Jesús Silva (C&W): “El mercado se está ajustando más rápido de lo esperado”

Una primera parte del año con menor actividad y una vuelta a la normalidad para después del verano, una vez que el sector se haya adaptado en su totalidad al actual contexto económico. Así ve el mercado Jesús Silva, director general de Cushman&Wakefield (C&W), que asegura que “el ajuste está siendo más rápido de lo que pensábamos”. Silva calcula que los activos prime han perdido alrededor de un 10% de su valor en los últimos meses.

Pregunta: ¿Cómo valora el ejercicio 2022 acaba de terminar?

Respuesta: De manera positiva, si bien es cierto que nos deja un sabor agridulce. Veníamos de la pandemia del Covid y teníamos muchas ganas de hacer cosas, aunque al final conflictos geopolíticos y tensiones macroeconómicas lo han estropeado un poco. La primera parte del año, yo diría que hasta septiembre, fue muy buena, y los últimos meses más complicados. Aun así, cerramos el ejercicio con un volumen de inversión de unos 13.700 millones de euros, que supone un récord anual para un mercado como el español.

P.: Tanto para lo bueno como para lo malo, ¿le ha sorprendido algún subsector?

R.: El retail se ha comportado muy bien y ha absorbido el 30% del total de la inversión, aunque hay que tener en cuenta que ha habido un par de grandes operaciones que distorsionan un poco la cifra. Pero, aun así, el retail ha funcionado muy bien, con transacciones en diferentes segmentos e, incluso, en centros comerciales, como Torrecárdenas o Finestrelles, y alguna muy destacada, como la venta del edificio de El Corte Inglés en Portal del Ángel, en Barcelona. En los últimos años, el retail se ha llevado muchos palos y en 2022 ha demostrado que es más resiliente de lo que pensábamos, atrayendo inversiones y con buena ocupación, incluyendo high street y, un año más, apoyado por alimentación.

“Los propietarios son ahora más permeables a bajar el precio de los activos”

P.: ¿Y qué me dice del resto de subsectores?

R.: El residencial o el living también ha seguido muy fuerte y ha copado el 28% del total de la inversión. También se ha comportado bien oficinas, que ha sumado el 18% de las inversiones y, un poco más retrasado, con el 6% del total de la inversión, se ha quedado el logístico. Hay que tener en cuenta que el logístico llegó a presentar rentabilidades muy ajustadas, por debajo del 4%, en el primer trimestre del año pasado y el cambio de escenario le ha acabado afectando.

P.: ¿Qué perspectivas tiene para este nuevo ejercicio?

R.: Parece difícil que se repita el volumen de inversión logrado en 2022. La mayoría de inversores está en una posición de wait and see, esperando la evolución de la guerra en Ucrania y de la economía. En Cushman&Wakefield prevemos una primera parte del año más complicada, con menos actividad, y una segunda parte, sobre todo a partir de septiembre, ya de una cierta normalidad. También es cierto que el mercado está reconduciendo bastante más rápido de lo que pensábamos los ajustes.

P.: ¿Puede cuantificar estos ajustes?

R.: Los ajustes no son homogéneos, pero si hablamos de activos prime podrían estar entre un 7% y un 10%. En inmuebles en zonas secundarias quizá se va por encima del 15% el ajuste. Los propietarios, en general, son ahora más permeables a bajar algo el precio de los activos a la venta.

P.: Y los inquilinos, ¿aceptan la revisión de las rentas en este contexto inflacionario?

R.: Hasta ahora, sí, pero está por ver si lo aceptan en una segunda ronda. El único subsector que ha sido algo más reticente a aceptar las revisiones al alza ha sido la logística, porque los operadores ya vienen con unos márgenes muy estrechos. El resto, no ha habido problema.

“El logístico ha sido el único segmento algo reticente a aceptar las revisiones de los alquileres, porque sus márgenes son estrechos”

P.: ¿Se han caído operaciones por el nuevo contexto económico y financiero?

R.: Sí, ya se han congelado operaciones por el encarecimiento de la financiación. Nos encontramos con dos nuevas variables a la hora de valorar transacciones actualmente: el banco percibe más riesgo en el actual escenario y no financia y, junto a ello, que el vendedor no reconozca el nuevo contexto de encarecimiento de la financiación y no rebaje el precio del activo. No obstante, la actividad no se ha paralizado, ni mucho menos. Hay mucha liquidez en el mercado y el inmobiliario es un asset class cada vez más importante en las carteras de los inversores.

P.: ¿Qué tipos de activos cree que van a funcionar en este 2023?

R.: Pues básicamente, todos aquellos que ofrezcan una valoración adecuada. Oficinas prime van a seguir funcionando, así como proyectos comerciales bien situados con alimentación. Residencial, logística y hotelero van a seguir dinámicos siempre que el proyecto esté bien diseñado y el activo cuente con una localización atractiva. Otros activos que van a funcionar bien este año son los centros de datos, los trasteros y los activos life-science.