La regulación de los certificados energéticos impulsa las rentas ‘prime’ en CBD

A más regulación verde, mayor es la renta de las oficinas prime. Esta es la conclusión del análisis elaborado por Savills, que ha analizado la evolución de las rentas de los activos prime ubicados en Central Business District (CBD) en las principales plazas europeas desde el estallido de la pandemia hasta la actualidad.

La consultora detalla que los alquileres de oficinas prime y secundarias localizadas en CBD siguieron un camino bastante similar entre 2014 y 2020, pero la llegada del Covid-19 hizo saltar por los aires esta tendencia. Además, los países que han impulsado más normativa relacionada con certificaciones energéticas han visto como las rentas de sus mejores activos de oficinas escalaban exponencialmente.

“Las grandes cifras de contratación después de 2014 determinaron una disponibilidad de tan sólo el 5,5% en las zonas de negocios principales, y obligaron a muchas empresas a alquilar espacios de menor calidad”, expone Savills, que detalla que, desde el primer trimestre de 2020, la media de vacancy en el CBD europeo ha aumentado hasta el 7,6%.

En paralelo, las rentas de los activos prime ubicados en las mejores zonas de negocios han crecido de media un 7,4%, frente al 1,1% de crecimiento de las oficinas secundarias localizadas en la misma área durante el período posterior al estallido de la pandemia.

“Existen diversos factores que influyen en que una empresa opte por el cambio a una oficina más sostenible: por un lado, para atraer y retener el talento en un entorno de bajas tasas de desempleo; por el otro, que las grandes compañías cotizadas están impulsando acciones para reducir las emisiones y presentar los avances en sus informes de sostenibilidad”, explica Savills.

Desde el primer trimestre de 2020, el ‘vacancy’ en el CBD europeo ha aumentado hasta el 7,6%

Por encima de estos dos factores, la consultora británica destaca el impacto de las regulaciones en los certificados de rendimiento energético (EPC) como el mayor driver para el repunte de la demanda en los activos prime y, en paralelo, la escalada en las rentas de estos edificios.

Savills pone como ejemplo los casos de Reino Unido y Países Bajos, los dos países que en los últimos ejercicios han impulsado una mayor normativa relativa a la eficiencia energética de los activos. Así, los activos de oficinas prime ubicados en los centros de negocios de las capitales de ambos países son los que concentran un mayor repunte del precio por metro cuadrado.

En el West End de Londres, con una disponibilidad de oficinas muy limitada, la renta prime ha avanzado más de un 30% desde el primer trimestre de 202, mientras que, en la City, con una mayor oferta, los alquileres prime han crecido alrededor de un 5%. Por su parte, el CBD de Ámsterdam también ha visto crecer exponencialmente sus rentas prime desde el estallido del Covid, con un avance de casi el 30%.

En los países donde la regulación EPC no ha avanzado tanto como en Reino Unido o Países Bajos, el alza de las rentas prime ha sido más moderado. En el CBD de París el alza de rentas se ha situado en el 15% desde principios de 2020; en Dublín el avance ha sido del 5%, mientras que en Madrid, Praga, Estocolmo, Berlín y Oslo las rentas no sólo no han crecido, sino que han tomado un camino a la baja, con descensos de entre el 1% y el 9%.

Madrid ha reconvertido 130.000 metros cuadrados de stock secundario de oficinas en los últimos cinco años

 “Dada la clara relación entre el endurecimiento de la regulación EPC y una divergencia cada vez mayor entre el avance de los alquileres entre CBD principal y secundario, esperamos que los mercados de Europa continental registren una desviación de alquiler similar una vez que se introduzcan normativas más estrictas”, apunta Savills.

Avanzando este escenario, la consultora pronostica que algunos tenedores de oficinas secundarias en CBD optarán por un cambio de uso del activo. Savills destaca el ejemplo de Madrid, donde los promotores han reconvertido 130.000 metros cuadrados de stock secundario de oficinas en los últimos cinco años (el 66% de los cuales hacia el segmento residencial), lo que ha sujetado las rentas de oficinas.

“Los ocupantes de oficinas de primer nivel en el CDB con vencimientos de arrendamiento en 2025 o 2026 deberían asegurar el alquiler de las instalaciones antes de que las rentas aumenten aún más”, señala Savills.