Las oficinas se encomiendan a la recuperación en V

Como cada año, EjePrime realiza en las últimas semanas de diciembre un repaso a los últimos doce meses en el negocio del real estate, marcados por el impacto de la pandemia del Covid-19. Análisis macroeconómico de España y el mundo, recorrido por los fenómenos sociales que ha provocado el coronavirus y un recorrido por el impacto en las principales empresas del sector forman el Especial 2020: el negocio del real estate en el año del Covid-19.

Especial 2020: El negocio del real estate en el año del Covid-19

A inicio de año, el mercado de oficinas despuntaba como uno de los más resistentes y seguros del real estate a las puertas de un cambio de ciclo, pero con el estallido del coronavirus las oficinas se vaciaron quedando en la cuerda floja de forma inesperada. Con todo, este tipo de activos dejaron de ocupar el primer puesto en volumen de inversión, tras caer un 52% en 2020, para dejar paso al residencial, un segmento más resistente a la crisis. En total, el segmento captó 2.000 millones de euros en 2020, representando en un 21% del total de la inversión inmobiliaria del año, según previsiones de Cbre.

Madrid y Barcelona están levantando el sector con la mayoría de las nuevas promociones. La consultora estima que Madrid recibió el 65% de la inversión, mientras que Barcelona registró el 35% restante. La actividad se paró de forma abrupta en marzo, pero tras la desescalada regresó el goteo de operaciones. Los inversores se volvieron a fijar en los activos core y core+, dejando a un lado las inversiones oportunistas y de value add. Además, la mayoría fueron encabezadas por capital internacional.

Hasta el tercer trimestre del año, el último del que se tienen datos, la contratación acumulada en Madrid era de 265.000 metros cuadrados, de los cuales 96.000 metros cuadrados se absorbieron entre julio y septiembre, lo que supone duplicar las cifras del segundo trimestre.

En 2021 se añadirán un millón de metros cuadrados de oficinas al mercado español

Según datos de Cbre, a cierre del tercer trimestre del año, la contratación de espacios de oficina en la capital era de 225.000 metros cuadrados, lo que supuso una caída del 52% respecto al mismo periodo del año anterior. La oferta vacante en Madrid era del 9,6%. Esta cifra registró un ligero repunte respecto a la desocupación en el segundo trimestre, que era del 9%. En total, la capital cuenta con 1,2 millones de metros cuadrados disponibles. Este aumento se produjo por la vuelta al mercado de superficie de segunda mano, sobre todo a través de subarriendos, una modalidad de oferta hasta el momento sin relevancia en el mercado de oficinas pero que la pandemia ha impulsado.

Los espacios de calidad continúan liderando el interés de la demanda, tal como demuestra que el 60% de la superficie contratada en el tercer trimestre fuera de edificios de alta calidad. Como resultado, la tasa de desocupación de estos activos se mantiene muy baja, un 2,5% del stock local. En el city business district (CBD) la tasa de desocupación en los edificios de alta calidad es del 1,8%, mientras que en central secundario cuentan con un stock del 0,9%.

La tendencia al alza que mantenían las rentas de oficinas se vio detenida a principios de año a causa del Covid-19. A cierra del tercer trimestre, las rentas en el CBD se mantenían estables en 36,25 euros por metro cuadrado y mes. Aunque los expertos apuntan a que la cifra puede caer en las zonas de mayor ocupación los próximos meses. En cuanto a la renta media, en octubre se mantenía en 17,3 euros por metro cuadrado al mes, lo que supuso un ligero descenso respecto a 2019.

A pesar de que los procesos de venta en el mercado han sido pocos, los inversores se han seguido fijando en los activos bien ubicados, que apenas registraron bajadas de precios. Las rentabilidades se mantienen estables en torno al 3,25% en el CBD.

Por su parte, en Barcelona la absorción se situó en torno a 123.000 metros cuadrados. A pesar de la reducción de operaciones el hecho de que el 63% de la nueva superficie de oficinas ya estuviera prealquilada ha permitido mantener los niveles de disponibilidad por debajo del 5%.

