Lone Star, ‘welcome back’: el fondo busca repetir el ‘pelotazo’ Neinor

Enero de 2018. El fondo estadounidense Lone Star completa su salida de Neinor con unas plusvalías que, según fuentes del mercado, podrían rondar los 600 millones de euros. Junio de 2018. Vuelta a empezar. El fondo estadounidense Lone Star acuerda la compra del 80% de loa activos inmobiliarios de CaixaBank y Servihabitat. El grupo renueva su particular historia de amor con el real estate español en busca de otro pelotazo como el de Neinor.

Con el sistema financiero e inmobiliario español sumido en una profunda crisis, a finales de 2014 Lone Star vio la oportunidad de tomar posiciones en el mercado del real estate cuando todo el mundo huía de él. El fondo llegó a un acuerdo para comprar a Kutxabank el 50% de su exposición inmobiliaria a través de Neinor. El movimiento, en el que Lone Star desembolsó 930 millones de euros, se convirtió en la mayor operación inmobiliaria desde 2007.

Liderado entonces por el argentino Juan Pepa, Lone Star tenía un objetivo claro: comprar activos cuando los precios eran bajos para crear la mayor promotora residencial de España. Juan Velayos (antiguo hombre de Renta Corporación) ponía cifras a la ambición de Lone Star en 2015: ya como consejero delegado de Neinor Homes, el ejecutivo aseguraba que el objetivo pasaba por invertir 1.000 millones de euros en compra de suelos.

En marzo de 2017, Lone Star colocó en bolsa el 60% de la nueva Neinor y comenzó su operación salida, que culminó en enero de 2018 con la venta de prácticamente el cien por cien de las acciones de la compañía.

Lone Star puja también por los activos tóxicos de Banco Sabadell, valorados en 10.800 millones

Si en 2014, cuando nadie compraba suelos y el inmobiliario era un sector en el que prácticamente ningún actor confiaba, Lone Star vio la oportunidad, el fondo vuelve a ver ahora recorrido. Según fuentes del sector, la compra anunciada ayer con CaixaBank es una muestra de que “el fondo cree que el ciclo de recuperación del inmobiliario español va a ser aún largo”.

Sin embargo, la operación con CaixaBank es sustancialmente diferente a la de Neinor, pues gran parte de los suelos absorbidos no son buenos para residencial, de manera que repetir el efecto conseguido con la antigua filial de Kutxabank sería complicado. Servihabitat es la pieza angular del movimiento: Lone Star no tenía servicer, ahora ya la tiene.

La operación sitúa a Lone Star en una posición aventajada para hacerse con la cartera de activos tóxicos de Banco Sabadell, valorados en 10.800 millones de euros. Siete fondos internacionales (Cerberus, Blackstone, Oaktree, Deutsche Bank, CPPIB, Bain Capital y, por supuesto, Lone Star) han presentado ofertas para una o las cuatro carteras en el mercado. Si Lone Star consigue vencer en la puja, podría agrupar todos los activos para que los gestione Servihabitat, lo que daría al fondo más opciones y plusvalías.

La operación con CaixaBank es sustancialmente diferente a la de Neinor, pues gran parte de los suelos absorbidos no son buenos para residencial

Lone Star es una firma estadounidense de capital riesgo especializada en inversiones en real estate, capital, crédito y otros activos financieros. Fundada en 1995 y con sede en Dallas (Estados Unidos), el grupo cuenta con 17 fondos de inversión, que suman un capital de 70.000 millones de dólares. La compañía, pilotada por John P. Grayken (chariman) y André Collin (presidente), tiene como máximo responsable en Europa a Donald Quintin. Desde el pasado enero, Mark Coker es el director general del negocio de Lone Star en Europa.

En España, Lone Star cuenta en Madrid con una de sus quince oficinas en todo el mundo, situada en el número 20 del Paseo de la Castellana. Hasta diciembre del pasado año, el negocio de Lone Star en España estuvo dirigido por el Juan Pepa, principal impulsor de la compra del ladrillo de Kutxabank.

La nueva operación

Lone Star ha acordado con CaixaBank la compra del 80% de su negocio inmobiliario, compuesto por Servihabitat y por un paquete de activos con un valor neto contable aproximado de 6.700 millones de euros. Se trata de un paquete de activos existentes en octubre de 2017 y clasificados entonces como disponibles para la venta, con un valor bruto de unos 12.800 millones de euros.

Para completar la operación, CaixaBank deberá completar primero la compra del 51% de Servihabitat que posee la sociedad SH Findel, controlada por el fondo estadounidense TPG, por 176 millones de euros. La operación ya está acordada, pero pendiente del visto bueno de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (Cnmc).

Tras ello, el banco aportará el negocio inmobiliario a una nueva empresa, de la que otra sociedad, controlada por los fondos Lone Star Fund X y Lone Star Real Estate Fund V, tomará el 80%. CaixaBank mantendrá de esta forma una participación del 20%.

El importe final de la operación se concretará a la fecha del cierre de la misma y dependerá del número de activos inmobiliarios que permanezcan entonces a la compañía (es decir, se restará el valor de los activos que se hayan vendido desde el 31 de octubre de 2017 hasta la fecha de la transacción). El acuerdo también prevé el servicer, Servihabitat, continuará prestando servicio a los activos inmobiliarios de CaixaBank durante cinco años.

Está previsto que la operación, que debe recibir el visto bueno de las autoridades europeas de la competencia, se cierre en el último trimestre de este año o en el primero de 2019.