Un mercado débil impactado por el teletrabajo

Especial 2021: el año de las fusiones

El mercado de oficinas de Madrid presenta signos de debilidad, tanto en lo que se refiere a la contratación de espacios como al cierre de operaciones de inversión. Según los datos preliminares de cierre de 2021 de la consultora JLL, el año concluirá con una contratación por debajo de 400.000 metros cuadrados.

Una cifra que, en todo caso, se sitúa claramente por encima de los 300.000 metros cuadrados contratados en un 2020 marcado por la pandemia, pero que está muy lejos de los niveles pre-Covid. De hecho, en 2019, último ejercicio sin los efectos de la crisis sanitaria, la contratación de oficinas en Madrid se elevó a 510.000 metros cuadrados.

Las previsiones para 2022 son buenas y apuntan a que, poco a poco, el mercado de oficinas irá recuperando la contratación de los niveles anteriores a la pandemia. Así, las estimaciones de JLL son el cierre de operaciones por cerca de 500.000 metros cuadrados. Con estos datos, la consultora prevé una estabilización de la tasa de disponibilidad y las rentas que en el caso de los mejores edificios de la zona prime se sitúan en 36,5 euros por metro cuadrado y mes.

El mercado de oficinas de Madrid ha dado muestras de debilidad a lo largo de todo el ejercicio como consecuencia del auge del teletrabajo, que está reduciendo los espacios alquilados por parte de las empresas, especialmente las grandes que disponen de más superficies. También está incidiendo negativamente la situación de incertidumbre sobre la evolución futura de la economía, que está retrasando o cancelando planes de crecimiento del sector empresarial que llevan pareja la eliminación de espacios de trabajo.

Según los datos de la consultora Cushman&Wakefiel, la contratación de espacio de oficinas en Madrid en el periodo de enero a septiembre de 2021 se elevó a 239.350 metros cuadrados. Esta cifra es tan solo un 1,2% superior a los 236.574 metros cuadrados del mismo periodo de 2020, el año del confinamiento y la pandemia. Es decir, sólo en la última parte del año, la contratación se ha acelerado y ha permitido a la ciudad cerrar por encima de los niveles de 2020 de forma más o menos clara.  

Mercado de inversión
Con una tasa de disponibilidad más o menos contenida en las principales áreas de negocios, la situación es más difícil conforme se avanza en áreas más periféricas con una desocupación media, según JLL, del 18%, aunque hay zonas donde se alcanza el 30%. Los profesionales del sector sólo ven soluciones a medio plazo, una vez la situación sanitaria se revierta y la economía vuelva a crecer con fuerza.

La contratación ha aumentado respecto a 2020, pero queda todavía lejos de los niveles pre-Covid

Por lo que representa al mercado de la inversión, encontramos una clara dualidad entre las zonas prime y mejor valoradas y otras secundarias o periféricas. En líneas generales, 2021 se ha caracterizado por escasas operaciones y una inversión baja, que al cierre del ejercicio se situó en 800 millones de euros, según datos preliminares. Según profesionales del sector, el mercado se caracteriza por una falta clara de producto en las áreas prime, es decir, el interés inversor existe pero los propietarios son reacios a desprenderse de los inmuebles mejor localizados. Las operaciones se cierran con una yield que ha llegado a situarse en la parte final del ejercicio en el 3,25%.

Y ante esta situación, 2021 se ha caracterizado por la falta de operaciones de los granes fondos internacionales en Madrid, ya que no encontraban el producto que demandan: edificios con una rentabilidad razonable en zona prime o grandes complejos con recorrido en zonas secundarias o emergentes.

Entre las tendencias que destaca este año en plazas como Madrid es la creciente importancia de los certificados de sostenibilidad a la hora de optar por unos edificios de oficinas u otros. El informe Global Investor Outlook 2022 de Colliers recoge que el 67% de los inversores de la región de Europa, Oriente Próximo y África (Emea) optarán por activos de oficinas de clase A en los principales mercados europeos como estrategia de inversión prioritaria para el próximo año. La sostenibilidad está ampliando la brecha entre los nuevos activos de mayor calidad en ubicaciones privilegiadas y activos más antiguos y de segunda mano en los mercados urbanos secundarios.  

Sostenibilidad creciente
De hecho, para proteger sus carteras, los inversores están concentrándose en activos de clase A en los que se prioriza la sostenibilidad y el bienestar, al tiempo que se deshacen de los activos obsoletos que corren el riesgo de quedarse fuera del mercado de inversión si no se consideran oportunidades de reconversión que puedan rentabilizar.

El mismo caso se da entre los inquilinos, que también optan cada vez más por edificios con certificado de sostenibilidad. Así, según los datos de Cbre, la contratación de oficinas certificadas ha aumentado siete puntos, pasando del 24% al 31%. De los análisis de la consultora se desprende que el parque de oficinas certificadas está en aumento y representaba un 20% a mediados de 2021, lo que supone nueve puntos más en comparación con 2016. La firma señala también que los edificios certificados cuentan con una ocupación media superior y también tienen unas rentas más elevadas.  

