‘Real estate’, a por las fusiones en búsqueda de suelo

Especial 2021: el año de las fusiones

Los reyes del real estate se arman ante un escenario dinámico y de crecimiento residencial. Ante la escasez de materia prima, es decir, de suelo, las promotoras comenzaron en los últimos doce meses un baile de fusiones y concentración que, en 2022, promete ir a más. Con Neinor como punta de lanza, los operadores del sector buscan amasar un un banco suficiente que les garantice la actividad a largo plazo y, con ello, la financiación necesaria para su negocio.

En 2021, Neinor estuvo en el centro de todas las operaciones. La promotora liderada por Borja García-Egotxeaga y cuyo primer accionista es el fondo francés Orion, con una participación del 28%, ha estado en los últimos doce meses en medio de todos los procesos de concentración. A principios de año, la compañía cerró con éxito la compra de Quabit y hasta las últimas semanas de 2021 negoció oficiosamente una operación corporativa con Vía Célere, promotora del fondo estadounidense  Värde Partners. Los movimientos corporativos de Neinor persiguen un proceso de concentración que, según los profesionales del sector, seguirá en los próximos meses.

“Al final es una cuestión de precio, porque en el sector todos sabemos ya que las esperadas sinergias en ahorro de costes apenas aportan nada”, apunta un directivo del sector, que señala que las reducciones de personal acaban siendo pequeñas y que, en cambio, hay que gestionar una integración “difícil” entre empresas con culturas corporativas totalmente diferentes, lo que también genera no pocos costes.

Asumida ya la difícil vía de rentabilizar las operaciones vía sinergias, las fusiones y adquisiciones buscan un precio que haga atractiva la transacción. Y, junto a las obras ya en marcha, que resultan fáciles de valorar por la cercanía comercializadora, resulta clave cuantificar el precio de los solares pendientes de promoción. Ahí es donde se puede aportar valor, acortando plazos en su desarrollo y, sobre todo, negociando bien los precios por unos terrenos que serán básicos para las promociones residenciales futuras del grupo comprador.

Los inversores, además, valoran especialmente una cartera de suelo grande, ya que otorga visibilidad a la capacidad de la promotora de generar ingresos a medio y largo plazo.

Actores

Grandes fondos internacionales presentes en el capital de algunas promotoras necesitan, por cuestiones de timing, desinvertir y lograr plusvalías con las que retribuir a sus inversores. Se trata de fondos como Bain o Cerberus, que entraron hace más de cuatro años en el capital de Habitat e Inmoglaciar, respectivamente.

También el fondo estadounidense Castlelake, que controla el 70% de la cotizada Aedas, es uno de los candidatos a desinvertir. El fondo Oaktree, por su parte, compró el año pasado Solvia Desarrollos Inmobiliarios, rebautizada después como Culmia.

Los tambores de fusión también pueden alcanzar a otros grupos medianos, como Kronos Investment Group, que está en manos de inversores europeos, o AQ Acentor, en manos del fondo alemán Aquila Capital.

Más complicado parece que a esta fiesta se sumen grupos de capital familiar, aunque alguno aprovechará la ocasión y desinvertirá. Por el camino se cerrarán operaciones de menor tamaño, tal y como ha sucedido en los últimos meses de 2021. Así, el pasado julio Aedas compró Áurea Homes por 54 millones de euros e integró a su equipo. Urbania, por su parte, adquirió en octubre Asentia, mientras que Urbas se hizo con el grupo vasco Jaureguizar, con suelo para desarrollar 2.000 viviendas.

En el movimiento corporativo de Urbania, el suelo figura, de nuevo, como principal protagonista. En el momento de cierre de la operación, Urbania señaló que con ella adquiría 900.000 metros cuadrados de suelo con una edificabilidad de 500.000 metros cuadrados para seguir desarrollando espacios residenciales en Madrid, Cataluña y Andalucía.

Neinor y Quabit

El ejercicio 2021 comenzó con curvas. Neinor abrió el baile de fusiones y concentración con la adquisición de Quabit. La operación daba lugar a un grupo con una cartera de suelo con un valor bruto de unos 2.000 millones de euros para el desarrollo de 16.000 viviendas.

Tras la operación, Neinor se posicionó por detrás de Metrovacesa, que tiene suelos valorados en 2.623 millones de euros para el desarrollo de 36.000 viviendas, y Aedas, con un banco de terrenos valorado en 2.160 millones de euros para 17.600 residencias.  Vía Célere, otra de las grandes promotoras, cuenta con suelos por valor de 1.900 millones de euros y capacidad para 23.000 viviendas.

