Jesús González Nieto (MAB): “Me parecería un suicidio eliminar las socimis porque no daría ninguna ganancia”

Jesús González Nieto, director general del Mercado Alternativo Bursátil (MAB), no cree que se deba eliminar el régimen de socimi ya que “España no se puede permitir ser menos eficiente a la hora de conseguir financiación para el desarrollo inmobiliario”. En caso de hacerlo, explica que “entonces todo el dinero, tanto local como extranjero”, abandonaría el mercado español.

Pregunta: Se están creando socimis que invierten en otras socimis o que son monoactivos. ¿Qué consecuencias conllevan en el mercado?

Respuesta: El hecho de que una socimi invierta en un único activo, por ejemplo, está perfectamente definido en la ley. De hecho, la ley del 2009 exigía varios activos y la modificación de 2012 dio entrada a estas nuevas empresas. Esto es importante sobre todo cuando hablamos de centros comerciales, que puede significar una inversión de 500 millones de euros. El único problema de tener un único activo es que los inversores deben tener claro que el riesgo es superior ya que no se diversifica, y si esa zona comercial se deteriora, puede perder su inversión. Y al revés, si crece, ganará dinero. El hecho de que una socimi invierta en otras socimis, es magnífico para el inversor y para la propia sociedad. Siguiendo el ejemplo que decíamos, si has invertido en una socimi monoactivo, tienes un riesgo mayor, pero si a través de otra socimi, puedes invertir en esa y en otras seis empresas, estás diversificando el riesgo. La ley, creo que con sabiduría, permite dos fórmulas de inversión: en directo o a través de una socimi que a su vez invierte en varias. Se está potenciando, porque al final lo que se pretende es que haya más inversión en el sector inmobiliario patrimonialista. Y eso, per se es bueno económica y socialmente. 

P.: ¿Veremos una concentración de las empresas en el MAB?

R.: Ya se están produciendo. Estamos viendo socimis que se están fusionando, caso de Vitruvio con Única, por ejemplo. También vemos socimis que son compradas para formar parte de patrimonios inmobiliarios más amplios... Y seguro que veremos socimis que a base de adquirir otras empresas conseguirán un tamaño y una dispersión que les permitirá cotizar en el mercado tradicional. No sé a qué ritmo, ni en qué sectores pasará más, pero hay concentración. Y habrá más, entre otras cosas porque la eficiencia está ligada al tamaño. 

“El hecho de que una socimi invierta en otras socimis, es magnífico para el inversor y para la propia socimi”

P.: ¿El mercado es proclive a crear más socimis y de mayor tamaño?

R.: En el mercado habrá socimis de todo tipo. Ahora mismo hay algunas pequeñas muy interesantes que se están construyendo desde la base con una dispersión accionarial amplia y que poco a poco van subiendo escalones. ¿Qué va a ocurrir? A lo mejor, alguna es comprada por otro grupo más grande, pero también pueden juntarse entre ellas y conseguir más eficiencia al ser mayores. En los próximos meses veremos más socimis y de mayor tamaño. 

P.: Algunos partidos como Podemos propusieron eliminar el régimen de este tipo de empresas. ¿Está en riesgo esta figura?

R.: Yo creo y espero que no. España no se puede permitir ser menos eficiente a la hora de conseguir financiación para el desarrollo inmobiliario que el resto de los países europeos. Y esta figura no es excepcional. Es la misma que hay en Gran Bretaña, Francia, Alemania, etcétera. Al final, de lo que se trata es de que tengas el dinero que necesitas para desarrollar un polo que es crítico para el desarrollo económico de un país como es el sector inmobiliario. Es evidente que hay una tentación populista que busca culpables de que el mercado del alquiler tenga unos precios elevados, pero no tiene una base ni económica ni real. Me parecería un suicidio eliminar las socimis porque no daría ninguna ganancia, todo lo contrario. Si lo que haces es cambiar el modelo, te conviertes en algo exótico y entonces todo el dinero, tanto local como extranjero, se va. Al estar dentro de la Unión Europea, es muy fácil llevar el dinero a Francia. Entonces pierdes los impuestos que genera este mercado, pierdes todo el sector que se ha generado a su alrededor en gestión de edificios, mantenimiento, el ámbito jurídico, auditores, gestores de la propiedad, etcétera. Te cargas todo el ecosistema, no sólo el negocio en sí. “¡Es que así abaratamos los alquileres!” No es verdad, se encarecerán, porque la gestión será más costosa y eso se trasladará al precio. 

