El logístico, sin freno: ¡bienvenidos a los maravillosos veinte!

Especial 2021: el año de las fusiones

El sector logístico cierra 2021 en la cresta de la ola, la inversión y la contratación registran niveles máximos y las previsiones de crecimiento para los próximos años, al calor del auge exponencial del ecommerce, son  inmejorables. En España, cada diez minutos se entregan alrededor de 10.500 paquetes de ecommerce y esta cifra se triplica si aún parpadean las luces de los árboles de Navidad.

Según datos de la consultora Deloitte, durante 2020 se entregaron en España unos 1,5 millones de paquetes de media al día, un 20% más respecto al año anterior. Las previsiones para la campaña navideña de 2021 de la patronal UNO, Organización Empresarial de Logística y Transporte de España, elevaban la cifra de entregas hasta 3,7 millones paquetes diarios durante los cuarenta días transcurridos entre el Black Friday, a finales de noviembre, y el día de Reyes, el último resorte festivo de Navidad. De confirmarse estos números, el incremento de paquetes entregados respecto a las últimas navidades se situará cerca del 7%.

Estos datos sirven de ejemplo para ilustrar la explosión que el ecommerce ha experimentado en los últimos dos años, y que se vió acrecentada de forma decisiva desde el confinamiento obligado por la pandemia, en marzo de 2020. Como consecuencia del boom del ecommerce y las previsiones de crecimiento exponencial durante los próximos años, la inversión en logística ha repuntado a escala global, alcanzando cifras récord de inversión y contratación. 

En Europa, la inversión industrial y logística aumentó un 10% en 2021 respecto al año anterior, hasta alcanzar 40.400 millones de euros, el segundo mejor registro de los últimos diez años. Por mercados, Reino Unido concentró 10.400 millones de euros, seguido de Alemania, con 7.700 millones de euros. 

En Europa, la inversión industrial y logística aumentó un 10% en 2021 respecto al año anterior, hasta alcanzar 40.400 millones de euros

España no es una excepción. A rebufo de las cifras en inversión y contratación logística a cierre de 2020 y teniendo en cuenta la línea ascendente del ecommerce durante los últimos doce meses, el sector logístico español creció desbocado durante 2021, beneficiado también por la problemática global en la rotura de la cadena de suministros, que provocó que las empresas contratasen más espacio de almacenaje para evitar déficits de materiales. 

Con todo este viento a favor, el sector inmologístico ha ido escalando posiciones en el real estate español hasta situarse en su primerísima fila. Según Cushman&Wakefield, la inversión logística en España superará los 2.200 millones de euros en 2021. La consultora destaca que el sector logístico es el que más cambios ha registrado desde marzo de 2020, teniendo a su favor una demanda robusta, liquidez y rentabilidades muy atractivas, y convirtiendo el producto logístico en objetivo de los principales fondos internacionales en ubicaciones clave en el área de Madrid, principalmente.

Además, todos los indicadores prevén que durante los próximos doce meses las líneas de ambos gráficos sigan escalando de forma paulatina. Savills anticipa que las cifras a cierre de 2021 sean de récord, tanto en términos de take up como en volúmenes de inversión. La consultora apunta que el mercado logístico de Madrid había superado el millón de metros cuadrados de absorción en el tercer trimestre del año. 

Así, el dinamismo mostrado en el sector logístico en el acumulado del año sitúa la superficie contratada en máximos históricos y Cataluña también está previsto que vuelva a marcar un nuevo hito, con más de 700.000 metros cuadrados de contratación prevista a cierre de 2021.Este hambre voraz para la inversión en logística en España, tanto de players nacionales y especialmente, de inversores internacionales, ha situado la demanda de suelo muy por encima de la oferta. 

Todos los indicadores prevén que en 2022 las contratación logística siga escalando de forma paulatina

Derivada de esta coyuntura, aparte de los lógicos incrementos de rentas, afectadas también por un contexto inflacionista, y la reducción de los márgenes, este desajuste entre oferta y demanda ha provocado que muchos de los nuevos proyectos ya se estén ubicando fuera de las zonas céntricas de las grandes ciudades, que ya adolecen desde hace meses de falta de disponibilidad. 

Las inversiones en logística en los últimos meses se están desplazando a otras áreas con mayor stock, hacia la segunda o tercera corona de urbes como Madrid o Barcelona. El impulso del negocio inmologístico en Illescas (Toledo) durante los tres últimos años es un muy buen ejemplo de este fenómeno. 

