2019, el año en que los activos alternativos se afianzaron

Vivir en comunidad gana enteros en el mercado. Los activos alternativos se han convertido en una opción más de inversión para fondos y empresas. Aunque todavía es un mercado pequeño, cuenta con un gran potencial de crecimiento, ya que cada vez son más las personas que eligen opciones de habitabilidad alternativas a los pisos tradicionales.

Estudiantes que prefieren compartir los espacios comunes con otros jóvenes, personas mayores que no quieren vivir solas o, simplemente, gente que prefiere vivir en compañía de otras personas con gustos o características parecidas. Sin prisa, pero sin pausa, los activos alternativos ganan en metros cuadrados y en inversión.

Residencias de estudiantes, un mercado por explotar

A pesar del interés que las residencias de estudiantes han despertado entre los fondos de inversión, tanto nacionales como internacionales, sólo el 1,2% de los jóvenes de entre 18 y 34 años vivía en residencias o colegios mayores. En todo caso, tanto Barcelona como Madrid son dos mercados “en fase de crecimiento que representan una oportunidad para los inversores” según un estudio publicado por JLL. Por su parte, Valencia, Sevilla y Oporto eran considerados “mercados que suponen una oportunidad a largo plazo”.

Tanto Barcelona como Madrid son dos mercados en fase de crecimiento 

A pesar de que el mercado español de residencias de estudiantes está mucho menos desarrollado que el de países como Holanda o Reino Unido, que acumulan el 40% de las 23.150 camas para jóvenes que hay en estos momentos en Europa, es visto como una oportunidad de negocio para los inversores.

En este sentido, el goteo de compañías y fondos de inversión que entraron en el mercado español durante 2019 fue constante. En marzo, el vehículo inversor belga Xior entró en España y Portugal con una inversión prevista de 54 millones de euros. Su primera adquisición fue una residencia de estudiantes situada en el nuevo campus de la Universitat Politècnica de Catalunya (UPC) por 25 millones de euros. El activo contará con 191 habitaciones, gimnasio con piscina y salas de estudios.

También en el tercer mes del año, Invesco y la socimi Syllabus cerraron un acuerdo para invertir 250 millones de euros en cinco años con el objetivo de levantar nuevas residencias de estudiantes o comprar edificios que puedan transformarse en este tipo de activos. En un primer momento, los socios pretenden sumar una cartera de más de 2.000 habitaciones en Madrid, Málaga, Valencia, Barcelona, Pamplona y Salamanca. Una de las opciones que la joint venture estaba estudiando era la reconversión de inmuebles como hospitales o edificios de oficinas en activos residenciales.

El vehículo inversor belga Xior entró en España y Portugal con una inversión prevista de 54 millones de euros

En todo caso, la capacidad de crecimiento de este mercado es tan grande que en julio ambas compañías contaban con ocho proyectos de residencias de estudiantes en España y otro más en Portugal que, en total, sumarán 3.000 camas a la cartera de la compañía, por encima de las 2.500 que tenía previstas construir hasta 2021. La inversión total de los ocho proyectos en España es de 142 millones de euros, a los que se suma la inversión del inmueble proyectado en Portugal. Así, la alianza de Invesco y Syllabus ha pasado de proyectar dos residencias de estudiantes en Madrid y otra en Málaga a estar presentes en otras cuatro ciudades en España, Valencia, Pamplona, Sevilla y Salamanca, además de Oporto.

Además, Syllabus, que pertenece a la compañía Urbania, también cuenta con sus propios planes de inversión que pasan por gestionar hasta 2.500 camas en las principales ciudades universitarias de España y Portugal. Para lograrlo, en julio anunció una inversión de quince millones de euros en una nueva residencia en Sevilla que ofrecerá 220 habitaciones.

