La inversión logística, ajena al cambio de ciclo económico

¿Recesión, qué recesión? El sector logístico ha continuado registrando grandes cifras de inversión durante 2022.  Según datos de Cbre, la inversión logística anotó un total de 2.059 millones de euros en los primeros nueve meses del año, superando la cifra total del ejercicio anterior, y eso teniendo en cuenta que 2021 era el año récord hasta la fecha.

Hasta septiembre, el 92% de la inversión vino de la mano de agentes internacionales, que continúan erigiéndose como los más activos del mercado, destacando las gestoras de inversión y los private equity americanos, que representaron una cuota del 50% del total.

BNP apuntaba en su informe de valoración del tercer trimestre que, después de que de enero a junio los volúmenes de operaciones registradas no hubieran sido alentadoras, la actividad registrada en el tercer trimestre de año en el sector de la logística se asimiló a la registrada en el mismo periodo de 2021, el de mayor dinamismo de la serie histórica. De julio a septiembre, con el verano de por medio, se registró un volumen de inversión de 967 millones de euros, repartidos entre un total de veinte operaciones.

Esta buena dinámica, lejos de aminorarse, tiene visos de continuar e incluso incrementarse en el ejercicio 2023, a pesar del contexto económico restrictivo que se prevé para los próximos meses. Un informe de Cbre publicado a mediados de diciembre apuntaba al subsector logístico, junto al living, como los dos segmentos inmobiliarios que más se revalorizaron en el ejercicio.

El aumento de la producción industrial y del comercio han inmunizado al subsector de las incertidumbres económicas

Esto se explica porque durante 2022 el aumento de la producción industrial y del comercio exterior provocaron que el mercado logístico se mantuviese ajeno al incremento de la incertidumbre del entorno macroeconómico. Cbre apuntaba que, a final de año y aun sufriendo en el segundo semestre los efectos de la descompresión de las rentabilidades mínimas exigidas, con un incremento de 75 puntos básicos, los activos logísticos apuntaban a una revalorización anual del 3,2% a cierre de año. Según datos de Cbre, las ciudades con mayor revalorización de sus activos logísticos en los últimos doce meses fueron Barcelona, con un aumento del 3,24%; Madrid, con un 3,17% y Zaragoza, con un alza del 0,95%. 

La consultora proyectaba que la alta inversión alcanzada en los tres primeros trimestres del año, de 2.059 millones de euros, la contratación de dos millones de metros cuadrados de enero a septiembre, la alta demanda de contratación de espacios logísticos y la expectativa de crecimiento de rentas amortiguaría el efecto de la subida de las rentabilidades en el sector logístico.

La fuerte demanda en activos logísticos siguió empujando la buena dinámica inversora en el mercado europeo en los nueve primeros meses del año. El mercado logístico europeo registró en los tres primeros trimestres una inversión total de 21.000 millones de euros, el segundo volumen de transacciones más alto de la serie histórica, sólo por detrás de la cifra de 2021, según cifras de Catella. La consultora preveía que la inversión logística en el Viejo Continente alcanzase 59.000 millones de euros a cierre de año.

Los mercados que concentraron mayor inversión en el periodo fueron Alemania, con 8.542 millones de euros, y Reino Unido, con 3.590 millones de euros. Otros mercados de la región con buena tracción inversora de julio a septiembre fueron Francia, con 1.875 millones de euros y Países Bajos, captando 1.450 millones de euros. España era el séptimo mercado europeo con más inversión, captando 530 millones de euros.

Cbre apuntaba que los activos logísticos anotarían una revalorización anual del 3,2% a cierre de 2022

Uno de los países europeos que más creció en logística en 2022 fue Polonia, que a cierre del tercer trimestre acumulaba una absorción de 5,2 millones de metros cuadrados. Tres regiones del país concentraron la mayor parte de la demanda: Katowice, con 984.400 metros cuadrados; Región de Varsovia, con 789.800 metros cuadrados, y Lodz, con 724.000 metros cuadrados, según datos de Cbre.

Teniendo en cuenta la buena dinámica del logístico polaco en los nueve primeros meses del año, la consultora estimaba que la demanda total en 2022 superaría el nivel récord de 2021, que cerró con un take up de 7,5 millones de metros cuadrados. Cbre cuantificaba el stock total de Polonia por encima de 27 millones de metros cuadrados a cierre del tercer trimestre. Esto representaba un aumento del 19% en comparación con el año anterior. Se cuentan hasta siete regiones polacas con más de un millón de metros cuadrados de espacio existente.

En otras latitudes de Europa, como Dublín, el problema del logístico vino, precisamente, por la falta de oferta. La disponibilidad logística en la capital irlandesa se situó en septiembre en el 1,2%, como consecuencia de una contratación récord por el auge del comercio electrónico y el aumento de las importaciones, según Cbre. De hecho, el mercado logístico dublinés anotó de julio a septiembre el mejor dato de contratación en un trimestre de su historia, con un take up de 187.000 metros cuadrados.

La contratación estuvo impulsada por la actividad llave en mano y construcción a medida, que supuso el 63% de la absorción total. Respecto la nueva oferta, Cbre estimaba un pipeline de alrededor 200.000 metros cuadrados logísticos en Dublín, aunque dos terceras partes ya están prealquiladas o reservadas. Se espera que la incorporación de esta nueva oferta ayude a paliar en el medio plazo el actual desequilibrio entre la oferta y la demanda en Dublín.