El retail se planta ante sus caseros: suspensiones, cancelaciones y variables entran en las rentas

El gigante inmobiliario Merlin anunció la semana pasada que condonará los alquileres a sus inquilinos, pero no todos los caseros están reaccionando igual. Ante el cierre de comercios derivado del estado de alarma por la pandemia del coronavirus, retailers de todos los sectores han anunciado que no pagarán sus rentas, que suspenden los contratos o, los que van más allá, apuestan por introducir rentas variables. Gigantes de diversos sectores han comenzado a enviar cartas a los propietarios de los locales que ocupan.

Según han explicado fuentes del mercado, compañías como Kiko Milano o Rituals, ambas dedicadas al sector de la cosmética, así como otros grupos de gran distribución de moda, han comenzado a entrar en contacto con sus caseros mediante carta. Empresas de sectores como telecomunicaciones o tecnología, intensivos en el uso de superficie comercial, también se movilizan.

Muchos grupos internacionales también han comenzado a tomar medidas en esta dirección. La mayoría de casos se han dado a conocer ya en Reino Unido, donde H&M ha pedido un aplazamiento de los alquileres mientras dure la crisis o vincular por completo los contratos a los ingresos.

Empresas de cosmética, moda o tecnología están comenzado a entrar en contacto con sus caseros

También Primark ha comenzado a rengociar alquileres y ha pedido un aplazamiento a sus caseros de Reino Unido. Por su parte, Frasers ha solicitado una reducción del 50% en sus rentas y ha pedido que se abonen mensualmente, en lugar de cada trimestre. Otros grupos que están ya renegociando alquileres son Superdry, que ha pedido un aplazamiento de tres meses, a contar desde el 1 de abril, y Arcadia negocia descuentos de hasta el 50%, según recoge el medio local Drapers.

Algunas marcas están enviando incluso notificaciones de suspensiones de contratos de arrendamiento ante un supuesto de fuerza mayor, la misma razón que se aplica a los expedientes de regulación temporal de empleo (Erte) impulsados por el Gobierno para paliar el impacto en los negocios del coronavirus.

La renta variable es una de las opciones por la que están apostando muchos retailers, a la espera de que los propietarios accedan a ella. Con este mecanismo, por el que pagarían en función de las ventas, los retailers se preparan para una recuperación lenta del consumo una vez se levante el confinamiento en los hogares de los españoles.

Algunas marcas están enviando notificaciones de suspensiones de contratos por fuerza mayor

A escala internacional, esta fórmula ya ha ganado popularidad en los últimos años. Entre 2007 y 2011, sólo el 8% de los alquileres de H&M estaban vinculados a las ventas, mientras que en 2017 superaban ya el 17%.

En el contexto actual y en el escenario que la mayoría de expertos empiezan a dibujar una vez que se haya logrado frenar la pandemia, los retailers tienen las de ganar. Los propietarios de locales van a tener complicado encontrar reemplazos de los inquilinos, con lo cual flexibilizarán los acuerdos.

Esta tendencia venía ya observándose desde hace varios meses, aunque sólo en locales prime. Tras unos años de locura por los flagships, los locales de gran superficie han comenzado a quedarse vacíos, pues las marcas no consiguen rentabilizar el espacio, de manera que los retailers con capacidad para ocupar grandes locales son cada vez menos.

Ahora, fruto de la pandemia, esta tendencia se extenderá a todo tipo de locales y de retailers.

Desde el sector inmobiliario, el primero en posicionarse ha sido Dazia Capital. La empresa, que opera con la promotora Darya Homes, anunció ayer que condonará el alquiler correspondiente a abril a los inquilinos de sus locales comerciales afectados por el coronavirus.

Los grupos inmobiliarios más expuestos

Esta renegociación de las rentas de los centros y locales comerciales llega en un momento en el que las principales socimis que operan en este segmento cuentan con un elevado apalancamiento.

La mayor compañía inmobiliaria de España, Merlin Properties cerró 2019 con una deuda de 5.182 millones de euros, aunque la gran mayoría de los vencimientos son a largo plazo y en los próximos dos años, tan sólo debe devolver 29 millones de euros; mientras que el grueso se concentra en el lustro entre 2022 y 2026.

En todo caso, la socimi ya ha anunciado que no cobrará los alquileres a aquellos operadores que se hayan visto obligados a cerrar sus persianas por el confinamiento mientras dure el estado de alarma, hecho que beneficiará al 77% de sus inquilinos.

Merlin ha anunciado que no cobrará los alquileres a los locales afectados por el confinamiento

Por su parte, la empresa con mayor capitalización del Mercado Alternativo Bursátil (MAB), General de Galerías Comerciales (GGC), cerró el primer semestre de 2019 con un pasivo de 302,9 millones de euros. La empresa liderada por Tomás Olivo tiene una cartera de nueve centros comerciales que suman un valor de 2.147 millones de euros.

Algo más endeudada, con un pasivo de 503,5 millones de euros en septiembre de 2019, se encuentra Castellana Properties. La socimi del fondo surafricano Vukile cuenta con una cartera de 18 centros comerciales que suman una superficie bruta alquilable (SBA) de 373.000 metros cuadrados.

Entre las principales socimis dedicadas en exclusiva al segmento comercial también están Trivium, que en junio de 2019 tenía una deuda de 231 millones de euros, y Ores, con un pasvo de 179 millones de euros.

Por otro lado, la socimi GMP, que destina una pequeña parte de su cartera a los activos comerciales con seis locales, cerró el primer semestre de 2019 con un pasivo de 1.028 millones de euros. En el lado contrario de la balanza, Albirana Properties, que cuenta con 114 locales comerciales, 78 de los cuales se encuentran en Cataluña, tan sólo contaba con 1,1 millones de deuda en junio de 2019.