La tasa de desocupación en Barcelona a cierre de septiembre era del 6,7%, lo que supone un ligero repunte de 0,5 puntos porcentuales respecto al mismo trimestre del año anterior. La adopción de políticas de teletrabajo prolongadas por parte de algunas empresas y la reducción de gastos por parte de otras elevó la oferta vacante. Aunque la oferta de calidad continúa en niveles más bajos, en octubre la disponibilidad de estos espacios de trabajo era del 0,9%. En los últimos meses del año se registró un aumento de la oferta por subarriendo, representando casi un 4% de la oferta disponible, unos 14.400 metros cuadrados. 

A pesar del reemprendimiento de la actividad, la cifra de contratación a fin del tercer trimestre se mantuvo un 60% por debajo de las del mismo periodo del año pasado y un 61% inferior a la media acumulada a estas alturas del año en los últimos cinco años, donde se alcanzaron récords de contratación.

Las oficinas ‘flex’ buscan su hueco tras la crisis del Covid-19

La mayor parte de cierres de los dos últimos trimestres, representando casi la mitad del total, fueron firmados por parte de empresas especializadas en informática y tecnología. Las compañías de este sector han resistido mucho mejor el impacto de la actual crisis sanitaria, manteniendo los niveles de contratación de anteriores trimestres.

Las empresas de servicio y les siguen de lejos, con un 14% de la contratación, mientras que por parte de empresas de industria y energía se absorbió el 13% del espacio de oficinas de la capital. Con un poco más de un cuarto de la absorción se encuentran las compañías de ocio y consumo, público, sector financiero, profesionales independientes y otros.

El escaso número de operaciones realizados durante el año y la poca actividad del mercado en general provocó un mantenimiento de las rentas. Las rentas prime en el mercado barcelonés anotaron en 28 euros al mes por metro cuadrado, manteniendo el precio de los cuatro últimos trimestres. En el 22@ el precio de los espacios de trabajo es similar, y se mantuvo una estabilidad en rentas de 24,25 euros por metro cuadrado al mes, la misma cifra con la que cerró 2019. Sin embargo, el gran número de proyectos en construcción en la ciudad y los movimientos de grandes inquilinos derivados de la crisis del Covid-19 arrojan dudas a la evolución de las rentas en el segmento.

El fondo Patrizia compró en septiembre un proyecto de oficinas en el 22@ de Barcelona.

Para los inversores, la rentabilidad de las oficinas continúa manteniéndose en niveles parecidos a los de final del último año. En el tercer trimestre, las yields en la periferia era del 6%; en la zona de la Fira, del 4,8%; en el 22@ del 4%, en el centro de la ciudad, del 4,3%, y en CBD, del 3,4%.

En el conjunto del mercado español, se prevé que el impacto debido al aumento de la desocupación se mostrará en los próximos tres años. El incremento de espacio por trabajador, requerido para mantener la distancia de seguridad, puede conducir a una moderación de la tasa de disponibilidad, mientras que trabajar de forma remonta podría impulsar la disponibilidad al alza.

El impacto del teletrabajo se verá amortiguado por las reacciones del mercado. Rentas más bajas y tasas de disponibilidad más altas podría provocar que las empresas apuesten por volver a la oficina. Se estima que el impacto en la oferta y el cambio potencial de uso mediante conversiones limiten el aumento de la desocupación y la disminución de renta.  Aunque la mayoría de actores apuestan por una recuperación gradual a medida que el mercado se adapte al nuevo entorno.

Recuperación en forma de ‘V’

Aunque para el próximo año se entrevé una posible caída de rentas, el sector inmobiliario incrementará el parque de oficinas en España con un millón de metros cuadrados de superficie alquilable en los próximos dos años, entre edificios de nueva construcción y rehabilitaciones de activos ya en funcionamiento, según un estudio realizado por la consultora EY. Está previsto que entre 2021 y 2022 se acometan 73 proyectos, además de la reforma de un activo ya prevista para 2024.

La totalidad de aperturas se concentrarán en los dos mayores mercados de España, los de Madrid y Barcelona. La Comunidad de Madrid acogerá 38 de los nuevos proyectos de oficinas, mientras que la provincia de la capital catalana sumará los 36 inmuebles restantes.

El conjunto de construcciones y rehabilitaciones significará una inversión conjunta de 1.300 millones de euros. Además, el 11% de la nueva superficie, alrededor de 110.000 metros cuadrados, ya está prealquilada.

Por ejercicios, 2021 es el año en el que se prevé una mayor actividad promotora y de rehabilitación. En concreto, durante el próximo año se pondrán en el mercado 583.000 metros cuadrados de oficinas de nueva construcción y 385.000 metros cuadrados de inmuebles rehabilitados en un total de 58 proyectos.