P.: ¿Las Sigis portuguesas son una amenaza o una oportunidad para las socimis?

R.: Está muy bien que Portugal cree está figura. Para mí es una oportunidad clara porque estamos muy cerca y hay mucho dinero que, si se crea la ocasión, podría servir para invertir en activos portugueses y ahora es más complicado. El que haya este tipo de vehículos siempre es bueno. 

“Hay una tentación populista que busca culpables de que el mercado del alquiler tenga unos precios elevados sin ninguna base ni económica ni real”

P.: ¿Por qué hay pocas socimis especializadas en la logística?

R.: Es un sector que no se ha profesionalizado todavía, entre otras cosas, porque es un poco más difícil de entender cómo funciona. Y aunque hay pocas socimis, es un segmento muy atractivo porque el rendimiento es mayor que en otros sectores. Las rentabilidades en activos logísticos son claramente mayores que los de la vivienda, por ejemplo. Lo que pasa es que es un sector más sofisticado y menos conocido. Por lo tanto, es más difícil encontrar inversores especializados en logística.

P.: ¿Por qué se ha potenciado tanto la trasparencia desde el MAB?

R.: Tradicionalmente, el sector inmobiliario ha sido poco transparente. Y el hecho de que se cuente con esta transparencia es bueno no sólo para los inversores, sino también para la sociedad. Todas las socimis cotizadas cuentan todos los detalles de cualquier operación que hagan: cuánto cobran, qué costes tiene, qué plazo tiene el alquiler, cómo se financia, etcétera. Todo esto está perfectamente definido cuando las socimis se incorporan al mercado. Y esto es bueno para la sociedad porque da referencias y todo el mundo sabe perfectamente lo que tiene. Al haber ochenta socimis que controlan activos por valor de 50.000 millones de euros, esto es una referencia muy importante. Eso para el sector es bueno, pero para el inversor es imprescindible. Si tú eres un inversor que te compras uno o dos apartamentos para alquilarlo, sabes qué ingresas tú, pero no lo que ingresan los demás. Sin embargo, si inviertes en un vehículo cotizado y sabes qué pasa en el resto de los vehículos cotizados, sabes perfectamente si estás comprando caro, en la media o barato. Esta transparencia aporta la posibilidad de comprar una cartera de acciones de socimis en lugar de comprar un piso y recibir los dividendos. Claro, la socimi se queda una parte, pero a cambio te olvidas de la pelea con el inquilino y los problemas habituales como goteras o electrodomésticos estropeados. Si eso es transparente, podemos atraer inversores. 

P.: ¿Cuáles son los principales retos de las socimis? 

R.: El principal reto que tenemos es divulgar. Todo el mundo entiende en qué consiste la inversión de “me compro un apartamento y lo alquilo” y cuando hablas de invertir en socimis, nadie sabe de lo que hablas. Y si no lo conoces, prefieres no invertir. Hay un reto de divulgación y de comercialización. Al final la gente compra lo que le vendes y si no le vendes este tipo de activos, apostará por otros. En esto va implícito que la gente sea capaz de distinguir el grano de la paja y que algunos discursos políticos populistas no sean aceptados como dogma, sino que sean cuestionados y se quiera entender bien. Que todo el mundo entienda qué es una socimi es la mejor vacuna para evitar que se quiera cambiar la regulación. Si la gente no lo entiende, es más fácil manipular. El otro reto es que las socimis ganen tamaño. 

P.: Varias empresas están ahora mirando hacia Euronext. ¿Por qué? ¿Como puede afectar al MAB?

R.: Hace semanas que no hago más que escuchar “¡Estamos estudiando! ¡Vamos a hacer!”. Pero la realidad es que en el MAB cotizan 81 socimis y hay tres en Euronext. No debe ser tan atractivo. ¿Por qué van? Pues porque no quieren dar mucha transparencia al asunto. Todo el ejercicio que nosotros exigimos de tener las cuentas auditadas, informes de valoración, due diligence en profundidad, tener que hacer públicos y de fácil acceso todos los movimientos, etcétera. Además, Euronext tiene requisitos más laxos, tú mandas un documento resumen y las cuentas auditadas, si la legislación nacional lo demanda, si no, tampoco hace falta.