Una ciudad muy dinámica que abandera el distrito 22@

El mercado de oficinas de Barcelona ha experimentado un buen ejercicio 2021. Aunque la contratación no ha llegado aún a los niveles prepandemia, los 265.000 metros cuadrados de 2021 están un 60% por encima de los datos de 2020 y, aunque todavía hay recorrido, se acercan a los 325.000 metros cuadrados de 2019.

El dinamismo se mantendrá en 2022, un año en que las primeras estimaciones apuntan a una contratación de alrededor de 300.000 metros cuadrados. El mercado de oficinas de Barcelona mantiene su tono gracias al auge que está experimentando en los últimos trimestres el sector tecnológico, muy presente en la ciudad. Todo ello gracias al dinamismo del distrito 22@, donde grandes corporaciones y multinacionales están cerrando importantes contrataciones. 

Según datos de la consultora JLL, el conocido como distrito tecnológico copó un 21% del espacio contratado en 2020, un porcentaje que ha disminuido ligeramente en 2021, pero aún así se mantiene por encima del 15%. La superficie media contratada por las empresas tecnológicas en Barcelona se sitúa en 2.400 metros cuadrados desde 2017, y el 50% de las empresas se han instalado en el 22@ los últimos cuatro años.

Dentro del distrito 22@, las compañías tecnológicas suponen el 71% del take up total. ¿Qué buscan los techies en la ciudad? Las superficies más demandadas en los últimos años se encontraban en el rango de entre los 1.000 metros cuadrados y 5.000 metros cuadrados, pero tras el Covid-19 han reducido sus objetivos y buscan entre 500 metros cuadrados y mil metros cuadrados. El sector inmobiliario es el segundo más importante en términos de contratación de espacios de oficinas en el 22@, impulsado principalmente por los espacios flexibles en los últimos años.

El Covid-19 ha disparado la oferta de la ciudad, ante la caída de las contrataciones y los nuevos proyectos. En el 22@, la tasa de disponibilidad se situaba a finales del primer semestre de 2021 en el 6,7%, cayendo respecto a finales de 2020, cuando la cifra alcanzaba el 7,3%. Casi el 70% de la oferta futura de la ciudad que se desarrollará entre 2021 y 2022 se concentrará en el 22@.

Récord de inversión
Si la contratación de oficinas se mantiene por debajo de los niveles preCovid, no sucede lo mismo en cuanto a la inversión en edificios. Exclusivamente en el segmento de oficinas, Barcelona cerró 2021 con una inversión total de cerca de 2.000 millones de euros, lo que significó un importante aumento respecto a los 775 millones registrados en 2020 y un 13% por encima de los 1.760 millones de 2019, según los datos preliminares de Cushman&Wakefield. 

Las previsiones para el primer semestre de 2022 son el cierre de operaciones por 900 millones

De hecho, se trata de un récord absoluto conseguido en buena parte por el dinamismo del 22@, donde se multiplicaron las operaciones en diferentes segmentos: desde la compra de edificios llave en mano hasta la adquisición de productos en rentabilidad y, también, la inversión en suelo. Para el primer semestre, las estimaciones apuntan a operaciones por valor de 900 millones de euros.

Entre los grandes inversores de 2021 en el mercado de oficinas de Barcelona destaca el fondo alemán Kanam, que cerró operaciones por alrededor de 350 millones de euros. Kanam compró un lote de cinco edificios a Axa Real Estate ocupados por la Generalitat en diversas localizaciones de Barcelona, además de un inmueble de 8.400 metros cuadrados en el distrito 22@ al family office de Enric Gregori.

Otra de las grandes operaciones de 2021 fue la protagonizada por Allianz Real Estate, que por 180 millones de euros se hizo con un complejo de oficinas de 27.000 metros cuadrados que ocupará la consultora tecnológica Everis, donde trasladará allí a tres mil personas. Aunque no ha trascendido la renta que abonará Everis (que cerró este alquiler a mediados de 2018) por ocupar el edificio, profesionales del sector evalúan que actualmente los mejores edificios del distrito 22@ ofrecen yields de poco más del 4%.

Igual que otras grandes plazas europeas, las rentabilidades en la inversión de oficinas en el mercado de Barcelona se han comprimido a lo largo de este ejercicio, situándose alrededor del 3,5% en el distrito central de negocios de la ciudad. 

Conren Tramway
Igualmente, otro de los grupos más activos durante este ejercicio en Barcelona fue Conren Tramway. La promotora de los hermanos Hugas adquirió un edificio de oficinas ubicado en el número 490 de la Diagonal de Barcelona, esquina con la calle Balmes, propiedad hasta ahora de un family office extranjero. El inmueble, que recientemente fue rehabilitado y se encuentra localizado en pleno Eixample, cuenta con 5.000 cuadrados de oficinas y otros 1.500 metros cuadrados de retail ocupados por Zara Home y Casa Viva. Dentro de su estrategia de promoción, Conren Tramway anunció recientemente la compra de dos suelos en Almogàvers 106 y Llull 122 para construir sendos edificios de oficinas. Värde Partners, Iba Capital, Metrópolis, Kgal o el fondo AKM son otros grupos que protagonizó también destacadas invertsiones en 2021. 

