José Manuel Costa (Inmoking) “Los operadores de medianas están buscando ciudades que antes ni se planteaban”

José Manuel Costa es fundador y socio de la consultora inmobiliaria valenciana Inmoking, además del responsable en el segmento comercial y de retail. Costa asegura que los operadores, sobre todo supermercados y fast food, están bajando sus condiciones de población para entrar en un nuevo mercado, lo que supone un driver importantísimo para los parques comerciales.  “El sector se expande como una gota de aceite y llegará a ciudades donde antes era impensable tener un desarrollo comercial”, afirma.

Pregunta: Aún con las buenas previsiones a principios de año, ¿le ha sorprendido el empuje de los parques de medianas durante el ejercicio?

Respuesta: Ha sido el sector más estable de todos los sectores. El segmento comercial va ajustando sus variables en función al nivel de consumo, las rentas, etc. Además, el posicionamiento del operador siempre está ahí: cuando sale un núcleo comercial nuevo, el operador tiene que estar. Si no se posiciona, se queda fuera. El segmento comercial siempre ha tenido una estabilidad, ya sea a una velocidad o a otra, pero nunca se ha parado. Como siempre, ahora hay unos operadores con mayor velocidad y otros con menos, pero en conjunto se están posicionando en base a las nuevas zonas de desarrollo de las ciudades, que van creciendo continuamente. En paralelo al crecimiento de un área, se aumenta el foco comercial.

P.: Entonces, ¿los operadores piden cada vez más presencia en parques de medianas?

R.: Acabo de reunirme con un operador de primerísimo nivel y me ha asegurado que los requerimientos que tienen desde la parte internacional es crecer al doble de lo que lo estaban haciendo hasta ahora. ¿Cómo creces al doble cuando ya estás consolidado? Rebajando las limitaciones en cuanto a población y territorios. Los operadores van ahora hacia ciudades que no se planteaban. Eso provoca que el sector se expanda como una gota de aceite y llegue a ciudades donde antes era impensable tener un desarrollo comercial.

“El sector se expande como una gota de aceite y llegará a ciudades donde antes era impensable tener un desarrollo comercial”

P.: ¿cuáles son los operadores que más están empujando su expansión?

R.: El supermercado es una pata muy importante en cualquier parque comercial, por su poder de atracción diario. Esto explica también el crecimiento de las gasolineras. En tercer lugar, observamos una fuerte recuperación del fast food, más enfocado en el concepto delivery. El resto ya son complementos que viven sobre todo de ese efecto arrastre de la alimentación: tiendas de mascotas, gimnasios, bricolaje, etc.

P: ¿Veremos desarrollos incluso en pueblos de 5.000 habitantes a corto plazo?

R.: Aún queda para llegar a esa fase. Los desarrollos en núcleos de 20.000 a 30.000 habitantes es una fase embrionaria, todavía está al principio y queda mucho campo de desarrollo.

P.: Respecto al producto, ¿crecerá el concepto de parques comerciales multinivel o se continuará apostando por la playa de aparcamientos y los módulos independientes?

R.: Al final, esto te lo marca la propia parcela sobre la que vayas a proyectar. El tema de los multiniveles depende mucho de la orografía, donde las diferentes plantas pueden solucionar los problemas derivados de cambios de rasante u otras. Pero en general, la carta de los Reyes en Magos para un parque de medianas es una parcela llana con un módulo segmentado por operadores y una gran playa de aparcamiento en el mismo nivel a pie de calle. A partir de ahí, cada promotor desarrolla su producto en base a la parcela que tiene.

“La carta de los Reyes en Magos para un parque de medianas es una parcela llana con un módulo segmentado por operadores y una gran playa de aparcamiento en el mismo nivel”

P.: ¿Quién está invirtiendo actualmente en parques comerciales?

R.: El inversor privado está apostando por los parques más pequeños, con un supermercado, gasolinera y fast food. Estamos hablando de inversiones de cuatro a ocho millones de euros, aproximadamente. Además, el inversor privado acostumbra a patrimonializarlo, no lo vende como el promotor especialista. Si hablamos de desarrollos con rangos por encima de diez millones hasta treinta millones actualmente están actuando mucho los family office. Para cantidades más elevadas ya hay que ir a los fondos de inversión, tanto nacionales como sobre todo internacionales.  

P.: Respecto las rentas, ¿se va introduciendo en el sector una cierta flexibilidad, con alquileres variables dependiendo de las ventas?

R.: Lo que se está viendo es el modelo de alquiler que se apoya sobre una renta mínima garantizada y después hay un porcentaje sobre la facturación del operador. Esto puede darse, a veces, cuando hay una disputa entre lo que el operador puede ofrecer y la renta a la que quiere llegar el promotor: la manera de tender ese puente o de salvar ese hueco es planteando ese contrato variable. Si tú me estás diciendo que voy a vender mucho porque tu parque está muy bien configurado, es un sitio genial y va a traer mucha gente, pues te pagaré sobre ese plus. Eso sí se está viendo.