Enrique Losantos (JLL): “Como sector estamos en el lugar adecuado, en el momento adecuado”

Guerra comercial entre China y Estados Unidos, Brexit, recesión económica en Europa y tensión política en España. El mercado inmobiliario atraviesa un periodo de moderación tras años de crecimiento pronunciado, a la expectativa de una posible crisis y con la falta de oferta como uno de sus principales retos. A fin de ofrecer un espacio de reflexión ante la vorágine de la actualidad, EjePrime pone en marcha una serie de entrevistas para conocer la visión de los principales directivos del sector.

Con unas imponentes vistas sobre Madrid, desde el cuartel general de JLL en España, Enrique Losantos habla pausado, con la seguridad de quien ha vivido ya un par de crisis. El ejecutivo llegó al gigante del real estate tras pasar por la filial inmobiliaria de Banesto y Banco Santander, y desde 2016 está al frente del mercado español. Losantos defiende que el mercado inmobiliario español está “en el lugar adecuado, en el momento adecuado” para ser capaz de captar parte del “billón de euros” de inversión que captará el sector inmobiliario en los próximos años. 

Pregunta: ¿Se está acabando la fase expansiva del ciclo económico?

Respuesta: No hay una respuesta fácil. El ciclo inmobiliario no es único, hay tantos ciclos inmobiliarios como asset class. Hay un ciclo para el mercado de oficinas, un ciclo para el mercado de retail, industrial, vivienda, etcétera. Y cada segmento está en un ciclo distinto. El mercado de oficinas, por ejemplo, está en un momento muy alto, con un mercado muy maduro. Esto no necesariamente significa que en el corto plazo vaya a empezar a caer, ni mucho menos. Por su parte, el retail tiene un problema que no tiene que ver con los ciclos sino con una disfunción que está afectando a todo el sector: el impacto del ecommmerce. Es más, hay dos realidades paralelas. Por un lado, el funcionamiento del retail como tal, de los centros comerciales y de los locales, que están funcionando realmente bien. Y por el otro, el mercado de inversión institucional, que le ha cogido miedo a la inversión en centros comerciales porque en otros países estamos viendo el cierre de grandes malls. El impacto del ecommerce está siendo muy duro con el comercio tradicional.

P.: ¿También pasa en las calles secundarias?

R.: Venimos de otro fenómeno anterior al ecommerce, los category killers, los grandes almacenes especializados en deportes, tecnología, muebles, etcétera, que también afectaron mucho al pequeño comercio. Después aparece el comercio electrónico, que en España aún cuenta con una penetración muy pobre comparado con otros países. Curiosamente, los centros comerciales dominantes en sus áreas funcionan mejor que nunca. Los centros comerciales de los grandes players del mercado están prácticamente ocupados al 100%. Sólo los centros comerciales pequeños que no son capaces de crear una oferta comercial atractiva y de generar experiencias son los que están sufriendo. Pero este sufrimiento no es a causadel ecommerce sino del mix comercial y la imposibilidad de ofrecer algo atractivo comparado con los grandes comerciales, que es la tendencia actual. Esto lo puedes conectar con el mercado logístico, que se ha estado preparando para el desembarco del ecommerce en España y ha crecido de una manera desorbitada. Incluso hasta el punto de generar un nuevo asset class. Ahora en logística hay dos mundos, el tradicional y el destinado al ecommerces, en el que el formato de la nave y de operación de la nave es muy distinto al que se usa en la logística tradicional. En una se almacenan palés y en la otra se almacenan paquetes. Todo esto crea una nueva industria en la que el mundo inversor está como loco para entrar, hasta el punto de que las rentabilidades están muy por debajo del retail, por ejemplo, y en las localizaciones prime están alcanzando a los yields de las oficinas. 

P.: Además, a diferencia de la logística tradicional, también ocupa espacios en el centro de las ciudades.

R.: Se habla mucho de la última milla, que en grandes ciudades tiene mucho sentido. Pero la última milla en Barcelona y Madrid tiene muchos matices, porque una plataforma logística en Coslada es capaz de servir en menos de una hora o dos horas en cualquier sitio del centro de Madrid. 

“Benditos fondos buitre, que ayudaron a sanear algo que era muy difícil de sanear”

P.: ¿Esto se debe a la estructura de las dos ciudades?

R.: Madrid está muy bien organizada, muy bien conectada, sus anillos de conexión funcionan perfectamente en ciertos horarios sin tráfico, no hay saturación... Esa última milla no tiene que estar necesariamente en el centro de negocios de la ciudad (CBD). La última milla en Madrid o en Barcelona tiene un sentido muy limitado comparado con el que puede tener en las grandes ciudades urbes internacionales. 

