El lujo, de lujo: la vivienda premium olvida el Covid con el ‘tic tac’ de la Ley de Vivienda

El sector de la vivienda de lujo encara 2022 con grandes esperanzas. El residencial premium ya ha dejado atrás el impacto de la pandemia e incluso supera las cifras de 2019. Las localizaciones más demandadas continúan siendo las zonas prime de Madrid y Barcelona, junto zonas costeras como Baleares, Costa del sol y Canarias. La nueva Ley de la Vivienda amenaza, sin embargo, con quitar brillo a este supuesto.

En el primer trimestre del año se realizaron 1.250 transacciones inmobiliarias en España de viviendas valoradas en más de 900.000 euros, según los últimos datos publicados por el Ministerio de Fomento. Esta cifra representa un incremento del 41,1% respecto al primer trimestre de 2020 y una subida del 31,2% comparado con los tres primeros meses de 2019, cuando se cifró en 886 y 953, respectivamente, el número de transacciones premium.

El índice Prime Global Cities elaborado por Knight Frank también refleja el buen comportamiento que está teniendo el sector inmobiliario residencial de lujo a nivel global durante el tercer trimestre de este año. En conjunto, las transacciones en residencial premium han presentado un incremento promedio del 9,5% respecto al mismo periodo del año pasado, destacando ciudades como Miami, Seúl, Shanghái, Toronto, Moscú o San Francisco, con incrementos por encima del 20%.

Madrid se sitúa en el puesto 34 del ránking de Knight Frank. Según la consultora, durante el tercer trimestre de 2021, las transacciones en el mercado prime madrileño han aumentado un 2% respecto el mismo periodo del año anterior.

En la misma línea, un informe reciente de la consultora Lucas Fox apunta que los datos del mercado prime español relativos al primer semestre muestran una recuperación sostenida de las ventas inmobiliarias en comparación con los dos años anteriores a la pandemia. Según Lucas Fox, en mayo de 2021 aumentaron un 8% las ventas respecto al mismo mes de 2019. En Madrid, la consultora informa de un incremento de ventas en un 30% respecto a 2019 y en Málaga de un alza de un 5% comparado con el mismo periodo.

“El mercado se ha recuperado de manera muy sólida, ya desde inicios de año se notó que la cifra de ventas repuntaba, cuando nosotros esperábamos que los primeros signos de recuperación empezasen a partir de primavera” apunta Elizabeth Hernández, directora de la oficina de la inmobiliaria Barnes en Barcelona. “Aún no estamos a niveles de 2017 o 2018, pero el número de compraventas en lo que va de año es aproximadamente un 20% superior respecto 2019”, añade Hernández. 

A pesar de los buenos datos, los agentes del sector también identifican un nubarrón, llamado nueva Ley de la Vivienda, que podría rebajar las expectativas del sector a corto plazo. Según las fuentes consultadas, el anteproyecto de la Ley de Vivienda recién aprobado afectará especialmente a los propietarios de inmuebles de lujo que tienen sus casas en alquiler o se plantean venderlas y, en mayor medida, a los inversores de las grandes capitales.

“Hay tres aspectos fundamentales de la ley que afectarán de lleno al sector: la limitación de precio del alquiler en zonas tensionadas, el golpe fiscal a aquellos que opten por no alquilar un inmueble y la obligación a los constructores de promociones de viviendas de lujo de reservar un 30% a viviendas de VPO”, explica Álvaro Martínez, de Barnes Madrid.

“En Barcelona, a partir de la aprobación de la ley del alquiler, ya vimos que muchos propietarios pasaron del arrendamiento a la venta del activo” explica Estrella Serrano, de Living Luxury Don Piso. “El problema es que estas incertidumbres ahuyentan al inversor extranjero, que está muy interesado en el residencial de lujo español”, añade Serrano.

En cuanto a las ubicaciones con mayor demanda en Madrid y Barcelona, estas siguen siendo las mismas que se han mantenido en los últimos años en el ránking de zonas más exclusivas de España. En la capital catalana, los distritos más demandados son Zona Alta (Sarrià-Sant Gervasi y el barrio de Pedralbes), Eixample y Ciutat Vella. En la periferia, las zonas más apreciadas son los municipios de Sant Andreu de Llavaneres, Sant Vicenç de Montalt, así como Castelldefels, Sitges, Gavà y Sant Cugat.

En Madrid, centran el interés de los clientes de más alto standing barrios tradicionales como Goya y Recoletos, en el distrito de Salamanca; Almagro, en Chamberí; Justicia, en el Centro, y el Viso, Nueva España e Hispanoamérica, en Chamartín. Fuera de la almendra central, destacan La Moraleja o municipios como Pozuelo de Alarcón, Majadahonda, Boadilla del Monte y Las Rozas.

Goya y Recoletos, en Madrid y Sarrià-Sant Gervasi y Pedralbes, en Barcelona, siguen manteniéndose como las zonas más exclusivas en las dos capitales

En las ubicaciones más demandadas, tanto de primera como de segunda residencia, fuentes del sector apuntan que los precios se han mantenido estables a lo largo de 2021 y es previsible que comiencen a subir de forma paulatina durante el próximo ejercicio.

“La única diferencia respecto al precio de venta es que durante 2020 se aceptaban descuentos de hasta un 10%; ahora este descuento ya no se contempla”, explica Estrella Serrano, de Living Luxury Don Piso. “Aunque haya ligeros repuntes del precio, una vivienda de lujo correctamente tasada dura muy poco en el mercado” advierte Serrano.

Aunque el perfil de comprador mayoritario continúe siendo el nacional, en el segundo semestre del año y en paralelo a la relajación de las medidas relativas al transporte internacional de pasajeros, ha crecido el número de compradores extranjeros de vivienda premium.

“En Mallorca y la Costa Blanca, los principales compradores de vivienda de lujo continúan siendo los habituales: alemanes, belgas, holandeses y franceses”, afirma Constanza Maya, directora de expansión y operaciones de Engel and Völkers para España, Portugal y Andorra. “En Barcelona, la mayor parte de los clientes internacionales son estadounidenses, seguidos de alemanes y rusos; sin embargo, en Madrid, hay un elevado porcentaje de latinoamericanos de alto poder adquisitivo”, subraya la directiva.

“Una vivienda de lujo correctamente tasada dura muy poco en el mercado” sostiene Estrella Serrano, de Living Luxury

En cuanto al tipo de viviendas con mejor salida, las fuentes consultadas coinciden en que la tendencia después del confinamiento ha virado hacia residencias con amplios espacios y zonas habilitadas para desarrollar el trabajo desde el propio hogar.

“Estamos en un cambio de tendencia en el sector del residencial de lujo”, sostiene Álvaro Martínez, de Barnes Madrid. “A partir de la irrupción de la pandemia se está valorando mucho más que la vivienda tenga zonas amplias, un buen jardín, zona de terraza y un espacio donde se pueda desarrollar con comodidad el teletrabajo”, explica Martínez. 

Otro factor que apuntan desde el sector es la demanda creciente de residencias con componentes a favor de la sostenibilidad y que incorporen herramientas domóticas. “Los compradores, por norma general, exigen que las viviendas cuenten con los más exigentes certificados energéticos e incorporen nuevas tecnologías que les ayuden a administrar mejor el día a día del hogar”, concluye Serrano.