La Comunidad de Madrid acogerá 38 de los nuevos proyectos de oficinas

Las previsiones para 2022 pasan por las obras de quince complejos de oficinas. La mayor parte de la nueva superficie será de obra nueva, con 231.000 metros cuadrados, mientras que 76.000 metros cuadrados provendrán de rehabilitaciones. El único proyecto previsto para más allá de esta fecha, en 2024, permitirá la reforma integral de 38.000 metros cuadrados.

Los nuevos proyectos deberán enfrentarse a la incertidumbre económica generada por la pandemia. Uno de los efectos de la crisis es la necesidad de fidelizar a los arrendatarios, que puede provocar que los propietarios avancen las reformas de inmuebles a cambio de retrasar la construcción de los nuevos proyectos que tenían en su agenda de 2023 en adelante. Como punto negativo para el mercado de oficinas, se prevé una fuerte desocupación en las periferias de Madrid y Barcelona debido al elevado volumen de nueva oferta prevista, sobre todo en el caso de Barcelona, que puede hacer frenar la tendencia alcista de los precios especialmente en el distrito 22@.

En inversión, el conjunto de los proyectos de oficinas previstos para el periodo entre 2021 y 2025 en España representará el 16% del sector inmobiliario no residencial. Este porcentaje es inferior al registrado de media en la última década, cuando se situaba en un tercio del total. Hasta septiembre de 2020, el capital destinado a oficinas alcanzó 2.040 millones y significó el 37.7% del total de 5.418 millones invertidos en real estate en España.

Mercado europeo

Con nuevas inversiones, el mercado no parece poder escapar de una caída de rentas. Los próximos años vendrán marcados por una bajada en la ocupación y los metros cuadrados alquilados en Europa. Durante 2020 se destruyeron 1,2 millones de puestos de trabajo de oficinas debido al teletrabajo y la crisis, más que los 900.000 puestos de trabajo que se destruyeron en la crisis financiera de 2008. Además, se prevé que el teletrabajo reduzca la demanda de oficinas en Europa en 950.000 metros cuadrados hasta 2021.

A la caída de la demanda se le suma el aumento de la oferta. Se estima que el número de metros cuadrados de oficinas añadidos este año en el continente ha aumentado un 1,5% y que en 2021 la cifra crezca un 2,1%, cuando se añadirán al mercado 7,1 millones de metros cuadrados. La cifra de metros cuadrados que salgan al mercado se irá reduciendo hasta 2024, cuando se añadirán 2,5 millones de metros cuadrados al mercado europeo.

Hong Kong, Nueva York, Londres, Pekín y Tokio fueron las ciudades más caras del mercado de oficinas en 2020

El aumento de la oferta y el descenso de la demanda van a provocar una caída de la ocupación que alcanzará su punto más bajo en el primer trimestre de 2022, cuando un 89,4% del espacio de oficinas del continente estará ocupado, según datos de Cushman&Wakefield.

En 2021 la absorción de espacio de oficinas, es decir, la diferencia entre los metros cuadrados alquilados y los que han sido desocupados, será negativa. En este sentido, la contratación se recortará en 3,8 millones de metros cuadrados el próximo año y volverá a valores positivos en 2022, con 5,2 millones de metros cuadrados alquilados. Con todo, la caída de la demanda no será la misma en los diferentes mercados de Europa. Las grandes ciudades europeas, como Londres o París, con un mayor tiempo de transporte hacia el trabajo y precios más altos en la vivienda, serán más propensas a contar con empresas que adopten el teletrabajo.

El teletrabajo será más común en Reino Unido y los países nórdicos, donde hay una alta densidad de oficinas y una mayor implantación de trabajar de forma remota. Mientras que, en los mercados de Centroeuropa y Europa del Este, con una densidad de población inferior, el impacto será menor. 

Hong Kong, el rey de las oficinas

Hong Kong continúa como la ciudad con las rentas de oficinas más altas en 2020, aunque el precio de los espacios de trabajo cayó un 20% respecto al pasado año. En segunda posición se encuentra Nueva York, seguida a su vez por Pekín, Londres y Tokio. A escala global, los servicios financieros y las compañías tecnológicas continúan siendo la mayor parte de los inquilinos de las oficinas prime, según datos de la consultora JLL.