muy demandadas y el precio está subiendo con mucha fuerza, con un crecimiento de hasta el 10% o 15%. En Barcelona, en cambio, en algunos barrios muy demandados por extranjeros como el Eixample o el Gótico se está estabilizando el precio o incluso produciéndose bajadas suaves, pero que son significativas.

P.: ¿Los precios están bajando?

R.: Estos barrios son muy atractivos para los inversores y de momento ahora no los tenemos. De todas formas, si se compara Barcelona con ciudades como París, Roma o Londres, continúa siendo muy atractiva, aunque la situación política actual no ayuda. Esto ha provocado que muchos extranjeros estén invirtiendo en otros países en lugar de comprar en España. 

P.: ¿Cuál es el efecto de los alquileres turísticos en el precio de la vivienda?

R.: El alquiler turístico se está regulando cada vez más, por lo que la tendencia es que el efecto de este tipo de viviendas sobre el precio se vaya moderando. Hemos pasado por unos años en los que todo vale, sin consciencia del daño que ha provocado esta especulación. En ciudades como Barcelona o Madrid, hoy en día, si no lo tienes todo en regla es muy complicado. Sin embargo, me imagino que en muchas otras zonas todavía hay gente que se aprovecha de la situación.

“Hemos pasado unos años sin consciencia del daño que ha provocado la especulación de los alquileres turísticos”

P.: Manuela Carmena ha prohibido el 95% de los pisos turísticos ¿Es este el camino?

R.: Los políticos tienen unas ideas o intenciones, pero las medidas que toman son contrarias a los efectos que buscan muchas veces.

P.: Según un estudio de Engel&Völkers, el 65% del total de las operaciones del sector inmobiliario están protagonizadas por extranjeros. Los principales países inversores son EEUU, Reino Unido, Alemania y Francia ¿Cómo puede afectar el Brexit?

R.: En Barcelona o Madrid no vivimos del cliente británico. Evidentemente tiene una cuota, pero es residual, muy marginal. En la Costa Blanca, esta percepción puede cambiar. De todas formas, en su momento, las primeras consecuencias del Brexit fueron que muchos de estos británicos vieron valor refugio en la compra de las viviendas en España.

P.: ¿Cuáles son las perspectivas en las ciudades secundarias?

R.: Una de las ciudades más de moda es Valencia. En Valencia hay una demanda retenida pendiente del ajuste de precios que está arrancando. Vamos a ver una subida de precios en el centro de la ciudad que, progresivamente y por el efecto mancha de aceite, se irá trasladando al exterior. Todavía hay mucho recorrido en Valencia. Málaga es también un buen ejemplo.

“En Barcelona o Madrid no viviemos del cliente británico”

P.: ¿Se ha recuperado el mercado de segunda residencia?

R.: Hay cierta estabilidad económica. La banca es el principal partner de nuestra industria. Si la banca va bien, el real estate va bien. Hay un exceso de liquidez y una banca muy friendly dispuesta a ofrecer créditos hipotecarios de hasta el 100%. Esto contribuye a que las familias de clase media-alta estén pensando en comprar residencias secundarias. En muchos casos para disfrutar de ellas y en otros para alquilarla. En la Costa Brava como en La Cerdanya y Vall d’Aran nos está yendo bastante bien.  

P.: ¿En qué punto están el coliving y el coworking?

R.: Si no estás dentro del sector, no sabes lo que es el coliving. El coworking ha allanado bastante el terreno, pero tanto uno como otro están en un momento residual. Nosotros no tenemos peticiones expresas, pero evidentemente hay muchos inversores que buscan activos en rentabilidad, y estos activos la tienen. En España estamos todavía en pañales. Es una tendencia que llegará. Aterrizó en Estados Unidos hace unos años y aún tiene que pasar por Londres, por Alemania y finalmente llegar a nosotros. Al final un coliving es el desarrollo de una residencia de estudiantes. Con otro tipo de infraestructura, donde además de convivir compartes vivencias, pero no deja de ser lo que ya hemos visto.

P.: ¿Cuál es el futuro del retail?

R.: Cada vez más, el retail está desviando parte de sus ventas en el comercio a la venta online. Hemos visto como Inditex, por ejemplo, ha decidido cerrar algunas tiendas. La tendencia será tener flagships, porque es importante que la gente te conozca, pero las tiendas van a tener cada vez un papel más residual y se ubicarán en zonas prime.

P.: ¿Hay riesgo de burbuja?

R.: En el 2006, el mejor año histórico, se generaron 955.000 transacciones, entre obra nueva y segunda mano. La mayoría de estas transacciones se realizaban con crédito hipotecario. En ese momento no era un mercado muy sano, el 40% de la demanda era especulativa. El año pasado se generaron 581.000 transacciones. La previsión para este año son 639.000 operaciones. Si lo comprarnos con 2006, son todavía unas 300.000 transacciones menos. También es verdad que lo que pasó en 2006 fue muy extraordinario, algo que seguramente no va a volver a pasar nunca. Pero hasta las 800.000 transacciones, todavía nos queda mucho mercado. Y es un mercado más sano y menos especulativo. Los bancos han aprendido la lección.