P.: ¿En qué punto está la vivienda?

R.: En el residencial hay tantos ciclos como nichos de mercado de vivienda hay. Si vas al mercado de lujo, es verdad que la vivienda ha tocado techo y podría estar incluso bajando. Si vas al nicho medio-alto, hay una sobreoferta que, de todos modos, no ha alcanzado a ciertos nichos de mercado donde todo lo que se construya se va a vender, especialmente en las grandes ciudades, porque hay una demanda latente que no se está atendiendo. Por su parte, la vivienda media y baja tienen el problema que el piso que antes valía 200.000 euros, ahora vale 300.000 euros y el comprador target de este tipo de vivienda no tiene el depósito necesario para hacer frente a la parte que no le financia el banco. Y toda esta gente está siendo empujada al mercado del alquiler. 

P.: ¿Cómo han afectado al mercado de la vivienda los cambios en las normativas que se han realizado en los últimos meses?

R.: Toda regulación, cuando trata de restringir, acaba provocando una restricción de la demanda. Normalmente funcionan al revés de lo que el político cree que va a provocar. Cuando en el mercado del alquiler se amplían los plazos, lo que provocas es una retracción de la inversión, que es quien tiene que desarrollar este asset class. El mercado de vivienda residencial está muy poco desarrollado. El porcentaje de penetración del mercado institucional en el mercado no alcanza el 5%, frente al 90% en el mercado de oficinas o el 100% en el retail y la logística. Es algo que está por hacer. Demandas al mercado que haya una masa crítica suficiente para atender a la demanda latente y en vez de incentivarla, la desincentivas con normas que restringen la creación de la oferta. Cambias las normas, los pones un poco más difíciles tratando de proteger al futuro inquilino, cosa muy loable, pero lo que vas a provocar es un encarecimiento. Nadie hace nada gratis. Y en los planes de negocios de las empresas, en lugar de pensar en un retorno a tres años o cinco años, ahora tienen que pensar en retornos a cinco años, siete años o diez años. Y además, asumiendo un riesgo de cambio de ciclo y otros riesgos que incomodan a la inversión. Esto provoca que los precios suban porque sube el precio y porque necesitas mayor retorno. De todas maneras, soy muy optimista porque como el mercado no está desarrollado, a poco que se haga, se va a notar mucho. Cuando los grandes fondos empiecen a desarrollar el multifamily,  el private rental sector (PRS) o el build-to-rent, el precio de la vivienda en alquiler se contendrá e incluso bajará. 

P.: El mercado de oficinas está maduro, pero no va a bajar. ¿Hay factores comunes en todos los sectores?

R.: Sí. Hay unas megatendencias que afectan al sector inmobiliarios de manera muy directa. Uno es la población a nivel global. Hoy en día somos 7.500 millones de personas en el planeta y se prevé que en 2050 seamos 11.500 millones y que el 70% de la población viva en ciudades. Es decir, habrá 7.500 millones de personas viviendo en ciudades. Esto tiene que afectar al urbanismo, al tamaño de las ciudades, a su fisonomía, al número de viviendas que tiene que haber en las ciudades, etcétera. En general, van a faltar viviendas en los próximos veinte años. Y las actuaciones urbanísticas se planifican a mucho tiempo vista. Por ejemplo, el plan general de Madrid es de principios de los 1990. No se ha creado un nuevo plan general en más de 25 años para atender a las necesidades de los próximos 25 años. El plan que se hizo a principios de los 1990, no era un plan a cincuenta años, era un plan a diez años. Lo que quiero decir es que o se empieza a recoger esta sensibilidad o nos quedaremos fuera de esa partida. 

P.: ¿Qué ciudades son referentes en urbanismo?

R.: Casi todas las capitales europeas están apostando por este tipo de crecimientos y haciendo planes en su modelo de ciudad. Cada ciudad tiene su modelo, aunque hay denominadores comunes en todas ellas como la sostenibilidad, la movilidad, el ahorro energético, el bienestar de las personas, etcétera. Nosotros tenemos un programa propio para todo esto llamado Innovation cities, que está basado en otro programa paraguas que se llama Building a better tomorrow. En este plan tratamos de embeber todas las políticas, procedimientos y actuaciones en todos los servicios que prestamos. Todo el mundo está en esta línea. Cualquier inmobiliaria relevante a nivel europeo o global tiene una política de sostenibilidad que no tiene nada que ver con la que tenía hace cinco años. Y a nivel administrativo, la sostenibilidad es lo que nos venden los programas electorales y es en lo que se está trabajando de verdad. Esto va a afectar al real estate de pleno. El urbanismo es un punto, la sostenibilidad, el segundo.