Al comprar Quabit, Neinor se hizo de golpe con suelo para la construcción de cerca de 7.000 viviendas, de las que 1.500 unidades se podrían destinar al alquiler, concentradas en el Corredor de Henares-Madrid (56%) y Levante-Málaga (16%), teniendo en cuenta que el 70% de los suelos son finalistas y, mayoritariamente, para residencias de gama media.

Con la compra de Quabit, Neinor se hizo con suelos para edificar cerca de 7.000 viviendas

Los analistas también destacan las sinergias que puede lograr con Rayet Construcción, la constructora de Quabit, que potenciará para promocionar las 16.000 viviendas con las que ahora cuenta en su cartera de suelo.

Neinor es una inmobiliaria joven. Nació seis años atrás cuando el fondo estadounidense Lone Star cerró la compra de la que entonces era la inmobiliaria de Kutxabank con la intención de crear una gran promotora en España. Valoró entonces Neinor en 930 millones de euros y dos años más tarde, después de inversiones en suelo por más de 200 millones de euros, la sacó a bolsa valorada en 1.340 millones de euros.

Neinor se convirtió en la primera promotora inmobiliaria del país y Lone Star fue recortando su presencia en la compañía hasta desaparecer de su accionariado en 2018, apenas un año después de que empezara a cotizar. Eso sí, con buenas plusvalías. Lonestar fue sustituido por Orion European Real Estate, que ahora controla el 28% del grupo, y Adar Capital, con un 19,3% del capital.

Juan Velayos, que había pilotado los primeros años de la promotora, cedió el testigo al tándem formado por Borja García-Egotxeaga y Jordi Argemí. Ambos directivos, además de impulsar la tradicional actividad promotora, se propusieron impulsar una división de alquiler con, al menos, cinco mil unidades, una cifra que han superado con la aportación de la integración de Quabit.

Así fue la operación

Neinor llevaba analizando la operación de adquisición de Quabit desde principios de 2020 y, a cierre de año, la transacción estaba muy avanzada. Quabit, que surgió de las cenizas de Astroc, la primera víctima del estallido de la burbuja inmobiliaria, estaba muy penalizada en bolsa dado su nivel de deuda. De hecho, la operación contó tanto con el visto bueno de los principales accionistas de las compañías como con el beneplácito de los acreedores de Quabit.

La operación de adquisición se realizó mediante una ampliación de capital por parte de Neinor de 5,6 millones de acciones, lo que supuso un 7% de su capital, que se distribuyó entre los accionistas de Quabit.

El canje de la operación implicó un título de Neinor por casi 26 acciones de Quabit. En paralelo a la ampliación, Neinor amortizó las acciones de autocartera, que suponían cerca de un 6% del capital. El fondo francés Orion, con alrededor del 28% del capital, es el primer accionista de Neinor, seguido por el fondo israelí Adar, con el 19% de los títulos. Por su parte, Félix Abánades, presidente y principal accionista de Quabit, con un 20% del capital, pasó a controlar algo más del 1% del grupo tras la integración.

Neinor ha negociado en los últimos meses la adquisición de Vía Célere, una operación por el momento aparcada

La de Quabit fue una historia de altibajos. La compañía surgió de las cenizas de la promotora fundada por Enrique Bañuelos, Astroc. Después de años convulsos y grandes dificultades, que supusieron importantes pérdidas para los accionistas (entre ellos Amancio Ortega, fundador de Inditex y mayor fortuna de España), en 2007 Astroc se fusionó con Rayet Promoción, Landscape y otras dieciséis empresas para dar lugar a Quabit.

Tras un profundo proceso de reestructuración y refinanciación, Quabit comenzó de nuevo la actividad promotora en 2016. Además de recuperar su operativa y refinanciar su deuda, en los últimos años Quabit incorporó nuevos accionistas a su capital, como Julius Baer, que en el momento de la integración controlaba el 8,7% de la empresa, o los fondos de la gestora Cobas (4,9%), así como el fondo luxemburgués Kairos Pegasus (4%).

A por Vía Célere

No contento con protagonizar la operación corporativa del año en el real estate, Neinor se lanzó en la segunda parte del ejercicio a por otro bocado: Vía Célere. El pasado noviembre salía a la luz su interés por Vía Célere, inmobiliaria controlada por el fondo estadounidense Värde.

A cierre de 2020, Vía Célere contaba con suelo para el desarrollo de 20.700 viviendas y sus activos tenían un valor bruto de 1.770 millones de euros. La suma de ambos grupos, entonces, daría lugar a una compañía con suelo para levantar cerca de 37.000 viviendas, lo que le convertiría en el mayor promotor residencial en España con un valor bruto de mercado de cerca de 3.800 millones de euros, según los datos de cierre de 2020.

