Nuevos ‘players’ se sientan a la mesa del logístico español

2021: El año de las fusiones

El mercado logístico español ha registrado un ritmo frenético durante los últimos doce meses, que ha determinado un récord de inversión en el sector logístico en España. La consultora Cushman&Wakefield calcula que la cifra de inversión superará los 2.200 millones de euros.

Este ritmo de inversión ha venido impulsado por un elevado número de transacciones que han situado el país como el segundo de Europa con un mayor incremento en inversión logística, según la consultora Savills.

La tipología de inversores es muy diversa, destacando el perfil de fondos de inversión internacionales. También han destacado distintos family offices, inversores privados o grupos patrimonialistas. Según Savills, todos ellos buscan una rentabilidad que con los actuales tipos de interés y la situación de los mercados no es posible encontrar en otros sectores.

Principales operaciones

La mayor transacción del año la protagonizó la entidad financiera Bankinter, que compró la compañía Montepino, con una cartera de más de 850.000 metros cuadrados en el sector logístico español. La entidad financiera invirtió más de 900 millones de euros, y tras la compra, Bankinter creó una socimi con los 33 nuevos activos. 

Otras operaciones destacadas, aunque de un importe y contratación menor, estuvieron protagonizadas por Eurofund y  Logistics Capital Partners (LCP), y Dream Industrial. La joint venture entre Eurofund y LCP adquirió a principios de marzo 140.000 metros cuadrados en el polígono logístico Vilamalla, en Figueres (Girona), en los que Amazon levantará un hub logístico imponente.

Por su parte, Dream Industrial REIT protagonizó a finales del segundo trimestre del año una de las mayores operaciones en el mercado logístico de Europa. La compañía adquirió una cartera logística propiedad de Clarion Partners Europe por 882 millones de euros, repartida en seis países europeos, con una superficie total de 827.000 metros cuadrados. De ellos, 126.465 metros cuadrados se encuentran en España. 

La mayor transacción del año la protagonizó la entidad financiera Bankinter, que compró la compañía Montepino

Por regiones, la zona centro capitalizó el mayor número de operaciones.  Los centros logísticos ubicados en municipios de la segunda y tercera corona de la capital, como Getafe, Villaverde, Leganés, Guadalajara o Illescas, son objetos muy codiciados para los inversores.

En los últimos compases del año también se cerraron operaciones importantes, como la compra por parte de Aberdeen Investments del parque logístico e industrial conocido como Los Gavilanes, con una superficie alquilable de 115.000 metros cuadrados, propiedad del fondo Palm Capital y situado en Getafe (Madrid). La compañía invirtió en la operación alrededor de 250 millones de euros.

Grandes expectativas

La expectativa de inversión para el próximo año también se presume de récord. La gestora de activos inmobiliarios AEW ha recaudado 150 millones de euros para invertir en logística en España a través de la plataforma Relog. El capital, procedente de Teacher Retirement System of Texas (TRS) y Migdal Insurance, permitirá inversiones por 400 millones de euros. Relog incluirá todo tipo de desarrollos logísticos, desde grandes promociones a naves de última milla, en el mercado español.

AEW y Vega Partners, el socio operativo local de Relog, ya completaron la primera operación con la compra de un activo de unos 9.200 metros cuadrados totalmente alquilado a Amazon en Alcalá de Guadaíra, a 10 kilómetros del centro de Sevilla. Según informaron ambas compañías, el consorcio invertirá tanto en activos y carteras que produzcan ingresos, como en propiedades con potencial de valor añadido y nuevos desarrollos en torno a las principales ciudades españolas, como Madrid, Barcelona y Valencia. También se considerarán inversiones en municipios más pequeños, pero estratégicamente importantes, como Zaragoza, Sevilla, Málaga, Bilbao y País Vasco. 

La gestora de activos inmobiliarios AEW ha recaudado 150 millones de euros para invertir en logística en España a través de la plataforma Relog

En la misma línea, la empresa australiana Goodman presentó ante la mesa de reindustrialización de Nissan un proyecto industrial y logístico para la reconversión de los terrenos de las plantas de Nissan en la Zona Franca y en Montcada i Reixac (Barcelona) que supondría una inversión de 550 millones de euros y que prevé generar más de 3.200 empleos directos.

Panattoni también se ha sumado a la puja por el proyecto con una previsión de inversión de 400 millones de euros. Merlin también ha hecho una oferta, en alianza con el Port de Barcelona, igual que la consultora JLL y la cadena de supermercados Consum.

Por último, otro foco importante en el sector logístico español está puesto en el desarrollo de la zona logística del Aeropuerto de Barajas. Aena sacó a licitación la primera área de desarrollo logístico de Airport City Madrid a principios de octubre y se espera que buena parte de los grandes grupos logísticos operativos en España presenten sus ofertas. Segro, Merlin Properties, VGP o Goodman se da por hecho que participarán, así como P3 Logistic Parks o Prologis.

Otro foco importante en el sector logístico español está puesto en el desarrollo de la zona logística del Aeropuerto de Barajas

La empresa adjudicataria constituirá una sociedad conjunta con Aena que será la encargada de todo el desarrollo logístico en Barajas. Aena, que se reserva un 35% de capital de la sociedad, aportará el suelo y concederá un derecho de explotación por 75 años.

La denominada Área 1 contará con una superficie de 153.000 metros cuadrados para uso logístico junto a la A2 y cerca del centro de carga del aeropuerto. La idea de Aena es que el suelo se dedique a logística de comercio electrónico. 

En todo caso, el desarrollo de esta zona es sólo el inicio de un proyecto mucho mayor que contempla la promoción inmobiliaria de una superficie de 323 hectáreas para dar lugar a 2,1 millones de metros cuadrados para logística, oficinas, hoteles y uso aeronáutico. Las actividades logísticas coparán la mayor parte del espacio, 257 hectáreas, aunque se reservan metros cuadrados para otros usos.