Por su parte, Amor anunció en junio una inversión de 500 millones de euros con el objetivo de alcanzar 5.000 camas para estudiantes repartidas en entre diez y quince activos en España y Portugal. A cierre del año, la compañía contaba con tres proyectos en marcha en Granada, Sevilla y Málaga y preparaba la construcción de un primer inmueble en Valencia. Entre los cuatro inmuebles, la empresa sumará 1.100 camas y más de 31.000 metros cuadrados de superficie. Además, la firma estudiaba la apertura de nuevos centros en las principales ciudades de los dos países, entre las que se encuentran Barcelona, Madrid, Bilbao, Salamanca, Lisboa u Oporto, entre otras.

La alianza de Invesco y Syllabus ha pasado de proyectar dos residencias de estudiantes en Madrid y otra en Málaga

Paralelamente, el grupo estadounidense Valeo Groupe prevé invertir entre 300 millones de euros y 400 millones de euros en el desarrollo de hasta diez residencias de estudiantes en España hasta 2021 o 2022. La voluntad es alcanzar hasta 20.000 plazas de residencias de estudiantes en el mercado nacional. En este sentido, el primer proyecto del grupo se situó en Granada y la empresa está estudiando proyectos en grandes ciudades universitarias como Madrid, Barcelona, Lisboa, Valencia, Sevilla o Bilbao.

La promotora Aldara también aprovechó 2019 para entrar en el mercado residencial para jóvenes con la proyección de tres residencias de estudiantes ubicadas en Oviedo, Salamanca y Barcelona y que tendrán una inversión total prevista de sesenta millones de euros. Los nuevos activos, que estarán disponibles entre 2021 y 2022, sumarán 983 camas.

Los grandes fondos no han querido quedarse atrás y también han entrado en el mercado español con fuerza. Así, Temprano inauguró en septiembre su primera residencia de estudiantes, un activo de 10.500 metros cuadrados ubicado junto al centro comercial Finestrelles, en Esplugues de Llobregat (Barcelona), que cuenta con 379 habitaciones de entre 19 metros cuadrados y 39 metros cuadrados. La firma también cuenta con otros ocho proyectos en marcha, cinco en España y tres en Portugal. Los centros de Sevilla, Valencia y Granada tienen prevista su apertura en septiembre de 2020, mientras que el de Getafe (Madrid) abrirá en 2021 y el segundo centro granadino, en 2022.

Aldara también aprovechó 2019 para entrar en el mercado residencial para jóvenes con la proyección de tres residencias de estudiantes ubicadas en Oviedo

En total, los cinco espacios sumarán 44.300 metros cuadrados. Por su parte, los tres centros que se están llevando a cabo en Portugal, situados en Coimbra, Lisboa y Oporto, tienen prevista su fecha de apertura en 2020 y sumarán 38.800 metros cuadrados. En total, Temprano contará con una cartera de más de 5.000 camas entre España y Portugal.

Por su parte, el fondo de inversión alemán Patrizia anunció en noviembre su voluntad de destinar parte de los hasta 500 millones de euros que tiene previsto invertir en España en los próximos años a residencias universitarias. Aunque no ha hecho oficial la cantidad que prevé invertir en este mercado, aseguró que “tiene capacidad tanto para desarrollar nuevos inmuebles como para comprar activos que ya están en funcionamiento”.

Los ‘seniors’, el nuevo ‘El Dorado’ inmobiliario

Más allá de las empresas del real estate que centran su negocio en la compra y posterior arrendamiento a sus propios inquilinos de los inmuebles propiedad de personas de la tercera edad, como por ejemplo la socimi Almagro, el aumento de precios de las residencias para personas mayores, que a cierre del primer semestre se situaba en un 50% según la consultora Angomed, ha atraído a fondos y empresas a este sector. El incremento de los precios de compra también ha generado un creciente interés por la promoción de este tipo de activos. Así, los inversores prefieren adquirir terrenos terciarios y levantar el inmueble, una gestión que alarga el inicio de la actividad entre 18 y 24 meses más.