A nivel europeo, según datos de Savills, uno de cada cinco euros invertidos en 2021 en el sector inmobiliario fueron destinados a la inversión en logística. Además, la oferta disponible de naves logísticas en el Viejo Continente alcanzó en 2021 su mínimo histórico, ya que las proyecciones prevén que para 2024 el retail online cope el 25% de las transacciones en Europa, moviendo 342.000 millones de euros. 

Con estos datos sobre la mesa, el sector logístico, tanto en España como en el resto de Europa, parece no tener techo. La pandemia impulsó un auge espectacular del ecommerce y se prevé que los hábitos adquiridos se mantengan e incluso vayan aumentando en los próximos años.

Además, un contexto inflacionista como el que dibujan los principales bancos a escala global puede favorecer la inversión en el sector logístico, ya que junto al residencial, se considera como un activo refugio ante los vaivenes que puede experimentar la economía occidental en los próximos años. 

Contexto europeo

La era post-Covid ha desbordado la logística europea. Se prevé que para 2024 el retail online cope el 25% de las transacciones en Europa, moviendo una cifra alrededor de 342.000 millones de euros.

Pero algo frena el crecimiento de los retailers: la oferta disponible de naves logísticas ha alcanzado su mínimo histórico en Europa. En concreto, desde junio de 2020 la disponibilidad de naves logísticas en el continente cayó ochenta puntos básicos, hasta la cifra histórica de 4,6%, según un estudio realizado por la consultora británica Savills con datos de cierre del primer semestre de 2021. 

La compañía apuntaba que se trataba de datos “estructuralmente bajos”. Si el ecommerce llega a copar el 25% de las ventas en Europa, sólo el sector de la venta online necesitará 26,3 millones de metros cuadrados adicionales. Según la consultora, además de la logística, diversos retailers apostarán por traer las plantas de producción más cerca del país de destino pasando de una cadena de supply chain basada en el just in time al just in case.  

En Europa, uno de cada cinco euros invertidos en ‘real estate’ en 2021 habrán ido destinados a logística

Ante este escenario, los promotores se han puesto manos a la obra para aumentar la oferta disponible con la construcción a riesgo de nuevas instalaciones, aunque la consultora apuntaba que están afrontando problemas de obtención de materias primas como hormigón, madera, acero y revestimiento. 

La contratación logística en el primer semestre del año fue de 18,7 millones de metros cuadrados en Europa, un 63% por encima de la media de los últimos cinco años. Alemania y Países Bajos registraron la mayor tasa de absorción, con 3,9 millones de metros cuadrados, seguidos de Polonia, con 3,4 millones de metros cuadrados. 

En España, la inversión logística se impulsó un 212% en el primer semestre del año, siendo el segundo país de Europa en el que más creció la inversión en este periodo, sólo por detrás de Irlanda (1.008%) y lejos del tercer puesto, Reino Unido, donde se registró un alza del 115%. 

Según datos de Savills Aguirre Newman, España concentró el 20% de toda la inversión en activos inmobiliarios logísticos de Europa, que, en su conjunto, alcanzó 22.500 millones de euros, un 60% más que la media de los últimos cinco años. 

Estos datos suponen un paso importante para el sector logístico en España, toda vez que su cuota histórica dentro del mercado europeo se limitaba al 10%, frente al 20% actual. De hecho, de todo el capital nuevo levantado por los fondos de inversión en 2021, el 39% ha ido destinado al sector logístico, acaparando más que ningún otro segmento terciario.

Contratación en España

La absorción en el sector logístico durante 2021 siguió una tendencia alcista que derivó en las mejores cifras desde hace cinco años tanto en Barcelona como en Madrid, según datos de los nueve primeros meses del año difundidos por la consultora JLL. Además, la creciente demanda determinó una disponibilidad muy limitada a un lado y otro del puente aéreo, que a su vez provocó que las rentas prime siguiesen al alza. 

En Madrid, la contratación durante los primeros nueve meses del año fue de 875.000 metros cuadrados, lo que supuso un incremento del 31% respecto al mismo periodo de 2020, siendo la cifra más alta registrada en el mismo periodo desde hace cinco años. En el tercer trimestre, la contratación rondó los 260.000 metros cuadrados; esta cifra es un 37% inferior a la del mismo trimestre de 2020. 

