Economía, consumo, disponibilidad y rentas: el cóctel del buen momento para el retail

Si un pájaro camina como un pato, se comporta como un pato y parpa, probablemente sea un pato. Se atribuye la invención de este popular ejemplo del comportamiento inductivo al escritor y poeta estadounidense James Whitcomb Riley, fallecido en 1916, pero su popularidad llegó en los años cincuenta, cuando el embajador de Estados Unidos en Guatemala utilizó la expresión humorística para tildar de comunista a Jacobo Arbenz Guzmán, presidente del país centroamericano.

En el retail no hay un cartel luminoso que diga que los locales comerciales se encuentran en una situación óptima, pero todos los grandes indicadores apuntan exactamente en esa dirección: un cuadro macro positivo, cifras récord de llegada y gasto de los turistas, consumo al alza y confianza de los consumidores en recuperación son sólo algunos de ellos. Desde el punto de vista inmobiliario, las grandes consultoras coinciden de forma unánime: la disponibilidad desciende y los precios tienden a subir.

Crecimiento de la economía

España continúa siendo el motor económico de la zona euro: así lo afirman las principales entidades de estudio, empezando por el Fondo Monetario Internacional (FMI). Con un débil crecimiento general previsto para la región en 2024, del 0,9% (frente al 1,7% para el conjunto de economías avanzadas), la entidad que dirige Kristalina Gueorguieva revisó al alza sus previsiones para España en la última actualización de sus economic Outlook de julio: España crecerá un 2,4% en 2024.

El desempeño de España contrasta con el de Italia y Francia, con un crecimiento previsto en torno al 1%, y con el de la tradicional locomotora económica europea, Alemania, cuyo Producto Interior Bruto (PIB) aumentará sólo un 0,2% este año. El país es, en palabras del FMI, un “punto brillante” en la región.

Consumo en remontada

Es cierto que la evolución de las ventas minoristas en España no ha sido espectacular a lo largo del año, pero los últimos datos son alentadores. Corregidos los efectos estacionales y de calendario, el Índice de Comercio al por Menor (ICM) sin estaciones de servicio ha mantenido un robusto crecimiento en los siete primeros meses del año. Con una subida interanual máxima del 4%, registradas en febrero, y mínima del 3,2% (en mayo) el consumo minorista lleva dos meses seguidos en el 3,4%.

En los productos de equipamiento personal (fundamentalmente, moda), la volatilidad ha sido más alta a lo largo del ejercicio: en abril se llegó a registrar una caída interanual del 8,2%, después de que en febrero las ventas de estos productos subieran un 8,6%. El último dato, de julio, es en todo caso positivo: subida del 2,2%.

Confianza del consumidor, en positivo

Según la última actualización lanzada por el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), correspondiente al pasado junio, el Índice de Confianza del Consumidor (ICC) también está en recuperación. En el sexto mes del año el indicador (que se sitúa entre los 0 y los 200 puntos) obtuvo su mejor registro en un año: subió a 88,4 puntos, frente a los 83,8 puntos del mes anterior y los 77,6 puntos con los que cerró 2023.

Además, mejoran dos los subindicadores del ICC: el que mide la percepción sobre la situación económica actual, que sube hasta 82,9 puntos (cerró 2023 en 70,1 puntos), y el que mide las expectativas a seis meses de los consumidores, que llega a 93,8 puntos (tras cerrar 2023 en 85,2 puntos).

Turismo de récord

Las manifestaciones contra la masificación turística en lugares tan relevantes para el sector como Canarias o Baleares no han ahuyentado ni mucho menos al turismo extranjero, un motor para las ventas turísticas que no se ve reflejado en indicadores como el ICM. España sumó hasta julio 53,4 millones de turistas internacionales, lo que supone su cifra más alta en este periodo y un 12% más con respecto al año anterior.

Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el gasto realizado por estos turistas es aún más elevado, del 20%, hasta 71.100 millones de euros en los siete primeros meses del año. En términos individuales, en julio el gasto medio por turista fue de 1.432 euros, un 4,3% más, y el gasto diario subió un 2,1%, hasta 195 euros.