PRINCIPALES OPERACIONES

Diagonal 123, un emblema del 22@

La sociedad inversora Metrópolis adquirió a principios de año a BFO, sociedad patrimonial de la familia Bernat, un edificio de oficinas en el número 123 de la Avenida Diagonal por 55 millones de euros. El edificio, diseñado por el arquitecto Dominique Perrault, es uno de los más emblemáticos en la zona de confluencia entre la Avenida Diagonal y el Distrito 22@, el área de mayor demanda de oficinas de la ciudad. Tras la compra, Metropolis acometió un exhaustivo proceso de renovación y reposicionamiento del activo. El edificio cuenta con cerca de 11.000 metros cuadrados de oficinas y locales comerciales, junto con 240 plazas de aparcamiento y amplias terrazas. El inmueble, que estuvo ocupado parcialmente por Vodafone hasta hace unos meses, fue promovido por Hines y adquirido por BFO en 2010. 

Metrópolis deberá aumentar su ocupación de alrededor del 50%. 

One Parc Central, oficinas y residencial

El fondo de inversión estadounidense Värde Partners vendió llave en mano a DWS de la promoción de oficinas One Parc Central en el distrito tecnológico barcelonés por 128 millones de euros. Värde adquirió los terrenos en octubre de 2017, antes de completar su gestión urbanística y obtener las licencias de construcción para un total de 53.000 metros cuadrados edificables. El activo cuenta con licencia para usos de oficinas, residencial y residencial para estudiantes. One Parc Central tendrá catorce plantas de altura y sumará 23.500 metros cuadrados de superficie. Además, el inmueble contará con 2.158 metros cuadrados de superficie de terraza con vistas al Parc Central del Poblenou y la Diagonal. El inmueble tendrá tres plantas subterráneas, con 154 plazas de aparcamiento para coches, 133 para motos y 122 para bicicletas. El inmueble de oficinas se encuentra actualmente en construcción y las previsiones apuntan a que estará acabado a finales de 2022. 

Torre Esteve, trece plantas junto a Fira 

El fondo alemán Kgal desembolsó cerca de cien millones de euros en la adquisición de Torre Esteve, muy cerca de las instalaciones de Fira de Barcelona en L’Hospitalet de Llobregat. El inmueble, propiedad hasta ahora de Iberdrola Inmobiliaria, cuenta con una superficie bruta alquilable de 19.423 metros cuadrados, distribuidos en trece plantas de oficinas y una planta de locales comerciales. Actualmente, el activo está principalmente ocupado por Laboratorios Esteve y el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Torre Esteve forma parte de BcnFira District, el mayor complejo de oficinas en desarrollo actualmente en la capital catalana. BcnFira District está integrado por cuatro edificios de nueva construcción que suman más de 90.000 metros cuadrados. Con esta operación, el fondo Kgal formaliza su primera transacción en el mercado inmobiliario español.

Sea Towers, oficinas frente al mar 

Meridia Capital vendió el complejo de oficinas Project Sea en el 22@ a Allianz por 180 millones de euros. Se trata de dos edificios de oficinas que suman 27.000 metros cuadrados ubicados en el número 213 de la avenida Nova Icària. Meridia los está promoviendo en un llave en mano para la consultora Everis. Meridia adquirió el solar para construir el complejo en julio de 2018 a través  del vehículo Socimi Meridia Real Estate III. La gestora estima su inversión en capital en 40,6 millones de euros, aunque en paralelo firmó un préstamo de 80 millones de euros para financiar su construcción. La valoración bruta del activo se eleva a 152,9 millones de euros. El solar del complejo tiene un uso mixto. Además de los 27.000 metros cuadrados de oficinas, cuenta con 7.000 metros cuadrados para uso residencial. Se trata del proyecto Ice Project, que no se ha incluido en la venta a Allianz. Las obras del residencial podrían comenzar a finales de año.

Glòries Complex, influencia en el 22@

La gestora inmobiliaria IBA Capital Partners, en colaboración con un inversor institucional de Oriente Próximo, adquirió a Blackstone el complejo de oficinas que se encuentra sobre el centro comercial Glòries. El complejo está compuesto por tres edificios situados en el área de influencia del distrito 22@ y, concretamente, en las calles Ciutat de Granada 178, Avenida de Diagonal 188 y Gran Vía 866. Los tres activos suman una superficie aproximada de 21.500 metros cuadrados y se encuentran ocupados en más del 85%. Aunque el precio de la transacción no ha trascendido, fuentes del sector evalúan el complejo en alrededor de 120 millones de euros. Los inmuebles fueron construidos en 1995 y cuentan con distintas reformas posteriores. Entre sus principales arrendatarios se encuentran importantes multinacionales como Kin, Sage, Kyocera, Gore-tex, además de dependencias del Ayuntamiento de Barcelona, entre otros inquilinos.

Portfolio Kanam, cinco activos con inquilino 

El fondo alemán Kanam compró a Axa un lote de cinco edificios ocupados por la Generalitat por un total de 280 millones de euros. La operación incluye los números 330 y 244 de la calle Aragó, el número 58 de Via Laietana y el 612 de Gran Via de les Corts Catalanes. El fondo se hizo también con el número 202 de Via Augusta. A esta operación se sumó la compra del número 36 de la calle Tánger, en pleno distrito 22@, que el fondo firmó el pasado agosto.  

Estas no son las primeras adquisiciones de Kanam en Barcelona. De hecho, en 2019 el fondo se hizo ya con una parte del paquete de edificios arrendados a la Generalitat. En aquel momento, Axa (que había comprado el lote en 2013 por más de 170 millones) sacó al mercado trece inmuebles, ocho de los cuales pasaron a manos de Kanam por unos cien millones de euros. De este modo, el fondo alemán habría pagado unos 380 millones de euros por una cartera de trece edificios de oficinas.