Vía Célere está liderada desde julio de 2019 por José Ignacio Morales. Además de Värde, que controla el 76,4% del capital, otro accionista minoritario presentes en la promotora es Greencoat. Vía Célere registró en 2020 un beneficio de 49,7 millones de euros, lo que supuso un crecimiento del 121% respecto a los 22,4 millones ganados en el ejercicio de 2019. Los ingresos de la promotora se situaron en 657 millones de euros, un 81% más que en 2019, tras haber entregado 1.932 viviendas en 2020.

Värde Partners está en proceso de desinversión en el inmobiliario y solo contempla dinero en metálico por Vía Célere

Por el momento las negociaciones no han llegado a buen puerto. El periodo de exclusividad de tres meses que acordaron ambas compañías finalizó el pasado 1 de diciembre sin que se hubiera llegado a un acuerdo. Así lo desveló Neinor Homes en una comunicación remitida a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (Cnmv), en la que, no obstante, dejaba la puerta abierta a que las negociaciones pudieran continuar tras concluir este periodo o retomarse en el futuro. A principios del pasado noviembre, la promotora confirmó al mercado que estaba valorando una posible operación de integración relacionada con Vía Célere, aunque dejaba claro que no existía certeza alguna sobre si se adoptaría alguna decisión.

Ante la paralización de las negociaciones con Neinor, Värde podría haber comenzado ya a sondear el mercado en busca de nuevos interesados.

Värde, dinero en metálico

Distintas fuentes han señalado que Värde consideraba que el precio de traspaso de Vía Celere debe situarse entre 1.500 millones y 1.700 millones de euros, una cifra que Neinor considera excesiva. En todo caso, la promotora de origen vasco no se cierra a llegar a esta cifra, aunque parte de la compraventa debería sufragarse con un intercambio de acciones.

Un modelo que no acaba de ser del agrado de Värde, que prefiere dinero en metálico para contentar a los partícipes de sus fondos. Estos decidieron en 2017 invertir en una promotora española, que entondes capitaneaba Juan Antonio Gómez-Pintado, y que ahora buscan rentabilizar una operación no exenta de riesgo entonces, ya que el residencial español no había acabado de recuperarse de la crisis por la que atravesaba tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria y la crisis de la deuda europea.

Fuentes del sector explican, además, que Värde está buscando reducir sus inversiones inmobiliarias en el conjunto de mercados europeos y que, por tanto, no tendría ningún sentido mantener una posición destacada en el grupo resultante de la fusión entre Neinor y Vía Célere.

Grandes fondos internacionales empujan al inmobiliario español hacia las fusiones

Por esta razón, Värde preferiría ajustar un poco más el precio y cobrar el conjunto de la venta en metálico. El fondo no sólo se plantea la desinversión en Vía Célere, sino que en los últimos meses también se ha desprendido de activos de calidad en España, como el hotel Tryp Apollo en el Paral·lel de Barcelona.

No obstante, la desinversión más importante efectuada por en 2021 en el mercado español ha tenido lugar en el distrito tecnológico 22@, en Barcelona. El fondo estadounidense ha vendido a DWS un proyecto de oficinas de 23.500 metros cuadrados en una operación valorada en 128 millones de euros, One Parc Central, que se prevé que entre en funcionamiento en la última parte de 2022.

Más allá del residencial

Los movimientos corporativos que sobrevuelan el sector están centrados en las promotores residenciales, mientras que las grandes patrimonialistas (como Merlin Properties y Colonial) miran los procesos desde la distancia y se mantienen al margen.

Colonial ha apostado por incrementar su posición en el mercado de oficinas de París, mientras que desde Merlin Properties se ha apostado por lanzar un proceso de desinversión en activos no estratégicos para reforzarse en dos áreas: la logística y los centros de datos. Para ello, Merlin prepara la venta de su cartera de locales ocupados por la entidad financiera Bbva, unos activos por los que espera conseguir cerca de dos mil millones de euros.

Las desinversiones, no obstante, no se acaban ahí y la inmobiliaria también ha expresado su deseo de limitar su exposición a los centros comerciales desinvirtiendo en algunos de ellos. En todo caso, la inmobiliaria que dirige Ismael Clemente está actualmente capeando la crisis de las oficinas, su principal actividad por volumen de negocio. Merlin ha visto como la crisis sanitaria del Covid-19 golpeaba al sector y la ocupación de sus espacios de trabajo se ha resentido ligeramente. Para ello, lucha por cerrar el año con una  ocupación cercana al 90%, más o menos los mismos niveles preCovid, en su cartera de 1,2 millones de metros cuadrados.