Baraja rota: los propietarios, en alerta por el horizonte que dibuja la limitación de las rentas

El sector inmobiliario tiembla ante las medidas del Gobierno en torno a la limitación de precios del alquiler. Las principales asociaciones de propietarios de vivienda alertan de que la decisión del Ejecutivo rompe la baraja en torno a la vivienda, al apuntar a la limitación de la subida de los alquileres como medida de contención ante un contexto inflacionista. Al utilizarse ahora (por segunda vez desde el estallido de la pandemia), la medida podría seguir utilizándose de nuevo en el futuro.

Aunque las consecuencias en el corto plazo son contenidas, ya que no afectará a la mayoría de los 875.000 contratos actualmente vigentes en España, las consecuencias son importantes: crea inseguridad jurídica y limita el atractivo inversor, lo que puede conducir a la limitación de la oferta y un rebote estructural de los precios.

El decreto delimita la limitación de las rentas de forma específica para los tres próximos meses, pero marca un precedente a la intervención del mercado del alquiler por parte del Gobierno como medida de control de un contexto inflacionista.

La medida establece, que, en ausencia de pacto entre propietario e inquilino, la renta del contrato no podrá actualizarse por encima de la variación experimentada por el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), un índice situado actualmente en el 2% y que no puede superar ese porcentaje de acuerdo con su definición.

De acuerdo con la regulación aprobada, la cuantía del incremento a aplicar en la renta del contrato será la establecida en un nuevo pacto entre arrendador y arrendatario, estableciéndose que, en caso de no alcanzarse dicho nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder en ningún caso de la referida variación anual del IGC, a fecha de dicha actualización.

Además, se establece que, en el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, el pacto a alcanzar entre propietario e inquilino no podrá suponer un incremento superior a la variación anual del IGC, a fecha de dicha actualización, entendiéndose como gran tenedor aquella persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.

En caso de no alcanzarse un nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder en ningún caso de la referida variación anual del IGC

Desde el anuncio por parte del presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, el pasado lunes, las principales asociaciones de propietarios del país expresaron su rechazo a la medida, alegando falta de seguridad jurídica y advirtiendo que la limitación de rentas alentará a una reducción de la oferta.  

Desde la asociación de propietarios Asval argumentan que el límite del 2% planteado por el Ejecutivo “es artificial” y que lo más apropiado sería limitar la subida de rentas al incremento de la inflación subyacente, un registro que se situó en el 3% en febrero, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Además, argumentan que la medida generará inseguridad jurídica “porque es cuestionable que los efectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos puedan limitarse de manera sustancial mediante un Real Decreto-Ley”.

Por su parte, la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (Amadei) considera que la limitación a la subida del alquiler “generará una doble conflictividad judicial ya que la medida afecta al derecho de la propiedad y el Ejecutivo deberá  indemnizar a los propietarios que reclamen si no adopta medidas compensatorias”, apunta. Amadei también destaca que “toda intervención en el mercado del alquiler se traduce en futuros incrementos de las rentas en los nuevos contratos, dado que los arrendadores buscaran compensar la limitación de las actualizaciones con subidas en los precios”, advierte Amadei.

Desde el ámbito jurídico, constatan poco recorrido a los “El formato de decreto ley se ajusta con esta excepcionalidad en el repunte de la inflación provocada por el aumento del coste energético derivado de la guerra, pero eso no quita que cree una cierta inseguridad jurídica en el mercado, ya que el Ejecutivo deja entrever una intencionalidad al ligar la subida de rentas al IGC en vez del IPC”, apunta Carmen Pérez-Pozo, abogada especializada en gestión patrimonial y el sector inmobiliario, a EjePrime.

“Si la medida se alarga solo los tres meses que ha anunciado el Gobierno creo que no dará lugar a que se presenten recursos judiciales, ya que la eficacia práctica de ganar un hipotético recurso es limitada”, subraya Pérez-Pozo.

Asval argumenta que el límite del 2% “es artificial” y que lo más apropiado sería limitar la subida de rentas al incremento de la inflación subyacente

La medida aprobada ayer por el Consejo de Ministros vuelve a poner el foco en el mercado del alquiler, un sector que ya rechazó de plano el planteamiento de la nueva Ley de la Vivienda, que el pasado 10 de marzo recibió luz verde por parte del Pleno del Congreso para iniciar su tramitación en la Cámara Baja.

La nueva legislación impulsada por el Gobierno de España provocará que las nuevas promociones de build-to-rent se reduzcan un 30%, pasando de 28.000 viviendas a 19.600, según explicó el pasado octubre Javier García-Mateo, socio responsable de inmobiliario de EY, a EjePrime.

La consultora había estimado a inicio del año pasado que entre 2021 y 2025 se iban a levantar 28.000 viviendas, un 45,5% de ellas en Madrid, lo que supondría la construcción de 12.700 unidades de build-to-rent en los próximos cuatro años en la capital de España. “Con esta nueva situación, el capital extranjero y los promotores que iban a iniciar proyectos lo van a ralentizar para reconfigurar su estrategia”, explicaba García-Mateo.

“Son medidas populistas para captar votos”, sostenía Gonzalo Bernardos el pasado otoño, profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona. Más allá de este apunte, Bernardos reflexionaba: “La vivienda en alquiler estaba absorbiendo inversiones importantes que hubiesen dado lugar a un crecimiento importante del parque; ahora esto no pasará y el número de viviendas en renta en el mercado irá disminuyendo, lenta pero paulatinamente”.

La misma opinión expresaba José García-Montalvo, catedrático de la Universidad Pompeu Fabra: “Pedro Sánchez sabe perfectamente que el control de los alquileres no funciona, pero toda la ley es con vistas a mantenerse en el poder y ganar las próximas elecciones”. García-Montalvo criticaba con uno de los puntos principales de la futura norma: “Un gran tenedor es aquel que tiene miles de viviendas, no diez como dice esta ley absurda”, concluía el catedrático.