La vivienda empieza su repliegue: el precio y el esfuerzo encogen la demanda

Tras años de continúas subidas, la vivienda desacelerará en España en 2019. En un contexto de recuperación de precios tras la crisis y de un aumento de proyectos residenciales, a las familias españolas les costará cada vez más acceder a la vivienda, lo que mermará el crecimiento de la compraventa de pisos en el país.

Según el Informe Sectorial Diciembre 2018, elaborado por CaixaBank, el esfuerzo que realizan las familias para la compra de una vivienda mediante hipoteca, cifrada en un 32,1% a cierre del primer semestre, aumentará hasta el 34,6% en el cuarto trimestre de 2020.

La subida de los tipos de interés, que el banco prevé que se sitúe en torno al 0,75%, y del precio de la vivienda repercutirá en el mercado residencial. Los pronósticos de la financiera para 2018 apuntan a un incremento en la demanda del 11,8%, que menguará hasta el 7,3% el próximo año.

CaixaBank prevé que la demanda de vivienda se demorará hasta el 7,3% en 2019 con un aumento del esfuerzo para la compra, que alcanzará el 34,6% en 2020

El índice de precios de la vivienda, que cerró noviembre con un alza del 5,6%, según la tasadora Tinsa, prácticamente estancará su velocidad de crecimiento el año que viene, con un incremento del 5,7%, conforme a los datos del informe de CaixaBank.

Entre los motivos varios que explican la desaceleración en la compraventa, el informe destaca asimismo los plazos necesarios para la consecución de todos los pagos de una hipoteca. En la actualidad, una familia destina 7,3 años de renta íntegra a la compra de una casa. “Es decir, necesita un año más que en 2013 (cuando el mercado inmobiliario tocó fondo)”, destaca el estudio de la financiera.

Aunque la cifra continúa siendo muy inferior al máximo registrado en 2007, cuando alcanzó los nueve años de rentas íntegras, el mercado seguirá incrementando este ratio en los próximos años.

Una familia española destina 7,3 años de renta íntegra para la compra de una vivienda en España

Estos datos, sin embargo, no preocupan a la banca, que destaca en su estudio que el ritmo en el que se está incrementando este ratio de esfuerzo en la actual etapa de recuperación está siendo mucho más gradual que durante el boom inmobiliario. En concreto, el aumento medio anual en los últimos cinco años fue del 0,2%, frente al 0,7% de promedio con el que creció este indicador entre los años 2000 y 2007. El máximo marcado en el anterior ciclo fue del 52,7% en el tercer trimestre de 2008.

“Esperamos que el impacto del aumento de los tipos de interés sobre la capacidad para acceder a una vivienda en propiedad sea moderado”, explica el banco, que apuesta por que el ritmo de creación de empleo y la evolución salarial “favorezcan” el avance de la renta de las familias. El banco prevé un crecimiento del empleo del 2%.

Una España residencial de dos velocidades
Una de las mayores diferencias del ciclo alcista actual del mercado residencial respecto al anterior es su elevada heterogeneidad. La vivienda avanza a dos velocidades diferentes en España.

Madrid, Barcelona y el litoral mediterráneo del país es donde más está creciendo la demanda y, por ende, el precio de la vivienda en España. Ante la escasez de oferta, en noviembre, el encarecimiento de las casas en las grandes ciudades fue del 9,4% frente al 5,6% de media de todo el país, según datos de Tinsa. En la costa mediterránea, el incremento interanual fue del 7,8%, mientras que en los municipios de mediana y pequeña población, el alza fue de tan solo el 0,1%.

CaixaBank apunta en su informe que “se observan grandes diferencias regionales en el incremento del precio de la vivienda, lo cual está generando una mayor dispersión en la evolución las ratios de accesibilidad a la vivienda”.

El banco observa grandes diferencias entre las diferentes comunidades autónomas en el incremento del precio de la vivienda en este ciclo

Los datos del Ministerio de Fomento refuerzan esta tesis, ya que, actualmente, el número de años de renta necesario para comprar una vivienda en Madrid y Baleares puede duplicar al de Extremadura o Castilla-La Mancha, las comunidades con la vivienda más asequible.

Una de las consecuencias más notables que ha generado el vertiginoso aumento de los precios en las capitales es el encarecimiento de sus áreas metropolitanas en lo que se conoce como el efecto de la mancha de aceite. El incremento del precio de la vivienda en estas zonas en noviembre fue del 4,7%, según Tinsa.

Tensión de precios en las periferias de las capitales

Al respecto, CaixaBank apunta que la demanda ha empezado a trasladarse hacia las afueras en busca de precios más asequibles. “Esto ha provocado, a su vez, aumentos en los ratios de accesibilidad en los barrios periféricos y las ciudades colindantes”, agrega el informe.

Después de más de cuatro años de crecimiento sostenido de los precios de la vivienda, la financiera observa que “la mayor dificultad para acceder a una vivienda en propiedad se concentra en determinadas ciudades y puntos turísticos, unas zonas que ya partían de unos niveles de precios de la vivienda superiores al promedio nacional”.

Como solución a esta problemática, el banco define como “un importante reto” a realizar el diseño de políticas públicas “ajustadas a la realidad de cada caso”. No en vano, el informe destaca que “el nivel de producción de nuevas viviendas se encuentra muy por debajo de la oferta que puede ser absorbida anualmente por factores estructurales”.

La compañía asegura que el nivel de producción anual de nuevas viviendas se encuentra muy por debajo de la oferta que puede ser absorbida

A cierre de septiembre, se solicitaron 95.000 visados para vivienda, una cifra muy inferior a las 640.000 que se demandaron, de media, entre 2000 y 2006. El informe cifra la creación neta de hogares en 135.000 unidades anuales para el periodo 2019-2025, recogiendo datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

El banco concluye que “la oferta de vivienda tiene todavía un importante recorrido por delante, y prevemos que siga avanzando de forma sostenida durante los próximos años”. En este sentido, CaixaBank habla de “una necesidad de seguir aumentando la oferta”, sobre todo, en las zonas con escasez de vivienda nueva “para satisfacer la creciente demanda y limitar un aumento excesivo de precios”.

Regiones por despertar

Un aumento en la renta bruta disponible de los hogares, cifrado en torno al 4%, amortiguará el impacto del alza de precios de la vivienda sobre la dificultad para acceder a una vivienda en propiedad, según el estudio. Además, el banco destaca que “todavía quedan áreas en las que la actividad constructora está más adormecida”, mientras provincias como Sevilla, Málaga o Valencia están en auge. Madrid y Barcelona ya se sitúan en “una fase más madura del ciclo”, apostilla el informe.

A pesar del aumento del esfuerzo de las familias en la compra de vivienda, CaixaBank mantiene unas perspectivas “halagüeñas” para los próximos años y asegura que “no faltan razones para alimentar la confianza y el optimismo sobre la continuidad del ciclo expansivo actual”.

Como contrapeso a las buenas previsiones, la financiera recuerda al mercado inmobiliario que tendrá que tener en cuenta los riesgos bajistas que planean sobre el escenario macroeconómico global, un hecho que el sector deberá encarar “con la debida cautela”, sentencia el banco.