En Barcelona, la contratación en los nueve primeros meses de 2021 fue de 646.000 metros cuadrados, lo que supuso un incremento del 122% respecto al mismo periodo de 2020, siendo también la cifra más alta registrada en el mismo periodo en los últimos cinco años. 

En Madrid, la tasa de disponibilidad disminuyó respecto al trimestre anterior, hasta alcanzar el 7,8%. Por el contrario, la tasa aumentó en Barcelona hasta el 2,8%, aunque la consultora apuntaba que se seguía observando una disponibilidad muy limitada considerando el auge sostenido de la demanda. 

En 2021, las cifras de inversión y absorción tanto en Madrid como en Barcelona registraron su récord de los últimos cinco años

Hasta 2022, se preveía añadir al mercado alrededor de 520.000 metros cuadrados en Madrid y 352.000 metros cuadrados en Barcelona de nuevo producto logístico en construcción. En la capital destacaban las naves que seguían disponibles, que suponían un 60% del total, mientras que en Barcelona seguían predominando las naves comprometidas, llegando al 73%, por lo que estos activos no añadirían disponibilidad al mercado. 

Las rentas se mantuvieron al alza en el tercer trimestre de 2021 debido a que la demanda de espacio logístico generada por el auge del ecommerce siguió siendo elevada, y los niveles de oferta se mantuvieron relativamente limitados. 

Las rentas prime en Madrid se incrementaron en un 3% respecto al trimestre anterior, situándose en 5,90 euros por metro cuadrado al mes, un aumento del 7% interanual. Este nivel de renta es el más alto desde 2009. En Barcelona, la renta prime se mantuvo en siete euros por metro cuadrado al mes, una subida del 3% interanual, siendo el más elevado desde 2011. 

Hacia el confín de las coronas

La falta de disponibilidad de suelo en las grandes capitales españolas povocó que durante 2021 una cantidad notable de proyectos se desplazasen hacia municipios del extrarradio, ubicados en la segunda o tercera corona de Madrid y Barcelona. 

Por lo que respecta a otras regiones españolas con un crecimiento notable en inversión logística, Valencia es un mercado que está adquiriendo un mayor protagonismo por su ubicación clave y ya ocupa el tercer puesto por tamaño a escala nacional, según la consultora Savills. Además, los grandes operadores logísticos muestran un interés, cada vez mayor, por Zaragoza, Málaga, Sevilla y País Vasco.

Volviendo a las coronas de las grandes urbes, el boom logístico de Illescas (Toledo), a 35 kilómetros de Madrid, parece no tener fin y ejemplifica la tendencia a desplazar las áreas de uso logístico hacia municipios con ubicaciones estratégicas y con disponibilidad inmediata de suelo. Además, las rentas prime no son tan elevadas como en la zona de influencia más cercana a las grandes urbes.

En las coronas exteriores las rentas prime no son tan elevadas como en la zona de influencia más cercana a las grandes urbes

En Illescas, las primeras grandes empresas logísticas en llegar fueron Toyota y Michelin. Poco después lo haría el operador FM Logistics. No obstante, la gran explosión como polo logístico de referencia llegó en 2017 de la mano de Amazon y su desarrollo de 100.000 metros cuadrados. Hasta la fecha se han implantado en Illescas empresas que han ocupado más de 650.000 metros cuadrados, muchas de ellas vinculadas a actividades de comercio electrónico. A Amazon le siguieron XPO, Seur, Airbus, Dia, DHL, CBL o Grupo Carreras.

Uno de los grandes éxitos de Illescas es el desarrollo de grandes manzanas orientadas a operadores logísticos de gran volumen, apuntaba Cbre en un informe sobre el auge de la contratación en el municipio toledano, que se encuentra a tan solo 35 kilómetros de Madrid, bien comunicado y con capacidad para ofrecer una cobertura nacional.

Las rentas son otro de los atractivos de Illescas, ya que los grandes operadores pueden encontrar diferenciales de hasta dos euros el metro cuadrado y mes con respecto a ubicaciones más próximas a Madrid.

Los precios de compra de suelo han estado históricamente por debajo de la media de su área hasta 2018, que es cuando se empezó a consolidar como polo logístico. Hoy en día se sitúan entre 125 euros y 145 euros el metro cuadrado.

El ejemplo de Illescas ilustra muy bien la tendencia que puede seguir el sector en los próximos años, desplazando los grandes centros hacia municipios con una mayor disponibilidad y que disfruten de rentas más asequibles que en las grandes capitales.