Javier Ferrer (Grant Thornton): “¿Por qué no tirar los edificios y construirlos de nuevo para aumentar la oferta de vivienda?”

Las ciudades deben hacer frente a su mayor reto. Actualmente, más de la mitad de la población mundial vive en urbes de más de 300.000 habitantes, un porcentaje que se prevé que ascienda al 70% en 2050, según datos de la consultora McKinsey. ¿Qué implicaciones tendrá para el sector inmobiliario? ¿Cómo se puede aumentar la oferta de vivienda en las ciudades?

Para Javier Ferrer, consultor de Grant Thornton, la respuesta está en la densificación de las urbes. Cuanta más densidad, más sostenibilidad. Para ello, el consultor propone renovar el parque de viviendas actual y construir en altura, derribando edificios para construir. Un modelo consolidado en Estados Unidos pero, hasta ahora, no tan socialmente aceptado en España.

Pregunta: ¿Cuáles son los principales retos de las grandes ciudades?

Respuesta: Las ciudades tienen cuatro grandes retos: la globalización, la sostenibilidad, la comodidad y la movilidad eficiente, ecológica y económica.

P.: ¿Cómo afectarán las nuevas formas de movilidad a las urbes?

R.: Las nuevas formas de movilidad revolucionarán las ciudades. Será algo parecido a la revolución del transporte a principios del siglo XX. La implantación del coche autónomo, estimada para 2025, será un cambio disruptivo.

P.: ¿Veremos ciudades sin coches?

R.: Yo lo veo improbable. Sin embargo, la reducción del parque de automóviles es una realidad y el coche autónomo va a ayudar a este cambio. La movilidad urbana aérea es otro aspecto que puede reducir la flota de coches. Es una visión un poco más lejana, pero ya hay empresas desarrollando estos proyectos. En ciudades como Dubái o Sao Paulo hay personas que no pisan el suelo. En Dubái, por ejemplo, hay drones-taxi que trasladan a los ciudadanos de un lugar a otro. Sin embargo, esta tendencia deberá hacer frente al límite regulatorio.

P.: ¿Cómo afectará la disminución de los coches a la planificación urbana?

R.: La ciudad será más para el ciudadano y no tanto para el coche. Hoy, aproximadamente el 80% del espacio público está destinado o pensado para el automóvil. La tendencia se revertirá en los próximos años debido a la importancia de la sostenibilidad y la calidad del espacio urbano. La idea es destinar más espacios al ciudadano, más zonas verdes, de forma que la ciudad sea más friendly y confortable, que pueda absorber los recursos que la propia ciudad produce. De hecho, la economía circular en las ciudades es otra de las grandes tendencias.

“Aproximadamente el 80% del espacio público está destinado al automóvil”

P.: ¿Madrid Central es un ejemplo de esta tendencia a destinar más espacio para el ciudadano?

R.: La tendencia es exactamente esa, pero se tiene que acompañar de ofertas alternativas de calidad para que la gente no coja el coche, en lugar de prohibirlo. El concepto de Madrid Central es como las supermanzanas de Barcelona, el transporte circula por el perímetro y, en el interior, se mejora la calidad de vida de los vecinos. Cada vez más, las ciudades se van a transformar mirando al ciudadano y su calidad de vida.

P.: ¿Qué es exactamente la economía circular de las ciudades?

R.: Es un nuevo modelo de negocio. Las ciudades consumen entre un 75% y un 80% de los recursos naturales. La economía circular trabaja para minimizar el impacto urbano y la huella de carbono a través de un uso más eficiente de los recursos de la ciudad, transformándolos para volverlos a utilizar.

P.: ¿El modo de vida actual es compatible con la sostenibilidad de las ciudades?

R.: Hablando de la movilidad aérea, se están planteando aviones y drones de reparto eléctricos. Son una alternativa para entregar paquetes sin incidir en el día a día de la ciudad, lo que ayudaría a reducir la emisión de CO2.

P.: En los próximos años, la mayoría de la población vivirá en grandes ciudades. ¿Cómo puede afectar a las viviendas?

R.: En España se calcula que se tienen que construir entre 100.000 y 150.000 viviendas anuales. Nuestro parque de viviendas es muy antiguo, más del 50% tiene más de cuarenta años. El futuro es un urbanismo inverso: reorganizar y mejorar la calidad de los edificios ya existentes para aumentar la oferta. En el centro de las ciudades, la oferta es muy cara y de mala calidad.

P.: Sin embargo, la remodelación de los edificios no implica un aumento de la oferta…

R.: Las nuevas tecnologías permiten, teniendo en cuenta ciertos parámetros básicos de habitabilidad, explorar la construcción en altura. Actualmente hay restricciones muy estrictas en este sentido, que es lo que impide aprovechar al máximo el espacio y hacer las ciudades más sostenibles. Al final, cuanto más densa sea una ciudad, más sostenible será.

“Hace falta un plan de barrios para descentralizar las ciudades y generar nuevos focos de atracción”

P.: ¿Por ejemplo?

R.: El Eixample de Barcelona, por ejemplo, es un barrio muy denso en el que todas las necesidades están cubiertas en menos de un kilómetro. Esto implica una menor necesidad de utilizar un medio transporte. Para paliar la falta de oferta en el centro de las ciudades se tiene que facilitar la creación de nuevos hogares.

P.: ¿Cómo?

R.: ¿Por qué no tirar los edificios y construirlos de nuevo, aumentando la oferta de las ciudades? Este es el modelo estadounidense. En España, este modelo no está tan socialmente aceptado, pero la sociedad cambia tanto, que las necesidades de hace cincuenta años ya no son las mismas.

P.: ¿Falta planificación en las ciudades?

R.:  Sí, falta un plan integral, neutral en cuanto a ideología, y práctico, en base a los datos y demandas futuras. Se necesita un plan global y otro de barrios, más concreto. Con esto, se lograría descentralizar las ciudades, porque se podrían densificar o generar nuevos focos de atracción, disminuyendo la concentración en el centro de las ciudades. Con estos planes integrales se establece en qué manzanas se puede mejorar la edificabilidad, qué viviendas son deficientes desde el punto de vista medioambiental, etc. Es necesario hacer un diagnóstico de la realidad de las ciudades y ver cómo se puede mejora.

P.: ¿Qué ciudades serían los referentes para España?

R.: Dubái, por ejemplo, está desarrollando el primer tren supersónico Hyperloop y será un referente en este tipo de transportes. En cuanto a la tecnología, Dubái está marcando el ritmo. En referencia a la digitalización, Londres, Singapur y Viena son las principales smart cities.

P.: ¿Qué es exactamente una smart city?

R.: Es aquella que consigue aunar el concepto de movilidad eficiente, sostenible y económica, con un buen uso de los datos. Además, se adapta al ciudadano y ofrece calidad de vida al ciudadano, sin descuidar el medioambiente. La idea es generar un ecosistema que interconecte los cuatro principales desafíos.