Del anteproyecto al texto final: ¿qué ha cambiado en la negociación de la Ley de la Vivienda?

Una larga gestación subyugada a los socios con parto acelerado al final. Después de meses de arduas negociaciones en el seno del Gobierno de coalición, y entre el Ejecutivo y los socios, los actores implicados en el redactado final de la Ley de la Vivienda han alcanzado finalmente un acuerdo, a las puertas del inicio del ciclo electoral. Pero, ¿qué modificaciones ha concentrado la ley que presumiblemente aprobará el Congreso respecto al proyecto inicial aprobado en Consejo de Ministros en febrero de 2022.

“El anteproyecto de la Ley de la Vivienda no se parece en nada al texto final”, así de contundente se ha expresado Pilar Vallugera, representante de Esquerra Republicana de Catalunya, en la rueda de presentación sobre el texto final de la Ley de la Vivienda que este viernes han realizado los grupos políticos ERC y Bildu en el Congreso de los Diputados.

La diputada catalana se ha referido al proceso de negociación y ha explicado que las conversaciones con el Gobierno se paralizaron a raíz de la exigencia de los dos partidos nacionalistas respecto los topes al incremento del alquiler para este ejercicio y el próximo. “Al plantear los topes, se echaron atrás; para nosotros era uno de los elementos imprescindibles y en Semana Santa nos comunicaron que los aceptaban”, ha relatado Vallugera.

Topes al alquiler

El anteproyecto de ley que el Consejo de Ministros aprobó en febrero de 2022 sólo hace referencia al índice que se creará para controlar el precio de los alquileres en las zonas tensionadas, que se empezará a aplicar en enero de 2025, aunque no se ha definido qué parámetros lo regirán.

Lo que sí está claro es que el Índice de Precios al Consumo (IPC) dejará de ser la referencia para el incremento de las rentas del alquiler, ya que hasta la aplicación del nuevo índice las limitaciones a la subida de los alquileres estarán sujeta al tope del 2% este año y del 3% durante todo 2024.

“No hay una lectura muy clara de cómo se elaborará el nuevo índice, pero es seguro que se situará por debajo del Índice de Precios al Consumo”, ha asegurado Oskar Matutes, representante de Bildu. Por lo tanto, esta es una de las novedades que recogerá el texto que publicará el Boletín Oficial del Estado (BOE).

Otro cambio que recoge la Ley de Vivienda es el supuesto respecto el primer alquiler de una residencia en una zona tensionada. La reglamentación dictará que, si esa vivienda se incorpora al mercado o no ha estado alquilada en los últimos cinco años, se le aplicarán los límites del nuevo índice de referencia de precios.

Zona tensionada

La declaración de zona tensionada ha centrado gran parte del debate en torno al redactado final de la Ley. Vallugera ha ironizado sobre la primera propuesta del Ejecutivo apuntando que con los parámetros del anteproyecto “se podía aplicar la zona tensionada en Aiguafreda (municipio catalán de 2.500 habitantes) y no en Barcelona”.

El Consejo de Ministros dio luz verde a que se pudiera declarar zona de mercado residencial tensionado una región en que la carga media del coste del alquiler más los gastos asociados superen el 30% de la renta media de los hogares y que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

ERC y Bildu han señalado que el texto final recogerá estas mismas condiciones, pero que serán disyuntivas, es decir, no tienen por qué cumplirse las dos circunstancias a la vez, sino que con que se dé una de ellas la comunidad autónoma correspondiente ya podrá tramitar la declaración de zona tensionada.  

Grandes tenedores

Otra diferencia destacada respecto el anteproyecto es la definición de gran tenedor. El Consejo de Ministros aprobó el texto que recoge: “se entiende la definición de carácter general del concepto de “gran tenedor”, como la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados”.

Por lo que han avanzado ERC y Bildu, el texto final rebajará la definición de gran tenedor como la persona física o jurídica que sea titular de cinco o más inmuebles urbanos excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados, aunque deja al albur de cada comunidad definir exactamente el gran tenedor dentro del rango entre cinco y diez propiedades.

Reformas

Uno de los aspectos en los que también han incidido los ponentes de ERC y Bildu ha sido en que un propietario de una vivienda en una zona tensionada podrá obviar el incremento de precios dictado por el índice de referencia y aplicar un incremento de renta de hasta el 10% siempre que haya ejecutado una reforma por valor de un mínimo del 10% de precio de mercado del inmueble.

En el anteproyecto de ley se apuntaba que esta subida del 10% se podría llevar a cabo si el propietario había realizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato, cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años o por actuaciones de rehabilitación o mejora en la que se acreditase un ahorro de energía primaria no renovable del 30%, entre otras.

Vivienda protegida

El texto final también modifica los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida, que aumentan del 30% al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 10% al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).

Honorarios y desahucios

El acuerdo final entre el Ejecutivo y los socios parlamentarios también contempla que los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble corran siempre a cargo del propietario del inmueble, una disposición que no contemplaba el texto inicial que aprobó el Consejo de Ministros.

Además, en materia de desahucios, se prohibirán aquellos lanzamientos sin fecha y hora predeterminada. También se incluirán nuevas prórrogas, que aplazarán los procesos de desahucio más de dos años, y se estipulará el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudicial para las personas vulnerables.

Además, las comunidades autónomas podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos, forzando a los grandes tenedores que realicen desahucios a someterse a los mismos.

Por último, se reconocerá la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda a ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política similar.

A la espera del texto definitivo publicado en el BOE, el sector ha expresado su disconformidad con la Ley de la Vivienda, que consideran que impactará en el mercado, reduciendo la oferta y, por ende, aumentando las tensiones en el residencial en alquiler que ya está experimentando el segmento en España.