Objetivo, 150.000 viviendas al año: ¿está preparado el residencial español?

 

 

¿Alcanzará el residencial español las 150.000 viviendas anuales? Todo apunta a que esta cifra no tardará en llegar o al menos así lo expresan los profesionales del sector, algunos de los cuales se han dado cita en la última edición de Barcelona Meeting Point (BMP). El optimismo es generalizado entre los promotores, aunque con la conciencia de que los resultados no vendrán por sí solos.  

 

Hay que invertir allí donde haya demanda. Así lo exige el tamaño del mercado español, con focos como Madrid y Barcelona pero también con ciudades que están al alza como Sevilla, Málaga, Valencia o Alicante. Esta es la estrategia que siguen empresas como Metrovacesa. Según el director de operaciones de la compañía, Juan Núñez, un ejemplo de ello es la apuesta que han hecho en localidades como A Coruña o Pontevedra, “donde compramos suelo en su momento y ya estamos viendo los buenos resultados”.

 

Neinor Homes también está jugando a la diversificación en cuanto a ubicaciones. En este sentido, Juan Velayos, consejero delegado del grupo, opinó que “hay que tomar diferentes decisiones según las exigencias del territorio en el que estemos operando, el tipo de producto que estemos vendiendo y el comprador que se hará con él”. Es por este motivo que el ejecutivo cree que lo mejor es disponer de equipos profesionales locales allí donde la recuperación económica se hace evidente.

 

Metrovacesa y Neinor diversifican la ubicación de sus promociones para atender la demanda

 

 

El momento de los grandes players

“El residencial español tiene mucho recorrido, sobre todo para las grandes promotoras”, opinó Francisco Milone, jefe de real estate en Europa de Värde. El directivo pronosticó que “los líderes del mercado van a seguir creciendo aún más, ya que el tamaño de mercado que tienen actualmente en España es pequeño respecto al que tienen otras compañías en países como Reino Unido”.

 

Aprovechar el buen momento del real estate español implica que los players consolidados superen uno de los mayores problemas a los que se enfrenta el mercado: la falta de suelo finalista. “La clave para solucionar esto pasa por dejar de negar la ley de la oferta y la demanda”, apuntó Velayos, quien también añade que “sin generar un diálogo de confianza y evolucionar hacia un sector más transparente y eficiente tampoco se va a poder poner fin a esta situación”.

 

Metrovacesa, en cambio, es uno de los grandes grupos promotores que no sufre por la escasez de terreno edificable. “Para nosotros, la falta de suelo finalista no es un problema; tenemos recorrido suficiente para seguir así hasta 2025”, afirmó Núñez. Para ellos, se trata de una ventaja competitiva que les permite “construir un plan de negocio con recorrido a largo plazo” y “concentrar sus esfuerzos en la ejecución de los proyectos”.

 

 

Para Francisco Milone, ejecutivo de Värde, las promotoras deben centrar sus esfuerzos en desarrollar sus proyectos

 

 

Francisco Milone también es de los que piensan que “comprar por comprar no tiene sentido”. Para el directivo de Värde, “los promotores tienen que centrarse en adquirir terreno a precio de mercado y, especialmente, en el desarrollo de sus promociones”.

 

Malos tiempos para el comprador joven

“La demanda por parte de los consumidores mayores de 45 años en busca de una vivienda de reposición es cada vez mayor, pero la buena noticia es que, en el último año, la cifra de compradores de entre 25 y 30 años no ha seguido cayendo”, señaló Consuelo Villanueva, directora de instituciones y grandes cuentas de Sociedad de Tasación.

 

Precisamente, la dificultad de la población más joven para acceder a la compraventa de vivienda es otro de los desafíos que afronta el real estate español a día de hoy. “La recuperación económica debería ayudar a la primera vivienda, pero si siguen subiendo los precios, lo tenemos difícil”, afirmó Velayos. Para el directivo, las promotoras tienen que aprender a “ganar margen sin recurrir al encarecimiento de sus productos”.

 

Al margen del consumidor nacional, Juan Núñez advirtió una tendencia en auge sobre todo en la Costa del Sol: la entrada de inversores árabes. “A parte del comprador belga, noruego o nórdico, el cliente procedente de Emiratos ha regresado con fuerza”, puntualizó el ejecutivo, quien también añadió que el 95% de las ventas semanales en la costa malagueña las realizan a “clientes internacionales que buscan una segunda vivienda o una inversión para rentabilizar en alquiler”.

 

 

La entrada de compradores árabes se hace cada vez más patente en la Costa del Sol

 

 

El alquiler y el encarecimiento de la vivienda: protagonistas a medio plazo

Aunque el porcentaje de viviendas en alquiler sobre el parque total es muy inferior al de propiedad, se prevé que en 2018 las operaciones de arrendamiento superen a las de compraventa en casi 10.000 transacciones.

 

No obstante, según un estudio de Anticipa Real Estate, de cara a los dos próximos años la situación volverá a cambiar y tendrá más peso la compra que el alquiler. En concreto, en 2019 se cerrarán 580.000 alquileres de vivienda principal, un 1,4% más que en 2018, frente a las 587.000 operaciones de compraventa, que supondrán un incremento interanual del 5,4%.

 

En relación a los precios de la vivienda nueva y de segunda mano, se espera que en el próximo año el coste de estos activos se eleve, de media, un 6,3% interanual. “Madrid y Barcelona funcionan de manera diferente al resto de ciudades; son capitales en las que el precio de la vivienda seguirá repuntando de manera destacada en los próximos meses”, apuntó Villanueva. De hecho, en estas urbes se prevé que el residencial se encarezca entre un 9% y un 11,5% en los próximos doce meses.