PRINCIPALES OPERACIONES

Ancora 40, Blue Coast compra para vender

En el primer trimestre del ejercicio de 2021, el grupo británico Blue Coast Capital adquirió a Motorpress Iberica el edificio localizado en el número 40 de la calle Áncora, en la zona de Méndez Álvaro. El compejo cuenta con 7.350 metros cuadrados y Blue Coast Capital desembolsó 40,5 millones de euros por el activo. El inmueble tiene cinco plantas, espacios verdes, terraza y plazas de aparcamiento subterráneo. Uno de los inquilinos del edificio es Just Eat, que trasladó su sede al centro de Madrid el pasado febrero. Amazon también tiene oficinas en el edificio. Poco después de la adquisición, la empresa decidió desinvertir en el inmueble y le otorgó un mandato a JLL.  Blue Coast Capital nació tras la unión, en 2019, de UK&European Investments, promotores de activos comerciales y residenciales, y LTG Capital, fundadores de las empresas de retail británicas Chelsea Girl y River Island. 

IBA Capital, oficinas en la periferia

IBA Capital compró a principios de año a Naropa Capital el edificio de oficinas Icon, en Las Rozas, en una operación que se eleva a 36,5 millones de euros. El inmueble, que será un proyecto que se entregará llave en mano al comprador, cuenta con 10.500 metros cuadrados de superficie y ha sido alquilado por la consultora tecnológica Vector ITC para trasladar su cuartel general en España.  El edificio Icon se encuentra en fase de reforma en un proyecto que desarrolla el estudio de arquitectura Lamela Arquitectos. Esta no es el único negocio que han hecho estas firmas en los últimos doce meses. En diciembre, la gestora de fondos Iba Capital Partners y Naropa Capital, vehículo de la familia Fernández-Fermoselle, compraron al Colegio de Ingenieros Industriales de Madrid un edificio de oficinas en el centro de la capital. El inmueble está ubicado en el número 13 de la calle de Hernán Cortés, a pocos metros de la calle comercial Fuencarral, y cuenta con 2.600 metros cuadrados alquilables.

Edificio Ulises, Merlin desinvierte en oficinas

El fondo estadounidense Kennedy Wilson amplió su cartera en España con la compra el pasado junio de un edificio de oficinas localizado en el número 16-18 de la calle Ulises, en el área de Arturo Soria. El inmueble, propiedad hasta entonces de Merlin, fue traspasado por 40 millones de euros. El edificio, que suma 9.600 metros cuadrados de superficie, está ocupado por las sedes de diversas multinacionales, como BNP, Allianz o Axa, y está alquilado parcialmente a Wizink. Además, el activo cuenta con espacios verdes en la planta baja y 309 plazas de aparcamiento.  Desde Kennedy Wilson han señalado que esta operación supone una oportunidad para que el fondo se haga con un edificio de gran calidad preparado para albergar a grandes empresas. La gestora, con sede en California, cuenta con tres activos en España, uno de ellos es el centro comercial Morealeja Green, ubicado en Alcobendas y el edificio ubicado en el número 9 de la puerta del Sol.

Arista: Liberbank entra en la socimi Silicius

El complejo de oficinas Arista, que cuenta con una superficie de 45.145 metros cuadrados y se encuentra en Rivas Vaciamadrid, cambió de manos a principios de año mediante una aportación no dineraria. El inmueble, que era propiedad de Liberbank, pasó a formar parte de la socimi Silicius, que controla la gestora Mazabi. A cambio de esta aportación, Liberbank se convirtió en propietario del 8% de Silicius. La operación está valorada en alrededor de 55 millones de euros. La cartera de Silicius se compone actualmente de 45 activos, todos en el mercado español excepto tres que están en Londres, Ámsterdam y Luxemburgo. El 28% de la cartera está invertida en hoteles, el 26% en centros comerciales, el 19% en retail, el 18% en oficinas y el restante 9% se reparte entre residencial y logística. La socimi comenzó el pasado septiembre su andadura bursátil al empezar a cotizar en BME Growth, el antiguo MAB.

Los abogados invierten en ‘prime’

Mutualidad de la Abogacía adquirió el pasado noviembre un edificio localizado en el número 9-11 del Paseo de la Habana, en Madrid, que ocupa Utopicus, el coworking de Colonial. El edificio era propiedad de la promotora Tenihabana, vehículo asesorado por las gestoras Tenigla y Doble Digito, que adquirieron el edificio en 2018 y han desarrollado desde entonces su actualización hasta traspasarlo ahora a Mutualidad de la Abogacía. El inmueble cuenta con una superficie de 5.560 metros cuadrados, divididos en planta baja, planta de acceso, planta alta, cubierta y terraza. Con esta nueva adquisición, Mutualidad de la Abogacía suma un total de 48 inmuebles en cartera, con una superficie total de 283.680 metros cuadrados y un valor de mercado superior a 862 millones de euros. Mutualidad de la Abogacía compró el pasado diciembre dos locales en la calle Serrano de Madrid para reformarlos e instalar un flagship.

Liberty da la espalda a las oficinas

La aseguradora Liberty vendió el pasado octubre su sede corporativa en Madrid, un edificio de 8.000 metros cuadrados localizado en el Campo de las Naciones, a un family office. Se trata de una operación de sale&leaseback por la que Liberty vende por 35 millones de euros sus oficinas centrales en Madrid al grupo familiar Royal Metropolitan, principalmente de capital latinoamericano. La aseguradora también reducirá el espacio que ocupa, ya que sólo se mantendrá como inquilino de la mitad de superficie dentro de su política de potenciar el teletrabajo. El resto se abrirá a terceros para el alquiler. Igualmente, la aseguradora no tiene un especial interés en invertir o mantener activos inmobiliarios. Desde la pandemia, Liberty, uno de los grandes grupos aseguradores mundiales, aprobó para España y otros países europeos que los empleados fueran únicamente a la oficina dos días a la semana como máximo.