España, ante el reto de crear la figura de la socimi rural para impulsar la inversión en el campo

Hacer brotar las socimis agrarias en España. En los últimos meses, sobrevuela la idea de crear una figura jurídica del régimen socimi en España adaptada al contexto agrario para poder vehicular inversiones hacia las fincas agrarias para aumentar su eficiencia y rentabilidad.

En concreto, la consultora Armanext ha propuesto la modificación del artículo 2 de la Ley 11/2009 que regula y fija el favorable régimen fiscal que impulsa a estas sociedades inmobiliarias. La consultora pone de ejemplo Portugal, Australia y Bulgaria como casos de éxitos en países que han impulsado esta figura durante los últimos años.

Portugal permitió en 2019 que se desarrollasen vehículos de inversión específicos para el entorno rural a través de la figura de Sociedades de Investimento e Getao Imobiliária -Sigi-, permitiendo incorporar a las carteras de las socimis lusas cualquier tipo de propiedad, a diferencia de España.

Portugal permitió en 2019 que se desarrollasen vehículos para la inversión en el entorno rural

Por su parte, Australia cuenta con la cotización de Rural Funds Group desde 2014; el primer Reit (Real Estate Investment Trust) agrícola que gestiona 1,2 mil millones de dólares australianos en activos localizados en Nueva Gales del Sur, Queensland, Australia del Sur y Victoria, que se encuentran diversificados en almendros, ganado, viñedos, cultivos y macadamias.

A mediados de 2021, su capitalización de mercado ascendió a 815,7 millones de dólares, con un precio por acción de 2,4 dólares. Además, sus ingresos pasaron de 51 millones de dólares en 2018 a 66,8 millones de dólares en 2020, mientras que su beneficio neto se incrementó de 29,9 a 49 millones de dólares durante el mismo periodo.

Otro ejemplo es el Reit búlgaro Advance Terrafund que salió a cotizar en 2005 y cuenta con una cartera de activos de 22.036 hectáreas de tierra agrícola. Su capitalización de mercado alcanzó los 104,4 millones de euros con un precio de 2,4 euros por acción en mayo de 2021.

El Reit búlgaro Advance Terrafund que salió a cotizar en 2005 y cuenta con una cartera de activos de 22.036 hectáreas de tierra agrícola

Volviendo a España, Armanext reconoce que las socimis rurales tendrían que superar ciertas adversidades para poder consolidarse como una opción viable a medio y largo plazo. La consultora subraya que las socimi “tienen que obtener una rentabilidad para sus participes en esta inversión, se estima como hipótesis inicial, que la inversión en las tierras debería tener una rentabilidad mínima del 5%, tal y como se consiguen en las inversiones urbanas”.

Es decir, del precio medio de 10.178 euros por hectárea, que según el Ministerio de Agroicultura fue el precio medio de las transacciones de fincas rústicas realizadas durante el año 2019, último año de datos disponibles, la socimis rurales deberían obtener como mínimo 509 euros por hectárea.

Esta cifra “es inalcanzable en las circunstancias medias actuales” puesto que representarían casi el 50% del valor medio de la producción, señala Armanext. Por este motivo, apunta la consultora, es necesario elevar la rentabilidad media de la producción agraria y seleccionar los tipos de tierra para invertir.

Por lo tanto, para que la retribución de la socimi, al 5% del precio, representase el 25% del valor de la producción la rentabilidad debería ser de 2.035 euros por hectárea y el 10% de 5.080 euros por hectárea. Armanext propone que las socimis rurales puedan recibir un 2% de rentabilidad fija y el resto en función del valor de la producción.

En España, según el Ministerio de Agricultura, hay registradas unas 17 millones de hectáreas de cultivos, de las que un 33,6% son de cultivo, correspondiendo el 76% a tierras de secano y el 24% a regadío, siendo estas últimas las más rentables, tanto por los tipos de cultivo que se obtienen como por la productividad por hectárea que se consigue.