Inbest cambia las reglas del retail: abre la veda a la renta variable con el Edificio España

Si no vendes, no pagas. La fórmula de la renta variable era ya una petición cada vez más habitual de los retailers antes de la pandemia. Tras la crisis, en un entorno de más oferta que demanda en las principales calles prime del planeta, es ya una realidad y acaba de llegar al high street madrileño. Inditex ha pactado con Inbest pagar sólo una cuota de sus ventas durante sus primeros años en el Edificio España, abriendo la veda a un modelo que ha llegado para quedarse y que cambia las reglas en el segmento del retail.

La introducción de esta modalidad de contrato en un activo tan relevante como el Edificio España representa un punto de inflexión, pues supone la cesión por parte de los propietarios a las peticiones de los operadores, que vienen reclamando pagar en función de sus ventas ya desde principios de 2019.

Según explicó Javier Basagoiti, presidente de Corpfin Capital Real Estate y socio fundador de Inbest, la socimi que controla la zona comercial del Edificio España, durante la última edición de Sima, Inditex ha firmado un contrato a largo plazo con una renta variable progresiva. Es decir, durante los primeros años en el local, el grupo gallego pagará sólo una proporción de lo que venda, aunque con el tiempo se irá cediendo paso progresivamente a una cuota fija.

Según fuentes del sector, en los últimos meses ya se habían firmado algunas operaciones con esta fórmula en Madrid: dos en la calle Serrano y una en la Puerta del Sol. En Barcelona también se han realizado algunas, pero ninguna en prime, aunque “todos los retailers lo están pidiendo”, añaden.

El acuerdo del Edificio España marca un punto de inflexión por la relevancia del activo y del operador

También se han cerrado acuerdos de este tipo, aunque la mayoría de forma temporal, en algunos centros comerciales. De hecho, un juzgado prohibió el pasado septiembre dos desahucios en los centros comerciales de Ballonti, en Portugalete (Bilbao) y Parque Miramar, en Fuengirola (Málaga), mientras durase el proceso judicial que debe decidir el cambio de condiciones en el contrato de arrendamiento de los locales para que la renta pase a ser variable.

El acuerdo del Edificio España marca un punto de inflexión por la relevancia del activo (Inditex ha alquilado 7.700 metros cuadrados) y por la del operador, ya que el grupo gallego es uno de los principales inquilinos en el retail high street en España.

El contexto del mercado también ayuda: sólo Inditex y H&M cerrarán 330 tiendas en el mercado español, y prácticamente todos los grandes operadores tienen en marcha planes de ajuste similares, lo que da más poder a los inquilinos en las negociaciones.

Ya en 2019, el 18% del gasto de H&M en alquileres estuvo vinculado a la evolución de las ventas, frente al 8% de diez años atrás. Ese mismo año, el grupo sueco había propuesto a sus caseros en Reino Unido vincular toda la renta a la evolución de la facturación en cada tienda, excluyendo las ventas online y las devoluciones.

La gran incógnita: cómo medir el online

El canal online es precisamente la principal barrera para la extensión de este modelo. Si un flagship contribuye a la facturación del ecommerce, ¿han de contarse estas ventas en el variable?  

Más allá de identificar los pedidos que se realizan online pero se recogen en tienda física (click&collect), cuantificar cuál es la influencia de un flagship en cualquier calle del mundo en el negocio online es difícil. Algunas compañías establecen relaciones entre sus tiendas físicas y los códigos postales de sus ventas online, mientras otras buscan nuevos KPIs para medir la rentabilidad.

Mango, por ejemplo, ha puesto en marcha un proyecto para incluir a sus franquicias en el negocio online. La empresa emplea tecnología de áreas de influencia y ha comenzado, por ejemplo, a remunerar a las franquicias por el incremental de ventas online en tres países: España, Francia y Países Bajos.