Están previstas aperturas en ubicaciones prime, destacando las de enseñas internacionales y de las especializadas en moda y deportes

Demanda al alza

En su último informe sobre el segmento del retail, la consultora JLL habla de una “solidez de la demanda” en España. “Los retailers continúan enfocándose en espacios comerciales de calidad en las principales calles comerciales, corredores turísticos y centros comerciales y parques de medianas dominantes”, apunta la empresa, que añade que el dinamismo del mercado en el segundo trimestre de 2024 “se evidencia con la apertura de 19 locales y cerca de 7.000 metros cuadrados en las principales calles de Madrid y Barcelona”.

“Para este año y el próximo, están previstas diversas aperturas en ubicaciones prime, destacando las de enseñas internacionales y de las especializadas en moda y deportes”, prosigue JLL, que apunta además que el 30% de las aperturas actuales y planificadas “corresponden a operadores que se implantan por primera vez en el mercado español”.

Disponibilidad limitada

Cbre, otra de las grandes consultoras inmobiliarias, destaca en su informe sobre el retail del segundo trimestre de 2024 que el mercado de alquiler de locales en los ejes prime de las ciudades “se caracteriza ya por haber consolidado una disponibilidad muy baja”. “A pesar de la actual escasez de oferta, la actividad transaccional ha registrado un aumento del 12% en comparación con el año anterior; este aumento es el resultado de la creciente demanda de los retailers por establecerse en las ubicaciones prime más destacadas”, agrega Cbre, en línea con lo apuntado por JLL.

En high street, según Cbre, la tasa de vacancia se sitúa sólo en el 3,5% de la superficie en las zonas prime de Madrid y en el 4,7% del stock de Barcelona. Por su parte, en los centros comerciales la ocupación se ha situado en el 90,7% y las ventas en el primer semestre han subido un 3,4% en estas superficies.

Cushman&Wakefield apunta en la misma dirección en su informe sobre retail del primer semestre del año: “la reducción de las tasas de disponibilidad en Madrid y Barcelona, junto con la aceleración pausada de la actividad económica, suponen una tensión al alza en los niveles de alquiler, y se prevé que sigan aumentando en 2024, pudiendo alcanzar en 2025 niveles similares a los registrados prepandemia”. Según sus cálculos, la disponibilidad en high street en el segundo trimestre se sitúa en el 3,8%.

Rentas al alza

El punto negativo de todo el escenario para los retailers es que el uso de los activos se encarece. Según JLL, las rentas en ubicaciones prime en el segundo trimestre del año se situaron en 267,5 euros por mes y metro cuadrado en locales a pie de calle, con una subida anual del 4,5%. En centros comerciales y parques de medianas superficies, las subidas fueron del 7%.

Cbre opina por su parte que “como resultado de la actual tensión en el mercado, las rentas en las zonas prime experimentaron un aumento promedio del 5% al comienzo del año”. “Durante el segundo trimestre -prosigue- se han mantenido estables, pero hay indicios de que en los próximos meses podría haber ajustes al alza en las principales calles comerciales”.

Más inversión y nuevas plazas para el retail

Todo lo anterior hace del retail un área de alto interés para los inversores activos en el sector inmobiliario. “El sector retail -apunta la consultora Savills- está en continua adaptación a las tendencias, mediante mejoras tecnológicas, nuevos formatos de operadores y creación de espacios que mejoran la experiencia del consumidor: en 2023, se renovaron más de 1,6 millones de metros cuadrados comerciales, y se prevén 300.000 metros cuadrados para 2024 y 573 nuevas aperturas de tiendas, destacando el equipamiento personal y la restauración”.

Con todo esto, llega dinero nuevo, según Savills: “el  factor que está marcando la diferencia es el despertar del interés por centros comerciales; muchos inversores se han dado cuenta de que el modelo de centro comercial en España ha estado muy penalizado por lo que ocurría en Europa (quiebra de los grandes almacenes y del ecommerce), y ven que ahora existe una excelente oportunidad, en un momento en el que las rentabilidades alcanzan niveles récord, y las ventas y la afluencias de los centros comerciales muestran crecimientos importantes”.