P.: ¿Qué otros factores existen?

R.: Hay otros dos factores: la cantidad de dinero del ahorro mundial que se está destinando al sector inmobiliario como asset class. Hace veinte años los grandes fondos inmobiliarios destinaban el 1% o el 2% del dinero destinado a activos alternativos, ya que no era un mercado core como puede ser la bolsa, el equity, la deuda pública o los pagarés de empresas. Hoy, la media está entre el 6% y el 8% de las inversiones y el real estate ya no es parte de ningún otro asset class, sino que es tan relevante e importante como cualquiera de los mencionados. Y el objetivo es llegar al 10% o el 12%. Esto significa que, si para 2020 hay un flujo de dinero de casi un billón de euros invirtiendo en el inmobiliario, la previsión es que, en cinco años, esa cantidad se duplique. Estamos en el lugar adecuado, en el momento adecuado como sector. Esta es la tercera megatendencia que afecta al sector inmobiliario de los países desarrollados. En este sentido, España es uno de los mercados más desarrollados y atractivos de Europa. La cuarta megatendencia es la que afecta a todos los sectores industriales, la disrupción tecnológica. Esto afecta en cómo nos comunicamos, en cómo trabajamos. Por ejemplo, la manera de trabajar en espacios de trabajo flexible no tiene nada que ver a cómo se trabaja en una oficina tradicional. Cada vez más, hay más empresas que destinan entre el 10% y el 40% de sus oficinas a espacios flexibles. El ciclo de vida de las empresas es cada vez más corto y cada vez menos predecible si va a crecer mucho o poco. Esto provoca que sea difícil comprometerse con el propietario de un edificio a estar en el mismo espacio durante diez años.

“El mercado de vivienda residencial está muy poco desarrollado”

P.: ¿Las tranformaciones que afectan al real estate crean incertidumbre en los inversores?

R.: No. Lo que para unos es una incertidumbre y una locura, y para otros es una oportunidad. Y para las empresas de coworking ha sido una oportunidad, con indiferencia de sus problemas financieros y de gobierno interno. Este tipo de empresas han ayudado a desarollar una industria nueva que no existía pero que era una demanda latente que sí que existía. Las empresas tienen el problema de que crecen y decrecen. Y de que hay una parte fija de su negocio que pueden comprometer en espacios fijos y hay una parte que crece por proyectos, por apuestas que hace la compañía de crecimiento en un mercado. Y piensan "es que yo necesito espacio para 500 trabajadores en esta ciudad para dos años, pero no para diez años". Y el mercado de alquiler de oficinas no se había adaptado a esa necesidad latente y de pronto llegan estas empresas que han entendido este mensaje y les están proveyendo de esos espacios que los propietarios tradicionales no habían sido capaces de servir a esos mismos clientes. Además, hay otra tendencia que las empresas no necesitan tanto el espacio como el servicio prestado. Hay una transición del mercado tradicional de alquiler de espacios a un mercado de hospitality en el que se vende la experiencia que tiene que ver con la encesidad de atraer y retener talento. 

P.: ¿Esto se puede extender a la vivienda?

R.: Absolutamente. Ya está extendiendo. En España siempre vamos detrás por temas regulatorios, pero el coliving ya existe en muchos países del mundo. 

P.: En el Barcelona Meeting Point, Ismael Clemente dijo "esta vez no será por nuestra culpa, pero nos la vamos a pegar igual". 

R.: No sé exactamente qué quería decir. Puedo entender que el inmobiliario nunca ha estado tan ordenado, profesionalizado y saneado como hoy. 

P.: ¿En España o en general?

R.: En general, pero en España específicamente. El ciclo anterior fue una crisis financiera que aquí se acentuó con la crisis inmobiliaria. Y el anterior ciclo estuvo dominado por un mercado residencial copado por empresas familiares, muy poco institucionalizado y muy apalancado. Justo todo lo contrario que este ciclo. 

P.: Entonces, si el sector se la pega ahora, ¿de quién será la culpa?

R.: Nos veremos arrastrados por factores exógenos. No tan endógenos como lo fueron en el anterior ciclo. Había un sector hiperapalancado, en el que se construían diez veces más de pisos de los demandados y una especulación inmobiliaria. El negocio promoción era, en muchos casos, muy poco profesional porque cualquiera era capaz de hacer una promoción de viviendas, porque los bancos le prestaban dinero a cualquiera y, de cualquier manera. 