En este sentido, la inversión en residencias senior superó los 700 millones de euros en Europa hasta septiembre, según la consultora Savills Aguirre Newman. A pesar de que la mayor parte de la inversión transfronteriza procede ahora del propio continente, pero el capital estadounidense ha empezado a considerar su potencial tras haber entrado en la vivienda estudiantil y multifamiliar. Además, las residencias de la tercera edad son un sector fragmentado en el que las diez mayores operadores sólo suman el 25% de las camas disponibles en España. El ratio de cobertura de camas para mayores de 80 años se sitúa en el 13%, lejos de la media europea del 18%, por lo que se espera un aumento de la demanda de hasta 100.000 camas en los próximos diez años.

España se sitúa en el sexto puesto de la clasificación, tras países como Alemania, Francia, Reino Unido, Italia y Polonia. Con un potencial de 8,9 millones de mayores de 65 años en España y dos millones de mayores que viven solos, “veremos nuevos modelos de asistencia y experimentaremos una transformación, no sólo en la arquitectura y el diseño de los proyectos, sino en las posibilidades de servicios de atención a través de la tecnología”, asegura Nuria Béjar, directora nacional de healthcare y residencias senior en la consultora. A estos datos se les debe sumar el hecho que estos activos ofrecen unas rentabilidades del 5,5%, superiores a los activos logísticos, las oficinas o las viviendas.

La inversión en residencias senior superó los 700 millones de euros en Europa hasta septiembre

La gestora de inversiones inmobiliarias Azora firmó en julio un acuerdo con Indosuez Wealth Management España y Banca March para crear la socimi Adriano Care, que invertirá 250 millones de euros residencias para la tercera edad. El modelo de negocio de la empresa pasa por comprar activos que creen valor añadido a través del reposicionamiento y la reforma de sus instalaciones. Así, la socimi anunció en noviembre la construcción de seis centros de mayores que sumarán 750 plazas y en los que invertirá 76 millones de euros.

Cuatro de los activos se ubicarán en la provincia de Vizcaya, mientras que las otras dos se levantarán en A Coruña y Palencia. Además, la compañía destinará parte del capital a la adquisición de un solar en Madrid para el desarrollo de 350 plazas residenciales adicionales.

Por su parte, el fondo Healthcare Activos dedicará parte de los 500 millones de euros que prevé invertir en activos sociosanitarios hasta 2022 en residencias para la tercera edad, como la que adquirió en febrero ubicada en la localidad de Villares de la Reina, a escasos kilómetros de Salamanca y que cuenta con una superficie de 11.646 metros cuadrados y 219 camas.

La gestora de inversiones inmobiliarias invertirá 250 millones de euros residencias para la tercera edad

El mercado español ha atraído a otros fondos internacionales como el grupo francés Korian, que en junio anunció el objetivo de superar las 2.000 camas bajo gestión en España en los próximos tres años. En este sentido, en enero, la firma gala compró Seniors, lo que le permite operar siete residencias de ancianos en Málaga, mientras que en junio adquirió Grupo 5, la red de residencias y centros de día en Mallorca hasta entonces propiedad de la firma de capital riesgo Corpfin Capital.

Por su parte, el grupo belga Cofinimmo inició operaciones en España con la compra de su primer geriátrico en Vigo. De todos modos, la inversión total prevista por la compañía asciende a 45 millones de euros, que le permitirán sumar otros cuatro proyectos ubicados en Oleiros (A Coruña), Castellón, Cartagena y Granada.

El ‘coliving’ inicia su andadura

A pesar de que el coliving es una opción que, de momento, escoge un porcentaje muy pequeño de la población, fondos internacionales y empresas españolas han iniciado la carrera para ocupar un lugar de privilegio en el mercado. La gestora de patrimonios Mazabi invertirá cuarenta millones de euros en habilitar 25 viviendas de 250 metros cuadrados destinadas al coliving en el centro de Madrid. Por su parte, The Coliving Company aterriza en España con una inversión prevista de 25 millones de euros en su primer proyecto. La intención de la compañía es adquirir activos de al menos 5.000 metros cuadrados de la mano de inversores para reformarlos por completo y posteriormente gestionar los activos sin tener la  propiedad, Además, la empresa Urban Campus destinará 200 millones a este mercado en los próximos cinco años.