P.: ¿Qué papel tuvieron los bancos en el ciclo anterior? ¿Y cuál tienen ahora?

R.: Echaron gasolina a un fuego que ya estaba encendido. No digo que fueran los culpables, pero no ayudaron a organizar y a profesionalizar el mercado. Hubo una carrera desenfrenada por el crecimiento del mercado hipotecario que fue desmedido y que no tuvo unas normas sanas, como ahora tiene vía regulación del Banco Central Europeo (BCE). Con los nuevos requerimientos de capital y de provisiones, es prácticamente imposible que vuelva a ocurrir algo como lo que ocurrió en 2008, con independencia de que tenemos la lección aprendida. Quizás dentro de dos generaciones se intentan cometer los mismos errores, pero el regulador ya no lo va a permitir. Hoy, el sector financiero está tan regulado y ordenado, que le está pesando. Está ocurriendo que está llegando otro tipo de dinero a los mercados de capitales proveniente de private equity y distintos tipos de fondos, que es un dinero mucho más flexible y, desde luego, menos regulado, que está compitiendo de tú a tú con las entidades financieras. 

“El sector inmobiliario nunca ha estado tan ordenado, profesionalizado y saneado como hoy”

P.: En el inicio de este ciclo llegaron muchos inversores nuevos, algo que también paso en el anterior ciclo con los conocidos como fondos buitre.

R.: ¡Benditos fondos buitre! Ayudaron a sanear algo que nadie era capaz de sanear. Los buitres hacen la función de limpiar lo que está muerto y podrido en la naturaleza. Y estos fondos lo hicieron. Gracias a eso se pudo dar el primer paso en la recuperación del sector inmobiliario. 

P.: ¿Pueden volver o el sector ya está saneado?

R.: Para que vuelvan, tienen que ver que los retornos son los que le piden al mercado. Y para eso tendríamos que entrar otra vez en crisis. Es muy difícil que este tipo de fondos oportunistas vuelvan al mercado si no hay una recesión porque el mercado no le va a ofrecer las rentabilidades que necesitan.

P.: ¿El real estate está preparado para una nueva crisis?

R.: Está muy preparado. Estos tipos de fondos necesitan un mercado con un volumen necesario para poder atacar. El stock de este tipo de activos se ha reducido dramáticamente en los últimos años. Necesitarían que se produjeran más activos. Y la producción de este stock tiene que ver con más impagados. El mercado ahora mismo está mucho menos apalancado, la gente ha ajustado su economía a su realidad. Todos nos hemos ajustado y desapalancado. Es muy difícil, incluso con la normativa proteccionista que se ha puesto en el mercado, que haya impagos ya que se han puesto sobre la mesa salidas para este tipo de situaciones. No veo que en España se desarrolle un mercado distress a corto plazo. 

P.: ¿La inestabilidad política impacta en el sector inmobiliario?

R.: Impacta en cualquier sector económica porque genera incertidumbres y recelos. Pero la inestabilidad política en Cataluña no está teniendo ningún impacto en el sector inmobiliario. Seguimos haciendo operaciones, sigue habiendo un apetito desorbitado para invertir en todos los segmentos del mercado en Barcelona. Lo único que se podría estar resintiendo es el mercado de la vivienda, y sólo un poco. Pero tampoco tengo muchas evidencias de que esté siendo así. 

P.: ¿Y a escala general?

R.: En toda España, va por ciclos. Y no somos más ruidosos que Reino Unido, Alemania o Italia. Es más, este paréntesis sin gobierno en el país ha generado una especie de oasis de inversión dentro del panorama europeo.

P.: ¿Por qué?

R.: Hay dos razones. La primera es que somos más estables, o menos inestables, que los países vecinos. Por otro lado, en términos relativos de Producto Interior Bruto (PIB), de producción, de capacidad de adquisición, somos mucho más baratos que otros países. Los fondos miran estos ratios y comparativamente prefieren seguir invirtiendo en España. 

P.: ¿La oferta está ajustada a la demanda?

R.: Esto lo puedes ver en las tasas de disponibilidad y en el take up. Hay una tendencia muy potente que en el centro de la ciudad sólo se lo pueden permitir algunas empresas, porque no hay disponibilidad. Si hablamos de residencial, pasa un poco igual. La gente trata de acercarse a donde está la vida. No sólo de ir al centro de la ciudad, sino de irse a vivir a la ciudad.